[요약리뷰] 김작가TV - 부자들은 이것을 모은다, 김효지대표

 

 

### 한글 요약

**부자들이 조용히 사모으는 것, 한국인 대부분이 모르고 있다 (김효지 대표)**

- **미국 부동산 시장**: 미국 주택 공급이 부족해 가격이 완만하게 상승하고 있으며, 2025년까지 지속될 것으로 예상됨.
- **미국 부동산 투자 장점**: 현금 흐름, 자산 가치 상승, 세금 혜택 등으로 안정적인 투자가 가능함.
- **자산 관리의 중요성**: 현금 흐름을 극대화하기 위해 부채 활용, 공실 관리, 임대 손실 및 할인 관리가 필요함.
- **미국과 한국 부동산 투자 차이**: 한국은 시세 차익에 중점을 두는 반면, 미국은 현금 흐름과 장기 투자를 중시함.
- **좋은 부채와 나쁜 부채**: 자산 가치를 상승시키고 삶의 질을 향상시키는 부채는 좋은 부채로 간주됨.
- **부자들의 마인드셋**: 현금 흐름을 창출하고 자산 가치를 상승시키며, 세금 혜택을 활용해 자산을 보호함.
- **지역 선정 포인트**: 인구 이동이 활발한 지역 (텍사스, 조지아, 노스 캐롤라이나, 사우스 캐롤라이나) 등에 투자하는 것이 유리함.
- **미국 부동산 관리**: 자산 관리 회사에 의뢰해 전문적으로 관리하며, 세입자 관리와 건물 관리를 철저히 함.

### English Summary

**Things the Rich Quietly Collect, Most Koreans Don’t Know (Kim Hyoji)**

- **US Real Estate Market**: The US housing supply is lacking, leading to gradually increasing prices, expected to continue until 2025.
- **Advantages of US Real Estate Investment**: Stable investments are possible due to cash flow, asset value appreciation, and tax benefits.
- **Importance of Property Management**: Maximizing cash flow involves using debt, managing vacancies, and accounting for rental losses and discounts.
- **Differences Between US and Korean Real Estate Investment**: Korea focuses on capital gains while the US emphasizes cash flow and long-term investment.
- **Good Debt vs. Bad Debt**: Good debt is used to increase asset value and improve quality of life, while bad debt typically involves depreciating purchases.
- **Mindset of the Wealthy**: Wealthy individuals focus on generating cash flow, increasing asset value, and protecting assets using tax benefits.
- **Key Investment Areas**: Investing in regions with active population movement (Texas, Georgia, North Carolina, South Carolina) is advantageous.
- **US Property Management**: Professional property management companies handle tenant and building management comprehensively.

부자들이 조용히 사모으는 것, 한국인 대부분이 모르고 있다 (김효지 대표) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=XCeHtCZRQ28

Transcript:
(00:00) 거주용 부동산일 경우에는 미국에는 공급이 굉장히 부족한 상태로 오랫동안 이어왔어요 금리가 높음에도 불구하고 주어가 많이 줄었음에도 불구하고 공급비 수보다도 더 적기 때문에 가격이 완만하게 올라가고 있단 말이에요 아직도 미국은 220만 체의 그 주택이 부족하다고 얘기를 합니다 2025년에 주택 가격을 예측을 해 본다면요 완만하게 오르는 곡선으로 가지 않을까하는 생각이 들고요 자 2024년 하반기에 이제 대표님 오시고 오랜만에 촬영을 하는데요 오늘부터 사야할 부동산은 따로 있다라는 책 내신 건가요 저 세 번째 책이고요 제가 이제까지 미국에서 부동산에 대한 활동을 하면서 겪은 이야기들을 담으면서 아직까지 한 번도 미국부동산 대한 프로퍼 매니지 자산 관리에 대한 책이 없었어요 미국의
(01:05) 실질적인 그 자산 관리는 어떤 식으로 일어나고 있고 미국 부동산 부자들이 어떻게 해서 부를 이룰 수가 있었는지에 대한 내용이 당겨져 있습니다 자 대표님께서는 이제 23년 경력에 100채 이상 부동산 거래를 하신 분인데 왜 지금 미국 부동산 투자를 해야 하는 거랑 미국 부동산에 요즘에 한국 부자들 관심 많아지고 있잖아요 왜 그런 걸까요 어 리스크 분산이라는이랑 지난번에도 미국 부동산 투자에 있어서 왜 한국분들이 좀 더 미국 부동산 투자를 관심을 갖게 됐는가 하는 얘기를 드렸었는데 미국에서 늘 우리가 기존의 어떤 데이터를 쓸 때는 nar 미국 부동산 중견 협회라는 어 거기에서 데이터를 제공하는 거를 기준으로 해서 수장을 많이 분석하는 경우가 있는데요 이제까지 국 제 투자자들이 미국 부동산에 투자를 했었을 때 당시의 기록을 봤었을 때는 자국의 경제나 정책이 불완전할 때 리스크를 분산하기
(02:10) 위한 차원으로 미국 부동산에 투자하는 경우가 많았다고 나와 있어요 그 어떻게 보면은 좀 더 안정적인 부분에 있어서 기존에 갖고 있었던 그 포트폴리오를 다양화하는 방법으로 어 미국 부동산을 많이 고려를 했던 그러한 히스토리를 감안했을 때 최근 한국 의 전반적인 어떤 부분들이 좀 더 안정적인 미국 부동산의 투자를 많이 관심을 많이 갖고 있다고 생각이 들어요 자 그럼 미국 부동산의 장점은 뭐죠 워낙 저희 채널에 와서 많이 얘기해 주셔서 핵심 요약으로 한번 한다면 요거는 제가 항상 그 미국부동산 투자 핵심 원리라 그래서네 가지를 강조하고 있어요 미국 부동산의 특징은 현금 흐름이 있다라는 얘기를 항상 강조를 하는데요 현금 흐름과 그리고 자산 가치 상승 구체를 활용해서 현금으로 극대화는 방법 이렇게 상승된 자산은 세금 혜택으로 지키는 원리 예 이러한네 가지 원리를 제가 a b c d 매트리스라고 많이 표현을 해요 그래서 한마디로 표현하면
(03:15) 미국에서는 주로 이런 레버리지를 많이 활용한다는 거죠 그래서 부채를 활용해서 현금 흐름을 극대화하고 현금 흐름이 극대화되면 자동적으로 자산의 가치가 상승되고 상승된 자산 가치는 세금 혜택을 통해서 지키는 몰데음 이것이 지속적으로 반복된다 이렇게 보실 수가 있죠네 그죠 말씀하신 내용이 책에도 부동산 취득 보유 과정에서 어떻게 현금을면 극대 자신안의 가치를 끌어올릴 수 있는 것인가에 대한 이야기 나와 있는데 어떻게 그 가치 끌어올리고 실제 사례에 얘기해 준다면 전체적으로 총수입 임대 총수입에서 총 지출을 빼고 부채가 있으면 부채를 뺀 나머지가 우리가 현금 흐름이라고 표현을 하잖아요 현금 흐름을 우리가 극대화하기에서는 가장 쉬운 원 가 수입을 늘리고 지출을 줄이고 공시를 줄인다 이것이 어떤 핵심 원리라는 건데 그럼 그 어떻게 줄일 것인가 예 그러한 원리가 책에 당겨져 있습니다 그것이 바로 미국부동산 부자들이 왜 자상 관리에 중점을 두고 관리를
(04:19) 하는가 그 비밀이 여기에 있는 것인데 중요한 거는 뭐냐면은 순 운영 소득을 올려야 된다는 것이거든요 가장 제가 많이 겪은 것 중에 에서 하나를 얘기한다 그러면은 공실의 부분에 있어서 많은 투자자분들이 잘못 알고 계시는 경우가 있어요 공시를 우리가 줄이기 위해서는 아파트가 있어요 미국에 그러면은 100개 유닛이 있어요 그러면 100개 유닛 중에서 실질적으로 점유된 공간을 우리가 따져야 되잖아요 보통 임대 계약을 많이 본단 말이에요 임대 계약 상으로 지금 점유되어 있는 거 그러나 그거 자체는 우리가 그 물리적 점유 율이라 그래 에서 실질적으로 그 안에 숨어져 있는 경제적 점유율을 따져봐야 된다는 것이거든요 그 말은 뭐냐면은 계약서 상으로는 99 체가 다 차여 있어요 공실은 다섯 채가 있고 경제적인 점유하는 것은 뭐냐면은 우리가 임대 손실 부분 임대 할인 부분을 정확하게 보셔야 된다는 거거든요데 미국에서는
