[요약리뷰] 김작가TV - 집값이 신호를 보낸다고?, 김기원대표

 

### 한글 요약

**9월부터 집값 '이렇게' 변한다, 한국 부동산에 나타난 이상신호 (김기원 대표)**

- **서울 집값**: 전고점의 95%까지 회복한 것으로 보도되고 있지만, 데이터 출처에 따라 다름.
- **2024년 상반기 부동산 상승 원인**:
  - 신혼부부 특별대출 정책
  - 낮은 입주 물량 (2010년 이후 처음)
- **하반기 전망**: 
  - 4분기부터 입주 물량 증가 예상
  - 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 예정
  - 7월~9월까지 신혼부부 특별대출 효과가 소진될 것
- **특히 강남 상부 지역**: 코로나 시기에 대출 제한으로 가격 하락 폭이 적음.
- **금리와 부동산 시장**: 
  - 금리 인하 기대가 부동산 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있지만, 모든 지역에 동일하게 적용되지 않음.
  - 과거 저금리 시기에도 서울과 수도권은 가격 상승이 제한적이었음.
- **미래 전망**: 
  - 정책 효과와 입주 물량 증가로 인해 하반기부터 하락세로 전환할 가능성이 높음.
  - 2차 하락이 최소 10%, 최대 30%까지 올 수 있음.

### English Summary

**From September, Home Prices Will Change Like This: Abnormal Signals in Korean Real Estate (CEO Kim Giwon)**

- **Seoul Home Prices**: Reportedly recovered to 95% of the previous peak, but varies by data source.
- **Reasons for 2024 H1 Real Estate Rise**:
  - Special loans for newlyweds
  - Low housing supply (lowest since 2010)
- **H2 Forecast**:
  - Housing supply expected to increase from Q4
  - Stress DSR (Debt Service Ratio) to be implemented from September
  - The effect of special loans for newlyweds expected to wane by July-September
- **Gangnam and Surrounding Areas**: Less price drop during COVID due to loan restrictions.
- **Interest Rates and Real Estate Market**:
  - While lower interest rates can positively impact the real estate market, not all areas will benefit equally.
  - Even during previous low-interest periods, Seoul and the metropolitan area saw limited price increases.