(05:23) 이제 그런 부분을 따질 때 임대 손실 부분에 있어서는 예를 들어서 우리가 1년 계약을 하잖아요 그 임대 계약을 한 유닛에 월 800 달러로 계약을 했어요 한 6개월 정도 있다가 시장 조사를 해 보니까이 똑같은 크기의 그 유닛의 아파트가 850 달러가 된다는 것을 알았다는 거죠 그러면 당년에 임대료는 850 달러로 올려 갈 수가 있는 거죠 그러나 이미 1년 계약을 했기 때문에 현재 6개월 살고 850 달러를 올렸을 때 나머지 남아 있는 6개월은 당연히 800달러를 내고 있는 거죠 그것이 어떻게 보면은 임대 손실 부분이에요 그러니까 50달러에 대한 손실 부분을 리 계산해야 된다는 거거든요 그리고 그 임대 할인 부분 임대 할인이라는 것은 예를 들어서 미국 같은 경우에는 잠재적인 세입자를 유치하기 위해서 이벤트도 하고 전체적으로 개월 중에서 1개월을 뭐 풀리로 주겠다 광고를 많이 해요 850 달러로 해서 들어왔는데 1개월 취가 풀리잖아요 850달러 곱하기
(06:27) 11개월이 되는 거죠 그러면은 결론적으로 그것이 임대 할인에 의해서 손실을 되는 부분이잖아요 그 자체를 우리가 충분히 계산을 하셔야 된다는 거거든요 반드시 따져야 되는게 뭐냐면은 피지컬 물리적인 점유를 따지는게 아니라 이러한 임대 손실 부분 임대 할인 부분을 충분히 따지셔야 되는 거고 턴 오버라고 그러는데 기존에 임사이 나가고 그 중간에 공간이 좀 비아요가 이제도 충분히 우리가 고려를 하셔야 된다는 거거든요 그런 거를 감안하셔서 전체적인 현금 흐름을 계산을 하고 경제 적인 점유를 생각해서 계산을 하셔야 된다는 건데 대부분이 임대 계약서에 있는 물리적인 점유율을 가지고 계산하는 경우가 발생을 한다는 거예요 그래서 무엇을 우리가 봐야 되는가 그런 공실 그럼 공실을 어떻게 해서 줄일 것인가 공실이 당연히 줄어야만이 실질적인 수입이 늘어나는 거잖아요 지출은 어떤 식으로 줄일 것인가 이러한 것들이 이루어졌을 때 수운영 소득 자체를 올릴 수가 있는 거거든요 그리고 부채 부분에 있어서 서는 보통 미국 같은
(07:31) 경우에는 고종 이자를 많이 하기 때문에 이자가 어느 정도 또 내렸을 때는 제용 이자를 많이 해요 그러면 자동적으로 현금 흐름은 증가할 수밖에 없다는 거고 이런 인플레이션 율에 따라서 임대료 상승이 되는 경우가 있기 때문에 대부분이 이제 그렇게 되는 거죠 그래서 현금으로는 당연히 극대화가 될 수가 있는 어 그런 쪽으로 흐른다는 거예요 그래서 실제 사례 자체는 사실이 책에 많이 실어 놨는데 그걸 수치상으로 우리가 계산을 해 봤을 때 보통 현금 흐름과 수운영 소득을 보기위한 방법으로는 재무 지표에서 우리가 답을 찾을 수 있다 이렇게 얘기할 수 있을 것 같아요 미국 부동산 부자 분들은 지속적으로 현금 흐름이 창출된 부동산에 투자하는데 실 한국은 시세 차이킹 투자 많이 하잖아요 건물도 그렇고 뭐 아파트도 그렇고 요거는 좀 다른 거 같은데 어떻게 보세요 물론 한국도 뭐 상가나 이런 거 월세 형인 거 같긴 하지만 사실 제가 항상 강조하는게 한국은 대부분 자본 이게 중점을 드는 투자다 그리고 미국은 현금으로 중점을 두는 투자다 그리고 안정적인 자산
(08:33) 가치 상승을 기대할 수 있는 곳이다 이런 얘기를 많이 했는데 가장 크게 볼 수 있는 부분이 뭐냐면은 리스크를해질 하는 부분 리스크를 테킹 하는 부분 이제 그런 부분들이 한국과 미국에 있어서 가장 좀 다른 부분이라 생각하는데요 자본 이익에 중점을 둘 수밖에 없는 구조를 한국은 가지고 있다 부동산 시장 자체가 왜냐면은 미국은 대부분이 레버러지 하면은 부채거미 그러나 한국 자체는 레버리지 하면은 보통 전세의 개념이 있기 때문에 개 투자로 갈 수밖에 없는 이제 그런 구조를 갖고 있고 그리고 기본적으로 너무나 집값이나 부동산 가치 자체가 올라 있는 상황이에요 어 웬만한 자본이 들어가지 않고서는 현금흐름을 기대하기는 힘든 그러한 구조를 갖고 있는 곳이 한국이든 그데 미국 자체는 지역에 따라 다르긴 하지만은 좀 더 저평가되어 있는지 역들이 아직은 있기 때문에 어떻게 보면 기회가 한국에 비해서는 훨씬 더 많이 있다고 표현할 수 있고 따라서