- **Future Outlook**:
  - Policy effects and increased housing supply may lead to a downward trend in H2.
  - A second drop in prices is likely, ranging from a minimum of 10% to a maximum of 30%.

 

 

9월부터 집값 '이렇게' 변한다, 한국 부동산에 나타난 이상신호 (김기원 대표) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=sAsQzrxG26k

Transcript:
(00:00) 어 아주 높은 확률로 확실한 거는 뭐냐 또 한 번에 2차 하락은 올 수밖에 없다 그리고 그 2차 하락의 폭 도한 최소 10에서 많게는 [음악] 30% 대표님이 언제나 하락을 얘기하시는 분은 아니지만 이제 특정 시계에 상승과 하락을 얘기하지만 최근에 이제 하락을 얘기하고 계셨잖아요 이제 대세는 항상 하락을 얘기하고 있죠네 근데 지금 요즘 뉴스 기사를 보면 아 대표 님이 괜찮을까 그런 걱정을 굉장히 많이 했는데 서울 집값이 전고점 95% 아지 회복한 상황이라고 하는데 정말인지 요즘에 뭐 서울지가 뭐 16주 연속 뭐 몇 주 연속 뭐 상승 뭐 이런게 계속 나오던데 그리고 뭐 강남 상구 같은 데는 전고점을 돌파했다는 얘기도 있고요 이런 기사들 사실인지라 올해 상반기 부동산 시장지가 어떻게 되나요 이제 벌써 7월 중순이 그요네 제가 이제 2024년 부동산 시장 전막을 제가 상중 하자라고 제가 전망을 했었습니다네 그래서 상반기는 괜찮겠지만 이제 하반기로 갈수록 좀
(01:03) 힘들어질 수 있다 이렇게 기 전망을 제가 한 바가 있고 지금 얘기 주신 것처럼 이거는 어 통계를 어떤 데이터를 보느냐에 따라서 너무 다른 거 같아요 자 여기 보시면 KB 부동산 지수 통계 데이터로는 어 2022년 7월 달부터 이제 하락이 시작이 됐거든요 보시는 것처럼 그래서 2022년 6월 달까지 이제 고점이라고 보시면 돼요 그래서 7월 달부터 이제 지금까지의 7월 24년 7월 달까 까지의 매매가 증감률 데이터입니다 자 이제 보시면은 용산구가 2% 떨어졌죠 그러니까 고점 대비 지금 2% 정도 밖에 안 떨어진 거죠 그다음 서초나래한의원 아구나 금천구가 로구나 외곽쪽 있죠 강서구가 특히 도봉구와 노원구 예 요런 지역들은 아직까지도 거의 20% 하락한 걸로 지금 나오고 있고요 자 이거는 이제 데이터 출제에 따라 너무 다릅니다 두 번째는 이제 한국 부동산은 통계 데이터를 한번 볼게요 한국 부동산은 통계 데이터 보면 언제부터 하락을 했냐면 22년 1월 달부터 하락을 했어요 그래서 요거는 이제 1월 달로 한번 바꿔서 데이터를
(02:06) 보도록 할게요 자 이제 보시면 이걸 보시면 서초구는 0.3% 밖에 안 떨어졌죠 그러니까 서초구는 거의 전고점을 다 회복을 한 거죠 예 강남구가 송파구도서관 걸로 나오고 있고 성동 2% 하락 그 이제 외곽 지역을 보시면 노원구나 도봉구나 음평구나 강서구나 런 외곽 지역을 보면은 여전히 10에서 20% 가까이 떨어진 것을 저희가 가 있 그래서 어 지금 언론에서는 대부분 이제 KB 부동산 데이터나 한국 부동산은 통계 데이터를 사용을 하고 있기 때문에 이것만 놓고 보면 거의 지금 전고점 회복을 한 걸로 지금 보여지고 있습니다 지금 사람들의 심리 점 어떤 거 요즘에 사람들이 다시 또 집사야 되는 거 아닌가 공인 중개사 사무실에도 사람들이 그렇게 많이 방문하고 한다고 하던데네 예 난리죠 요즘 언론 보면 완전 난리죠 예 최근 가격 흐름을 한번 보시면 자 이제 요게 이제 현재 서울에네 부동산 시장 상황을 이제 확연하게 이제 보여주는 차트라고 볼 수가 있는데요 요게 이제 그 매매 수급과 전세 수급이라는 거예요 근데 이제 보시는 것처럼요 매매 수급이
(03:11) 2023년에 고점이 47 정도 됐거든요 근데 지금 얼마냐면 어 64에 그러니까 23년 다 24년이 훨씬 더 지금 뜨겁다고 볼 수가 있는 거죠 그래 그러다 보니까 지금 이제 많은 분들이 이거 다시 또 계속 올라가는 거 아니냐 이런 지금 이야기들을 하고 계신 거죠 그럼 지금 집값이 모른 이유는 뭐고 지금 그럼 수도권 집까지 바닥 다지고 상승으로 들어선 거라고 판단해도 되는 걸까요 자이 부분을 일단 말씀을 드리면 상반기에 왜 이렇게 올랐냐 두 가지 이유가 있습니다 첫째 신세가 특례가 시작이 됐죠 자 그리고 이제 많은 분들이 이렇게 얘기 아니 신세가 특내 금액도 얼마 안 되는데 이거 가지고 어떻게 시장이 이렇게 뜨겁게 달아 오르냐 이런 말씀을 하시는데 정확하게는 신세가 특례가 시작되고 2월 달부터 상승이 시작됐어요 예 그리고 이제 신세가 특례가 어떻게 보면 마중물 역할을 한 거죠 부동산이 얼어붙어 있던 부동산 시장에 그러면서 이제 시장이 굉장히 뜨겁게 달아올랐던 거고 두 번째 이유는 뭐냐 두 번째 이유는 바로 입주 물량에 있습니다 자이 부분은 굉장히 중요하기 때문에
(04:11) 이거 제가 차트로 한번 다시 보여 드릴게요 자 요게 이제 뭐냐면 요게 이제 서울의 분기별 입주 물량입니다 자 그런데 2024년 1분기 그다음 24년 2분기 그다음에 24년 3분기 이렇게 3분기 연서 입주 물량이 5,000 세대가 안 되는 거는 2010년 이후로 처음 있는 일이에요 24년 1분기 2분기 3분기는 입주 물량이 너무 작았던 거죠 그러니까 공급이 아주 작은 상태인데 정부가 또다시 신세가 특내 정책을 하니까 굉장히 시 시장이 뜨겁게 달아올랐던 거죠네 그래서이 두 가지 이유가 최근에 부동산 시장의 반등이 나타난 가장 큰 이유라고 볼 수가 있겠고요 자 그럼 지금 상황은 어떠냐 이거를 말씀을 좀 드리면 지금 언론이나 이런 데서는 마치 지금 막 모든 지역이 다 지금 올라가고 있고 이 상승이 막 외곽으로 막 퍼지고 있고 그래서 이제 중적 아파트 막 오른다 이런 얘기들을 하는데 데이터는 완전 지금 다른 얘기를 하고 있습니다 자 먼저 제가 방송에서도 제가 몇 번 어 말씀 좀 드린 적이 있지만 대한민국 현재 부동산 통계의 문제점이 좀 있습니다