(09:38) 현금 흐름을 장기적으로 봤었을 때는 나은 쪽으로 갈 수 있는 그런 투자라고 볼 수가 있습니다 그래서 미국 부동산은 한 마디로 표현하면 리스크 해지라고 볼 수가 있고 한국의 어떤 투자 형태를 보셨을 때는 리스크 킹이다 그래서 우리가 미국 자체에서는 초기라는 단어가 없어요 그래서 은 투자 처음에 제가 3년 전에 한국에 와서 미국 부동산에 대해서 얘기를 했었을 때 그 현금 흐름에 대한 개념이 많지 않았다는 것을 제가 느꼈어요 한국 자체에서는 부동산 투자 하면은 그냥 시세차 자본 의이다 보니까 항상 생각하는 거 갭투자 사게 사서 어떻게 하는 비싸게 팔아 팔아서 거기에서 남는 금액에 대한 부분만 부동산 투자의 하나의 형태라고 생각을 하시는데 실질적으로 부동산 투자에 대한 아 그 영역은 굉장히 강범 하고 넓다 그리고 정통적인 미국 부동산의 투자는 현금 흐름이고 장기 투자
(10:43) 있다라는 얘기를 많이 했어요 근데 한국 같은 경우에는 대부분 자본 이익의 중점니까 단기 투자를 많이 하는 경우가 있죠 지금 부채 얘기해주셔서 약간 이거는 이제 금융 이제 개념 어떻게 금융에 대한 태도에 대한 공부가 될 수 있을 것 같기도 한데 좋 나쁜 구체는 뭐가 다를까요 여러분들 뭐 많이 들으셨을 거예요 자산의 가치 가치가 계속해서 상승할 수 있는 부분에 사용되는 부채 삶의 질을 향상시키는 쪽으로 사용되는 부채는 사실 좋은 부채라고 볼 수 있겠죠 그러니까는 학자금 융자도 삶의 질을 항성시 수 있는 그리고 모게지 나쁜 부채는 그 반대로 보시면 되죠 예 시간이 갈수록 가치가 하락하는 사용되는 부채 그리고 살 삶의 질을 향상시키는 것 영향을 주지 않는 부채 그런 부분은 보통 이제 나쁜 부채다 보니까 주로 소비에 많이 지출된다 볼 수가 있겠죠 비싼 차 뭐 옷가 같은 시간이 지날수록 쭉 가치가 떨어지는 물건 구입이 뭐 사실 제 자산이 충분하다면 누가 뭐 사드 뭐라고
(11:48) 하겠어요 근데 거기에 막 부채를 활용하거나 우또 한국은 비교나 보여주는 거 되게 좋아하니까 전반적으로 상에 보여주기 시에 가소이를 하는 일부 이제 한국인 분들에 대해서 대표님 보셨을 때 좀 어떻게 생각하세요 부에 대한 인식 한국과 미국이 좀 다르지 않는가 하는 생각을 조금 했었어요 투자에 대한 교육이 좀 더 필요한 부분이 있다 이런 생각도 좀 했었고요 미국 같은 경우에는 수동 소득을 창출할 수 있는 자산에 많이 생각을 한다는 것이 특징인데 아까 얘기했 대로 자본 얘기냐 현금 흐름이야 그 자체로 또 이렇게 종결되는 거거든요 물론 미국에서도 좋은 라든지 좋은 집을 소화하는 부류가 있는 반면에 대부분은 투자를 먼저 생각하고 그다음에 이제 소비를 나중으로 생각하는 쪽이 좀 더 많다면 한국 같은 경우에는 좀 그런 부분들이 아쉽다 하는 생각을 했고요 어떻게 보면은 어떤 금융에 대한 교육이라는 투자에 대한 어떤 교육이
(12:53) 조금 더 있으면 좋겠다 하는 생각을 좀 해봤습니다 자 지금 미국과 한국 왔다 갔다 하시니까 혹시 만나셨을 때 느끼는 미국 부분들 한국 부자들의 공통점이나 차이 같은 거 있나요 미국 같은 경우는 부자 하면 송환 사람 그들이 왜 부자가 됐는지 생각해 보고 격려를 하고 따라가려고 하는 반면 한국 같은 경우는 좀 부정의 시선이 반대적으로 있다 하는 걸 좀 느낄 수가 있었고요 부의 그 편중화 한국 같은 경우는 너무 대기업을 중심으로 펼쳐져 있지 않는가 미국 같은 경우에는 사실은 아라지 그다음에 창 업 이라든지 서포트를 해주는 어 그러한 제도가 한국에 비해서 좀 더 많다고 볼 수 있을 것 같아요 그래서 그런 제도적인 부분에 있어서 부자에 대한 개념을 미국처럼 한국도 조금 더 다양화 시켜서 기회를 누구든지 가질 수 있도록 할 수 있다면 더 좋지 않을까 하는 생각이 좀 들었어요 그리고 공통점은 한국이나 미국이나 부동산을 소유하고 있다 똑같은 부동산을 이제