(05:15) 일단 시세 반영을 제때 못 한다는 거죠 이게 한국 부동산을 기준으로는 두세 달 그다음에 KB 데이터 기준으로는 한 6개월 정도 느려요 자 이게 왜 그런지를 제가 실제 데이터를 가지고 설명을 좀 드려 볼게요 먼저 KB 부동산 통계 데이터를 볼 거고요 얘를 주관으로 해서 서울 평균이 언제부터 올랐는지를 보겠습니다 자 보시면 언제부터 올랐죠요 KB 부동산 기준으로는 5월 20일부터 이제 올랐습니다 그래서 5월 말부터 지금 평균 매매가가 상승한 걸로 지금 나오고 있어요 근데 실제로는 2월 달부터 올랐거든요 자 그다음에 한국 부동산은 데이터를 보겠습니다 자 이거를 보면 조금 더 빠르죠 예 3월 달부터 지금 올라간 걸로 나와 3월 25일부터 근데 이거를 실거래가를 이제 바로바로 반영을 해 해서 저희가 리치고 AI 시세라는 걸 저희가 만들었는데 이걸 보면은 예 2월 달부터 바로 올랐죠 2월 3월 4월 달 오르고 5월 달부터 상승세가 약해지는 6월 달에는 지금 하락을 했어요 그래서 어 지금 실거래가를 빠르게 반영한이 AI 시세로 봤을 때는 5월 달부터 좀 이상해지고 있다
(06:19) 그래서 자 5월 달부터 데이터를 볼게요 자 그럼 5월 달 이후로 지금 여전히 오르고 있는 곳도 있죠 서초구 지금 1.2% 올랐고요 강남송파 강동 과락요 남쪽 지역 그다음 성동구 동대구 요쪽은 여전히 지금도 아직도 오르고 있어요 자 근데요 외곽 지역 중남구 노원구 도봉구 강북구 그다음에 강서구 구로구 금천구 이런 데는 어떻죠 지금 하락하고 있습니다 수도권도 마찬가지예요 인천이나 경기도도 5월 달 서부터 다시 하락하고 있는 지역들이 꽤 많이 지금 늘어나고 있다 이게 이제 정확한 팩트인 거죠 그러면 이제 데이터로 얘기하시는 대표님은 올해 상반기 상승을 예측하나 예 상중 하자라고 제가 전망을 했었죠 제가 여러 매치에서도 얘기했고 제가 23년 연말에 부동산 전막 유료 강의를 할 때도 제가 상중 하자라고 전막을 했었죠 어 하지만 지금이 상승세가 하반기는 이어지지 않을 거라고 보시네요 이어질 가능성이 매우 드물죠 뭐 여러 가지가 있는데 일단 먼저 공급 물량을 좀 보여 드릴게요 자 보시면 어 24년 상반기에 상승을 끌었던 주 요인 중에 하나가 뭐냐
(07:22) 역사적으로 가장 작은 입주 물량이에요 보시는 것처럼 분기 1분기 2분기 3분기 입주 너무 작죠 자 근데 4분기부터는 어떻게 돼요 늘어나네요 4분기 그다음 내년 1분기 2분기까지는 입주 물량이 어떻죠 다시 꽤 많죠 자 그리고 저는 이게 왜 지금 심각한 상황이라고 보냐며 자 이제 보시는 것처럼 3분기 요렇게 연속으로 입주 물량이 5천 채가 안 된 거는 지금 처음 있는 일이거든요 자 그러면 전세가 어떻게 될까요 공급이 작으니까 전세가 엄청나게 좋아야 되겠죠 상승이 그렇죠 자 그런데 실제로 그렇지 않습니다 이거를 이때 이때 보여 드릴게요 자 예를 들면 2011년 요때 2012년에도 1분기 2분기 약간 작았고 3분기 아주 컸고요 자 이럴 때도 이럴 때랑 지금 최근을 비교를 해 볼 수가 있는데 자 지금 서울에 그렇게 입주 마량이 좀 작았을 때의 전세 수급이 이제 보시면 130 140 160 170까지 올라갔 그든 그런데 지금은 3분기 연속으로 입주 물량이 지금 가장 작음에도 불구하고 전세 수급이 이때보다 별로 높지 못해요 그렇기 때문에 어 지금 이런 상황 하에서도
(08:25) 전세 수급이 아주 그러니까 원래는 지금보다 훨씬 더 좋은 160 170이 야 되는데 130대 정도밖에 안 된단 말이에요 근데 올해 지금 4분기는 어떻게 되죠 4분기는 공급 물량이 엄청 많이 늘어납니다 예 그렇기 때문에 전세 수급이 아마 4분기 정도 되면은 지금보다는 좀 더 내려가게 될 거고 그리고 또 하반기 시장을 제가 어 좀 어느 정도 한계가 있다라고 보는 이유는 뭐냐면 작년에 이제 2023년에 이제 특내 보금자리 론으로 42조 정도를 풀었어요 그리고이 효과가 언제까지 갔냐면 8월 중순까지 갔습니다 그리고 9월 말부터 부터는 안 좋아졌고요 그러니까 이게 한 3분기 가까이 갔던 거죠 효과가 그러면 이번에도 신세가 특내 한 27조 정도 되는데 요거를 지금 풀어서 지금 시장이 움직이고 있는 건데요 효과가 저는 한 88월 달에서 9월 달 정도 갈 거라고 봅니다 그런데 이제 스트레스 DSR이 올해 7월에서 지금 9월로 연기가 됐죠 긴박하게 그래서 스트레스 DSR 이제 9월 달부터 시행이 되면은 1차보다는 이제 스트레스 DSR 2차가 확실한
(09:27) 효과가 있거든요 그렇기 때문에 부동산 시장에 대한 유동성이 어느 정도 제한이 될 거고 그래서 제가 최근에 이제 원래는 상중 하죠 그래서 한 7월 달 정도부터 원래 스트레스 DSR 예정이 되어 있어서 제가 상중 하전 말씀을 드렸던 건데 스트레스 DSR 뒤로 미뤘지아요 두 달 그래서 한 9월 정도부터 저는 시장의 변곡점이 다시 발생을 하게 될거다 그렇게 지금 예상을 하고 있습니다 아까 보니까 특히 강남 상부가 많이 올랐던데 왜 가능성과 특히 더 많이 오른 거죠 아네이 부분은 뭐 여러 가지가 있죠 일단 자산의 격차나 이런 것도 만 어 저는 이제 가장 중요한 건 뭐냐면 이제 대출을 안 해줬다는 거죠 코로나 시계에 그래서 어 아까도 데이터 보셨지만 굉장히 많이 하락한 지역이 노도강 이거든요 근데이 코로나 시기에 영을 가장 많이 한 데가 노도강 이었잖아요 근데 코로나 시기에 15억 이상 아파트는 대출을 하나도 안 해 줬어요 예 그러다 보니까이 강남구 서초구 송파구 15억 이상 고가 아파트가 많은 시장은 아무도 대출 끼고 사지 않은 거죠 그 법의
(10:28) 시기에 그러다 보니까 여전히 지금 어떤 금리 인상에 대한 압박이나 이런 것들이 없다 보니까 시장이 여전히 잘 버티고는 있지만이 부분도 이제 거의 이제 마지막 지금 거의 국면에 있지 않을까 그렇게 예상을 하고 있습니다 만약에 강남 상부에 있는 분들은 지금 전고점을 거의 회복하신 분들이 꽤 많을 텐데 그분들은 지금 집을 팔아야 한다고 보시는 건가요 뭐 그거는 각자에 재산이 걸려 있는 문제니까 의사 결정을 하셔야 되겠죠 근데 뭐 제가 데이터로 설명을 좀 드릴게요 그러면 강남의 지금 아파트가 얼마나 지금 거품이 껴 있고 어느 정도 하락이 가능한지를 제가 데이터에 기반해서 설명을 드리겠습니다 자 이제 보시면 요게 이제 서울의 강남구의 이제 주택 구입 부담 지수라고 하는 겁니다 그래서 서울 강남구의 아파트를 한채 사는데 얼마나 부담스러운지 부담스럽지 않은지를 사람들의 소득 그다음에 주택 담보 대출 금리 주택 가격이 세 가지가 들어가서 만들어진 데이터거래 근데 지금 얼마 671이에요 평균이 524 예 저점은 320 정도 됩니다네 320이은