(13:58) 보유하고 있다는 자체에서 한국은 부자들은 부동산에 치중되어 있다 그렇게 이제 표현할 수 있을 것 같고요 미국 같은 경우에는 다양한 투자 포트폴리오 중에서 부자들은 부동산도 갖고 있다 예 그 정도가 좀 어 같지만 조금 다르다 하는 부분이 될 것 같네요 자 그럼 미국 부동산 부자들의 마인드셋은 좀 어떻게 되는 거죠 항상 제가 강조하는게 뭐냐면은 시간이 지날수록 자산의 가치가 상승되는 그런 자산에 투자를 한다는 거가 기본적인 마인드에 그 투자 마인드 그리고 두 번째는 끊임없이 현금 흐름을 창출할 수 있는 자산에 투자한다는 거죠 그리고 가장 중요한 거는 뭐냐면요 돈의 가치를 보는 안목이 틀리다는 거죠 돈의 가치를 현재의 가치로 계산하지 않고 미래의 가치로 보고 판단한다는 거기 때문에 결론적으로는 돈의해질 전략으로 자산에가 투자를 한다는 거죠네 시간이 지날수록 돈의 가치가 떨어진다는 걸 이미 알고 있기 때문에 자산에 투자한
(15:01) 것을 어떤 식으로 지키는 방법을 또 안다는 거죠 세금 혜택이라 그리고 적극적으로 이런 보험을 또 활용해서 본인의 자산을 지키는 생각을 갖고 있고 제가 이제까지 미국에서 겪었던 부자들을 봤었을 때는요 투자 소비의 개념이 확연하게 틀립니다 그래서 그들은 정말로 먼저 투자를 해요 그리고 남는 돈으로 이제 소비를 하거든요 그래서 우리가 그냥 받았을 때 부자라고 느낄 모습이 아닌 분들이도 많은 대분이 그런 분들은 부동산을 하나만 갖고 있지 않는다는 거죠 여러 개를 갖고 있다는 거죠 그것이 왜냐면은 지속적인 수도 수도 창출을 하기 위해서 현금흐름 확보를 계속해서 한다는 거고 그리고 또 출고 전략 자체가 한국은 자본 이게 중점을 두니까 무조건 파는 거잖아요 미국에서는 가장 손하는게 재융자 전략이다 보니까 자산의 가치가 올라갔을 때는 상승된 순 자산에서 다시 캐시아 리파이낸스네 예 현금인 재융자를 일으켜서 또 다른 수동
(16:04) 소득의 창출 자산에 또 투자를 하고 이것이 계속 반복된다는 것이거든요 투자의 개념 자체를 장기 투자로 볼 수밖에 없다는 거고요 사실 파는 거 자체에서 끝나는 것은 우리가 능동 소수처럼 자산을 팔면 세금 내고 자산도 없어지지만 또 소득 자체도 없어지잖아요 수동 소득은 내가 일을 하지 않아도 계속해서 나를 위해서 돈이 들어오는 자 그런 부분들이 확연하게 다르다 이렇게 보실 수가 있는 거죠 자 그리고 맥도날드가 햄버거를 팔아서 돈을 버는게 아니라고요 요거 어떤 얘긴가요 요즘에 뭐 많은 분들 요기 들으신 분도 있긴 하지만 모르신 분도 요즘에 많으니까요 부동산을 하면서 그 예를 들어서 설명하는게 맥도날드를 많이 설명을 해요 맥도날드는 사실 전 세계에 펼쳐져 있는 프랜차이즈인데 우리가 다 알다시피 햄버거를 파는 프랜차이즈 사업이라고 알고 있잖아요 그러나 실질적으로 그들이 얘기를 하기는 우리는 부동산 사업을 하고 있다 단지 우리가 햄버거를 파는 유일한 이유는 우리의 임차인들이 그러한 행복을
(17:08) 팔아서 버는 돈으로 우리에게 임대료를 지불하기 위한 가장 강력한 수단이기 때문이다라고 얘기를 합니다 그니까 결론적으로는 맥도날드가 참 부자 마인드를 갖고 있는 대표적인 예인데 어떻게 보면은 그 프랜차이즈를 하면서 그 자체에서 끝나지를 않고 자산에 이미 투자를 한 거예요 햄버거 팔아서 임대로 갖게 하고 그게 계속 자산의 가치가 또 올라가는 거죠 그리고 또 자산의 가치가 올라가면 또 다른 자산에 또 투자하는 거고 그러니까는 이러한 것들이 계속해서 반복되는 그런 원리인데요 미국의 부자들 중에서 포브스 매거진에서 매년 발표하는 그 400대 미국 부자들이 있어요 근데 거기에 10% 차지하는 부자들이 부동산 부자들인데 이러한 수동 소득을 창출하는 자산군을 대부분 소유하고 있다는 거예요 거기에서 만족하지 않고 또 다른 수동 상수라 또 자산이 끊임없이 투자하는 거죠 그러니까 그들의 부은 지속적으로 반복된다는 거예요 맥도날드처럼 그래서 이제