(11:35) 지금보다 두배 이상이죠네 이걸 놓고 보면은 현재의 금리와 현재 사람들의 소득이 어느 정도 동일한 조건이다 라면은 거의 50% 하락할 수 있다라고 예 지금 이야기하고 있는 거죠 만약에이 저점까지 떨어진다면 예 그리고 524 정도까지 떨어진다고 하면은 한 150 정도 차이 나죠 예 150 정도 차이 나는 거는 한 20% 정도 그래서 한 20에서 50 20% 정도의 고평가가 되어 있는 거고 소득이 조금 올라가고 금리도 조금 내려간다는 걸 감안을 하더라도 한 10에서 30% 정도는 하락을 할 수가 있는 거죠 그럼 말씀하신 대로 지금 이제 어쨌든 집값에 영향을 주는 뭐 여러 가지 변수 중에서 또 하나가 금리란 소득도 있는데 금리 같은 경우 어쨌든 올해 하반기에는 미국 연주에서도 뭐 몇 번을 할지 모르지만 이날 생각하고 있잖아요 내년도 뭐 이날 생각하고 있을 텐데 한국도 한국 은행에서 이날 하겠죠 그럼 당연히 부동산 시장의 대출에 에 대한 것들을 조금 더 증폭시킬 수 있고 그다음에 소득도 요즘 수출이 잘되고 있다 보니까 뭐 다른 모든 기업은 그런 건
(12:36) 아니지만 삼성 진자 같은 경우 성과금도 이제 엄청 많이 주고 대기업들 그런데 연봉이 오르니까이 소득 많은 사람들이 제가 들으니까 삼성전자의 이제 커플이 이제 부부가 같이 살면 이제 그분들이 연 연차가 좀 쌓이고 가면 둘이 합치면 연봉이 거의 3억 가까이 됩다 세금 되고 몇년 모으면 이제 그러다 보니까이 서울에 집을 살 수 있는 것들이 여건이 만들어지니까 집값을 좀 위로 올릴 것이다라는 얘기도 있고 뭐 충분히 일리가 있는 얘기라고 생각을 하고 있고요 근데 이제 기본적으로 금리가 내려가는 거는 부동산 시장의 호재가 맞습니다 근데 중요한 건 금리가 떨어진다라고 해서 부동산 가격이 무조건 올라가느냐 모든 지역이 그거는 절대 아니다라는 거죠 자 이제 보시면 요게 이제 한국의 주택 담보 대출 금리에 요게 어 보시는 것처럼 금리이자 전이 2008년 10월 달 딱 금융이 터졌을때 요때가 88% 정도 됐습니다 담보대출 금리가 그리고 서울의 아파트까지 계속 떨어졌던 2013년 말 정도에 주택 담보 대출 금리가 3.
(13:34) 77 이었어요 그니까 거의 88% 3.77지 떨어진 거니까 반토막 이상 떨어진 거였거든요 금리가 그러면 주택 담보대 금리가 반으로 떨어지면 어때요 당연히 주택 가격이 미친 듯이 오르는게 맞겠죠 그런데 지방은 올랐습니다 그런데 서울을 비롯한 수도권은 못 올랐어요 그 차이를 불러온게 뭘까요 서울 집값이 비쌌나요네 맞습니다 서울의 집값은 어떤 PI이나 소득 대변 아파트 가격이나 네 주 부수가 너무 고평가되어 있었 지방은 저평가되어 있었기 때문에 그래서 금리가 떨어져도 서울이나 주요 수도권 내렸던 거고 지방은 올랐던 거죠 저기 2010년대 초반인 건가요네 자 그리고 또 뭐가 있냐면 어 지금은 역사상 기준 금리와 주택 담보대출 금리가 가장 가까운 시기예요요 주황색이 기준 금리거리 미국이 금리를 올리는 동안 한국은 금리를 못 올렸죠 부채 문제 때문에 근데 미국 이국 여기서 금리를 몇 번이나 내릴까요 자 예를 들어서 미국이 기준 금리를 뭐 한 4.
(14:35) 5% 아지 내렸어요 그렇다고 한국이 금리를 왕창 내릴 수 있을까요 많은 이제 그루들이 전 세계 최고의 류들이 한 얘기가 뭐냐 예전에 이제 저금리 시대는 완전히 잊어라 그런 이야기들을 지금 하고 있거든요 근데 우리는 여전히 지금 어떻게 보면 금리나 되면은 부동산 시 다시 좋아지고 이런 환상이 빠져 있는 거죠 자 이거를 어 제가 단적으로 이제 보여드리는 뭐냐면 지난 한 코로나 이제 버블 때까지 이때 부동산 시장과 22년 터의 부동산 시장이 완전 다르거든요 그런데 많은 사람들이 여전히 보통 우리가 말로 가스 라이팅 되어 있다고 하죠 굉장히 오래된 이런 부동산 시장 상승에 가스 라이팅 되어 있던 겁니다 자 뭐냐면 왜 부동산이 대세 상승이 오기 힘드냐 그 굉장히 강력한 증거 중에 하나입니다 자 모든 투자에는 절대 기준이 있죠 예 절대 권력자가 있습니다 이게 누구냐 바로 은행의 이자요 자 만약에 은행에서 내가 돈을 맡기면 이자를 10% 줘요네 주식 투자 하시겠습니까 안 하겠죠 부동산 투자 하시겠 안 하시겠죠 왜 안 하시죠 학정 이자가
(15:40) 높으니까 그렇죠 자 모든 투자는 기본적으로 리스크를 안고 즉 원금 손실의 가능성을 안고 내가 배팅을 하는 거잖아요 자 그런데 은행 이자는 어때요 원금이 보존되지 그렇죠 손해 볼 이유가 하나도 없죠 그렇죠 그렇기 때문에 우리가 주식 투자를 하거나 부동산 투자를 하거나 아니면 다른 투자를 하더라도 지금 은행 의 이자와 그 투자를 통해서 얻을 수 있는 수익이 어느 정도 되는지를 비교하는게 너무 중요해요 자 그게 이제요 차트인데요 자 보시면요 파란색이 요게 한국의 예금 금리입니다 자 근데 보시는 것처럼 2015년부터 2한 22년 초까지는 은행이 예금 금리가 2% 안 됐어요 2% 안 됐습니다 자 그런데 반면에요 아라고 해서 서울에 월세를 껴서 아파트를 샀을 때 투자 수익률 얘는요 빨간색인데 은행 이자보다 항상 높았죠 그러다 보니까요 뒤에 막대 그래프가 항상 초록색이었다 즉 은행에 예금하는 거보다 2015년부터 2021년까지는 부동산 투자하는게 더 괜찮았다는 거죠 자 그런데 요게 2022년부터는 완전히 시장이
(16:43) 바뀌었죠 누가 더 높아요 은행에 예금 이자가 서울에 지금 월세 수익률이 2% 안 돼요 월세 수익률이 2% 안 된다는 얘기는 뭐예요 지금 서울의 월세 대에서 매매가가 엄청나게 고평가되어 있다라는 거죠 자 그런데 왜 사람들이 지금 다시 대생 할 거라고 착각을 하느냐 자 부동산 시간이 너무나도 이제 위험한 국면에 2022년 하반기에 들어갔으니까 이걸 이대로 놔뒀으면 진짜 큰일 났을 거거든요 지금 안 그래도 위험한 뭐 중소형 증권사 그다음에 저축은행 그다음에 건설사 이런 데들 완전 폭망했을 거예요 근데 그대로 되면 안 되니까 어떠한 정책에도 펼쳤어 됐고 그래서 신생화 특례고시 단 한 번도 없던 자 그래서 특내 보음 자리로을 해 주니까 은행 금리가 어떻게 돼요 엄청나게 낮아지겠죠 자 은행 금리가 낮아지면 이 주택 구입 부담 지수가이 31일인 주택 구입보다 얼마나 더 낮아지 이만큼 낮아지는 효과가 있겠죠 당장은 그러다 보니까 뭐예요 사는 거죠 예 그리고 사람들이 사면서 매세가 올라오니까 아 다시 또 간다 근데 이게 본질적으로 워낙 비싸다 보니까 올해 못 가고 다시 꺼졌는데