(18:11) 그러한 원리를 우리가 설명하기 위해서 맥도날드는 프랜차이즈 안에 비교를 하는데요 요즘에는 이러한 그 구조로 가는 미국의 부동산 기업들이 되게 많아요 예 근데 대표적으로 우리가 많이 알려져 있는게 맥도날드 미국 부동산 부자들은 부동산 어떻게 관리하고 있죠 미국 부동산의 특징은 현금 흐름이라 그랬어요 그럼 현금 흐름을 극대화 하려면은 무조건 자산 관리 프로퍼티 매니지먼트를 잘할 수밖에 없는 거죠 그러면 그 프로퍼 매니지먼트를 잘 하려면은 수입을 늘려야 되죠 총수익 그리고 공신을 줄여야 되고 지출을 줄여야 된다 자산 관리를 잘해야만 된다는 거거든요 그래서 미국 부동산 부자들은 본인들이 자산 관리를 하지 않습니다 대부분 전문 운용으로 하는 자산 관리 회사에다가 먼저 맡기죠 부동산에 대한 관리를 본인들이 해야 된다고 생각하는 사람들이 많은데요 미국 같은 경우에는 특히 전문 투자자 수로 자산 관리를 하는 회사를 먼저 선임을 하고 그리고
(19:14) 그들과 함께 투자하려는 부동산을 찾는 경향이 있어요 그래서 그런 부분들이 상당히 다른 거죠 그럼 그 자산 관리 원칙이 첫 번째가 말씀하신 전문 운영의 원칙이고 또 나머지에 중 여섯 가지가 있던데 자산 관리 하면은 크게 두 가지를 관리한다고 볼 수가 있죠 하나는 세입자 관리 다른 하나는 건물 관리죠 사람들은이 자산 관리를 대수롭지 않은 일이라고 생각을 하지만 어떻게 보면은 자산의 가치를 올리게 하는 하나의 중요한 키라고 볼 수가 있어요 그러나 자산 관리 자체는 결코 깨끗한 일은 또 아니에요 그러나 거기에는 반드시 동일한 원칙이 적용이 된다는 거거든요 그 원칙을 지키지 못했을 때는 자산에 손실을 줄 수 있다 전문 운영 원칙 자 두 번째 중요한 거 소통의 원칙입니다 예 손실을 최소화시키려는 무조건 세입자들과 소통을 해야 된다는 거고 세 번째는 최소 공실의 원칙 자 공실을 줄이려면 양질의 세입자를 또 구해야 된다는 거죠 사전 방지의 원칙 위험 요소 부분에 있어서 먼저 방지를
(20:21) 하고 들어가야 된다는 거죠 예 그러면은 계약서를 어떻게 쓸 것인가 법적인 문제에 대비하기 위해서 나는 어떻게 해야 될 것인가 이제 그런 부분음 들이네 가지 원칙은 주로 세입자를 관리하는데 들어가는 원칙이라고 볼 수가 있어요 우리가 다섯 번째 유지 관리의 원칙 신속한 유지 관리는 자산을 보호하고 재정을 보호할 수 있다 이건 굉장히 중요한 부분인데 사실이 부분이 잘 안 된다는 거예요 자 그리고 비용 통제 원칙 비용 통제 원칙은 아까 얘기했지만 지출을 지르기 위해서는 비용을 최대한으로 줄여야 된다는 거거든요 그래서 그러기 위해서는 유지 관리 시스템을 구축을 할 수밖에 없다는 거거든 가지 원은 사실 부동산 건을 유지하는데 들어가는 원칙이라 볼 수가 있습니다 반드시 지켜야지 된다 예 그래서 제가이 책에서 자산 관리 원칙 여섯 가지를 정리를 한 거예요 자 그럼 현금 흐름도 중요하고 세입자도 관리를 잘해야 되면 어떻게 체적 임차인 찾고 뭘 찾아야 되는 거죠 양질의 세입자를 우리가 찾기 위해서는 사실 한국학 너무 다른 부분이 있어서
(21:27) 이런 부분들이 좀 생소하실 거예요 미국 같은 경우에는 기본적으로 심사 가정이 좀 복잡합니다 그래서 크레딧을 반드시 체급을 해야 된다는 거고요 그리고 백그라운드 책을 합니다 예 그래서 범죄 기록이 있는지 예 그런 것까지도 우리가 확인을 해야 되고요 소득 대비 나가는 임대료를 계산해서 충분히 이러한 임대료를 낼 만한 능력이 있는지를 봐야 되는 거고요 일한 기록가 아 그걸 달라고 할 수 있어요 한국은 그걸 달라 할 수 있나 한국은 완전 틀려요 예 네 그래서 보통은 지을 할 플케 에다가 을하게 돼 있어요 분들께서 소득은 얼마를 벌고 내가 나간 직장은 어디이고 몇 년 동안 나는 일을 했고 그리 필요할 경우는 우리가 세근 보고서까지 요청을 할 수가 있어요 그런 것들을 우리가 다 찾아야 된다는 거고요 근데 거기서 그치지 않는 거죠 이러한 세자가 동네의 있는 이웃들과 잘 어울릴 수 있는 사람인가 그니까 너무 어떻게 보면 그 어떻게 알죠 상으로 하나 그거는 우리가 그 이제 백그라운 책을
(22:31) 하면 어 보통 이제 그 범죄 기록이 또 나와요 크레딧 책을 하면 그 사람이 습관이 나와요 거의 사람하면 채용하는 느낌이네요네 맞습니다 그럴 수밖에 없는게 미국 같은 경우는 주로 그 소송이 좀 많은 나라예요 그런 소속으로 또 끌어가는 구조를 갖고 있다 보니까 자산과 재정을 보호하기 위해서는 어 어쩔 수 없이 양제의 세입자를 구할 수밖에 없는 것이거든요 에피소드를 보면 상당히 다양해요 저도 이런 자산 관리를 하면서 진짜 5만 가지 정말 5만 가지라고 할 수가 있는데요 크레딧도 다 좋고 백그라운드 너무 좋고 뭐 소득 대비 그 수입이 다 되니까 나머지는 다 좋아요 좋은데 이제 이웃과 이웃들이 살 살잖아요 특히 이제 다세대 주택일 때 이런 경우가 일어나는데 경우에 따서는 또 무지마 폭력이 일어나는 경우도 있어요 예 이웃끼리 이제 다툼이 또 일어나는 경우도 있고요이 책에도 제가 다룬게 마약 개똥 바기 벌레 뭐 다 다뤘죠아요 실질적으로 있는 일이거든요 예 그렇기 때문에 어 그러한 부분들을
(23:36) 사전 방지의 원칙 미리 짐작해서 자산과 재정을 보호해야 된다는 거고 최소 공시의 원칙 공시를 최소화 시키려면 이런 가정은 반드시 필요하다는 거거든요 이게 전문 운영의 법칙이 첫 번째 있는 걸 알겠네요 그걸 다 하기는 개인이 하기는 좀 쉽지 않겠네 맞습니다 그렇기 때문에 전문적인 자산 관리 회사한테 맡기는 시스템인데 미국에는 이런 자 자산관리 회사만 해도 300만 개가 있고요 시장의 규모만 하더라도 900억 달러입니다 한국 돈으로 하면은 124조 그러니까 엄청난 자산 관리 회사들이 있다는 거고 부동산의 유형에 따라서 자산 관리 회사도 굉장히 다양하다는 거거든요 뭐 산업용 상업용 부동산도 오피스 건물이 있고이 셔핑 센터가 있고 예 뭐 병원도 있을 것이고 아파트 그리고 거주용 뭐 다 다 달라요 내가 구입하고 임대를 하려는 투자부 산이 정해지면 전문적인 자산 관리 회사를 먼저 선임하셔서 그리고 미국은 항공 틀려 가지고 너무나 강하네요 50개 주가 다 틀리고 기후가 틀려요 그러니까 예를
(24:40) 들면은 플로리다에 사는 사람들이 뉴욕에 투자를 하는 경우가 있어요 플로리다는 덥잖아요 뉴욕은 추워요 그러면은 겨울을 예방을 하기 위해서 유지 관리하는 그러한 실때도 틀려요 당연히 그 지역에 있는 전문 운영 회사를 선임을 해서 같이 그들과 함께 투자 매물를 보는 경우가 대부분이라는 거거든요 자 그럼 미국 부동산 투자를 왜 해야 되는지 많이 말씀해 주셨는데 이게 시세 차액 이등 월세도 이게 좋아야지 투자할 수 있는 거니까요 25년 내년이 이제 벌써 미국 부동산 가격 어떻게 될까요 2024년 들어오면서 계속 얘기한 거는 거주용 부동산일 경우에는 미국에는 공급이 굉장히 부족한 상태로 오랫동안 이어왔어요 가격이 유일하게 오르는 곳이 세계적으로 봤었을 때 미국이든 그건 뭐냐면은 금리가 높음에도 불구하고 그러면서 수요가 많이 줄었음에도 불구하고 공급이 수보다도 더 적기 때문에 가격이 완만하게 올라가고 있단
(25:45) 말이에요 공급은 어느 정도 늘어나는 쪽으로 가고 있는데요 아직도 미국은 220만 체의 그 주택이 부족하다고 얘기를 합니다네 그래서 2024년 지나서 2025년에 주택 가격을 예측을 해 본다면요 완만하게 오르는 곡선으로 가지 않을까는 생각이 들고요 데이터를 보니까 대부분 지역별로 좀 편찬이 있을 수가 있으나 인구가 많이 몰리는 남부 지역 북동부 지역 북동부 지역은 왜냐면은 신축으로 집을 지을 수 있는 땅이 없기 때문에 어 조금 더 가상 상승폭이 있을 거라고 지금 보고 있어요 2024년도 공 급이 수요보다 부족하기 때문에 가격이 만만하게 지금 오르고 있는 그런 과정인데 2025년에 마찬가지로 그렇게 될 거라고 예상하고 있습니다 지금 조지아주에서 사업을 하고 계시죠 조지아주는 미국의 어느 쪽에 있죠 조지아주는 미국의 남동 부죠 남동부 쪽에 계신데 미국의 주가 몇 개쯤
(26:48) 되는 거죠 50개 주죠 50개주 그러면 어떤 지역에 좀 투자해야 될까요 지역 선정 포인트 같은 건 뭐 있을까요 지역 선정 포인트는 제가 저번에도 많이 말씀을 드린 건데요 미국 같은 경우 에는 인구의 흐름이 굉장히 중요합니다네 그래서 어 인구가 지금 어느 쪽으로 흐르고 있는가를 생각을 하셔야 되는데 거기가 바로 텍사스주 또는 조자 주 그런 쪽이고요 그리고 샬롯이 있는 노스 캐롤라이나 예 사우스 캐롤라이나 이제 그런 지역으로 우리가 좀 많이 좁혀 볼 수가 있다는 거죠 대부분이 아래쪽이 선벨트 아래쪽 그래서 그런 쪽이 좀 투자하기에 좀 더 유리한 조건을 갖고 있다 이렇게 보실 수가 있을 것 같습니다 가장 안정적인 투자 형은 거주용 부동산입니다 거 부동 그 경지에 불황이 와도 사람들은 어딘가에서 살아야 되기 때문에 가장 안정적인 자산군에 속하고 항상 그 캠 레이시 그 캠 레이라는 것은 그 유형 별로도 좀 다르게 적용이 되고 지역별로도 다르게 적용이 됩니다 그런데 안전 자산으로 적용이 될 때 우리가 캠 레이스를 따져서 그 조사 하는 경우가