(17:48) 작년 9월 10월부터 다시 꺼졌는데 또다시 이거를 신세 같은가 또 불을 지피고 거기에 플러스 역사적으로 가장 작은 분기별로 5,000 세대가 안 되는 가장 작은 입주 물량이 들어오면 근데 지금 집값 상승 얘기하시는 전문가분들이 꽤 많아졌잖아요 근데 꽤 많아진게 아니고요 어 이제 시장을 잘 보셔서 아시겠지만 어 최근 몇 년간은 상승을 얘기하시는 분들은 맨날 상승 얘기하고 저를 포함해서 하락을 얘기하는 사람들은 계속 하락만 얘기하고 있어요 근데 요즘 뭐가 달라진 거냐 얼마 전까지만 하더라도 주구장창 상승만 얘기했던 분들이 힘이 많이 이게 먹으니까 뭐 요즘에는 기 다 살 근데 요즘 이제 막 기운이 살아나고 있죠 아 그거 봐라 부동산은 지금 버티면 이렇게 되는 거 아니냐 아 그런데 이제 한번 9월 10월부터 한번 보시죠 아마 저는 분위기가 많이 바뀔 거라고 보고 있고 예 아 데이터를 보면 명확해요 예 정책 효과는 끝나가고 스트레스 DSR 시행되고 또 뭐가 있어요 입주 물량이 올해 4분기부터는 상당히 많이 늘어난다니 그럼 만약에 대표님 전망이
(18:53) 틀린다면 뭐 때문에 틀릴까요 뭐 때문에 살 수 있을까요 어 뭐 트럼프 때문에 이러나 트럼프가 지금 또 경제를 또 미국 경제를 또 엄청나게 또 좋게 하겠다 뭐 그럴 수 있으니까 근데 뭐 사실 저는 트럼프는 한국 경제의 우호적인 측면보다는 저 부정적인 측면이 훨씬 많다라고 보고 있거든요 그래서 글쎄 뭐가 있을까요 저도 궁금하네요 더 이상 여기서 어르기 힘들다고 보시는 입장인 거 같네요 예 더 이상 올라갈 수 있는 이제 에너지 자체가 거의 이제 한 9월 정도 되면 소진 된다고 보고 있습니다 그 이유 중에 하나는 이제 서울 주택 구입 가격 집가이 많이 비싸다는 거겠죠네 어 이런 거죠 우리가 미래를 예측한다는 건 뭐냐면 우리가 저는 그이 데이터라는 총을 가지고이 미래라는이 사냥감을 제가 잡는 거죠 근데이 사냥감이 절대 가만히 있지 않잖아요 전혀 예상하지 못했던 뭐 1월 3일 부동산 대체 뭐 신생관 특내 뭐 스트레스 DSR 연기 그러니까 이런 것들이 있기 때문에 그때그때 전망이 달라질 수 있죠 어 그러다 보니까 어 어떤 분들은 저한테 아니 뭐 상중 하자라 그러더니 7월
(19:55) 1일 날 바로 그냥 하락 안 한다고 저한테 아니 틀린 거 아니냐음 이렇게 얘기하시는 분도 계신데 어 만약에 이제 올해 연말까지 지금의 상승세가 유지가 된다 유지된다면 어 사과 방송 해야죠 어 사과 방송하고 김기훈이 뭘 놓쳤는지 오래 연말까지 상승하면 이제 그때는 대표님도 틀린 걸 인정해야 되는 거 틀린 거 인정해야죠 예 올해 연말까지 계속 상승하면 그럼 올해 하반기 매매량 전세는 지금 이제 하락을 생각하시는 거죠 그니까 전세가 전부 다 하락을 하진 않겠지만 입주 물량이 좀 많은 강동구 일부 이런 지역 는 공급 물량이 꽤 많거든요 그렇기 때문에 그쪽 지역은 전세가도 하락이 될 거라고 좀 보고 있고 매매가도 이제 상승세를 멈추고 다시 이제 하락세로 돌아 다시 하락세라는 서울에서는 모든 구가 해당되는 거의 대부분의 지역에 저는 하락세로 돌아설 거라고 보고 있습니다 그럼 이번 하락세는 뭐 언제까지 이어지는 하락세인 건지 그 글쎄요 그거는 뭐 그누구도 알 수 없겠죠 근데 어 아주 높은 확률로 확실한 거는 뭐냐 어 또 한번에 2차 하락은 올 수밖에 없다
(20:54) 그리고 그 2차 하락의 폭 도한 최소 10에서 많게는 30%네 어 여기에 혹시라도 뭔가 경제적인 지금 충격까지 같이 온다면 더 큰 하락이 올 수도 있다라고 좀 보고 있고요 근데이 하락이 완만한 하락이 될 거냐 급격한 하락이 될 거냐는 여러 가지 변수에 달려 있는 거 같아요네 [음악]