(27:53) 있거든요 예 그래서 가장 그 유형 별로도 가장 안정적인 자산군이 거주 부동산으로 나타나고 있어요 거주용 부동산이라고 하면 한국에서는 아파트로 생각하는데 미국에서는 꼭 그게 아파트인 건 아닌 거겠네요네 미국도 아파트도 거주용 부동산인데 이제 상업용 건물에 속하죠 그러나 거주용 부동산에 경우에는 단독 주택 뭐 콘도 타운하우스 다세대 주택 중에서도네 개까지 있는 거기까지가 우리가 보통 그 거주용으로 얘기를 하고요 그리고 다섯 개이 아파트는 이제 상업용으로 표현하는데요 그거 모두 를 트는 것을 거주용 부동산이라 얘기를 하죠 궁금한게 미국에는 아파트에 사는 사람도 많겠지만 한국보다 훨씬 주택에 사는 사람들이 많잖아요 마당 있고 이런데 근데 한국에도 당연히 그렇게 뭐 주택에 사는 사람도 있고 아파트에 사는 사람도 있는데 주변에 이제 그분들의 만족도라는 이런 것들을 보면 뭐 단독 주택 살면 뭐 아이들도 뛰어 놓을 수 있고 강아지도 뛰어 놓을 수 있고 좋긴 하지만 대체로 아파트를 훨씬 선호한다 말이죠 미국에는 어때요
(28:58) 국은 가장 선하는게 신 단독 주택이 미국은 아파트라고 얘기를 하는 것은 임대용 그 아파트예요 그러니까 소유가 아니고 단독 주택을 이제 선호하는 것은 경제의 어떤 그 변동 속에서도 가장 리스크가 적었던 부분이 단독 주택이고 리스크를 가장 먼저 받고 있는 거주용 부동산의 유형이 콘도예약 장 많이 영향을 받는게 또 콘도예약 대중 교통이 들어오면은 일단은 멀티패밀리 형식의 집들이 들어오거든요 그러면 어떻게 되냐면 집값에 용량을 준단 말이죠 한국이 좋아하는데 거기는 좀 아니에요 반대요 아 약간 되 부자 동네 같은 그런 느낌이가 봐요 예 그러니까는 단독 주택으로 가게 되면 동네가 좋아서 유지가 되는데 대중 교통에 들어오면은 밸 간다 생기 때에 주민들이를 하죠
(30:04) 그렇겠네요 어떻 한국에도 부자동네 용산구에서 뭐 한남동이 아니면 저 위에 평창동 이런데 보면 대중교통 필요가 없죠 다 차를 타고 기사님들 그런게 있는 거 같네요 자 오늘 이제 대표님 오시고 오늘부터 사 부동산은 따로 있다 요책 이야기 나누었는데요 좀 정리한 핵심 요약 질문으로 미국 부동산 부자들의 성공이 키랑 핵심 한번 정리해 주신다면요 미국 부동산 부자들이 현금에 중점을 두는 투자를함에 있어서 가장 핵심적인 부분이 자산 관리예요 그래서 미국 부자들의 성공의 키는 바로 자산 관리다라고 요약할 수 있겠습니다네네 오늘도 대표님께서 이제 조지야 주에서 오셔서 이제 미국부동산 투자 방법과 왜 미국 부동 투자해야 되는지 알려 주셨는데 저희 시청자분들에게 개인적으로 마지막 꼭 하시고 싶은 말씀 있다면요 이제 장마철인데 제가 여기 그저께 한 걸 다시 왔습니다 와서 느낀 거는 미국에서 경험 한 이러한 모든 그 가능성이 있어서 여러분들하고 한 걸음 한 걸음씩 가까워지면서 원리를 여러분들과 함께 공유하고 또 여러분들이 그런 가능성을
(31:08) 경험할 수 있는 그때가 반드시 왔으면 하는 그런 발음을 갖고 있어요 그래서 여러분들 새로운 신간 나왔는데요이 책을 통해서 미국 부자들의 어떤 부의 원리와 부를 쌓을 수 있게 하는 이런 자산 관리의 그 원리를 한번 보시면서 여러분들도 그러한 무한한 가능성에 한번 도전해 보시기를 바랍니다네 미국 부동산 투자에 관심 있으신 분들은 오늘부터 사야 할 부동산 따로 있다 책을 보신다면 큰 도움 될 것 같고요 오늘 만남에 손님은 미국 조재 주에서 부동산 사업을 하고 계시는 김유지 대표님이셨습니다 진가 여러분 소중한 시간 함께 해주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김작 하였습니다 고생 마셨습니다 감사합니다 [음악] [음악]