[요약리뷰] 김작가TV - 집값의 결말, 홍춘옥박사

 

 

### 한글 요약

**집값 상승폭 5년 만에 최고치, 안타깝지만 집값 '이렇게' 된다 (홍춘욱 박사)**

- **부동산 시장 현황**: 상반기 부동산 시장이 과열되고 있으며, 특히 서울과 수도권의 집값이 매주 상승하고 있음. 금리 하락, 소득 증가, 공급 부족 등이 주된 요인.
- **소득과 금리의 영향**: 대기업 근로자들의 소득이 증가하면서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있음. 금리가 떨어지고 있어 부동산 투자에 유리한 상황.
- **공급 문제**: 서울을 비롯한 수도권 지역의 주택 공급이 부족하여 집값이 계속 오르고 있음. 신규 분양 시장이 활발하게 이루어지고 있음.
- **조정 가능성**: 내년 소득 증가와 정부의 규제책 발표로 겨울에 조정이 있을 가능성이 있음. 그러나 집값이 다시 하락할 가능성은 낮음.
- **투자 전략**: 무주택자와 일주택자들은 조정이 있을 때를 기다리며, 서울 외곽 지역이나 교통망이 잘 갖추어진 지역을 주목할 필요가 있음.
- **미래 전망**: 금리 인하가 예상되며, 이에 따라 부동산 시장은 여전히 긍정적으로 전망됨. 다만, 지방의 미분양 문제를 해결하기 위한 정책이 필요할 것.

### English Summary

**Home Price Increase at Highest in 5 Years, Unfortunately, Here's How It Will Turn Out (Dr. Hong Chun-uk)**

- **Current Real Estate Market**: The real estate market is overheating in the first half of the year, with weekly increases in home prices, especially in Seoul and the metropolitan area. Key factors include falling interest rates, rising income, and lack of supply.
- **Impact of Income and Interest Rates**: The rising incomes of employees in large corporations positively impact the real estate market. Lower interest rates make real estate investment favorable.
- **Supply Issues**: There is a shortage of housing supply in Seoul and other metropolitan areas, leading to continuous increases in home prices. The new construction market is thriving.
- **Potential Adjustments**: An adjustment in the market may occur in winter due to rising incomes next year and the government's regulatory measures. However, a significant drop in home prices is unlikely.
- **Investment Strategy**: Unhoused and single-home owners should wait for adjustments and focus on areas with well-established transportation networks or on the outskirts of Seoul.
- **Future Outlook**: Interest rate cuts are expected, which would keep the real estate market positive. Nonetheless, policies to address the unsold housing issue in local areas are necessary.

 

 

집값 상승폭 5년 만에 최고치, 안타깝지만 집값 '이렇게' 된다 (홍춘욱 박사) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=GcJtrq0W4fY

Transcript:
(00:00) 과열이 지금 내년 소득을 당겨서 지금 집값이 오르는거다 전 정부가 주제 책을 발표할 거라고 보고 또 겨울에 조정 받을 수 있다고 [음악] 봐요 자 내수에 얘기 주셔서 요즘 부동산 시장 안 여쭤볼 수 없죠 상반기 부동산 시장 집값 상황 어떻고 사람들의 심리 어떤 거 같아 요즘 집값이 서울이라 그가 수도권에 뭐 매주 연소 상승 사람들이 막 이제 부동산 중개소에 막 사람들이 몰린다 면서요 제가 저기 전번에 와서 했잖아 한국 주식보다 부동산이 오래 낫다고네 맞아요 그대로예요 한국 주식은 저는 정말 위해가 되게 그렇게 많이 남아 보이지 않데 비해서 부동산은 되게 많이 남아 보입니다 왜 그러냐면 일단 금리 떨어지죠 그니까 부동산을 결정 짓는 여유는 세 가지잖아요 아니 뭐 세 가지 전번에도 했어요 금리 소득 공급 그죠 예 공급은 줄죠 금리 내려가죠 소득은 지금 수출 잘 되니까 삼성전자 상반기 이번에 인센티브 뭐 어마어마하게 받았다 그러잖아요 내가 다음 주에 가서 물어볼게 얼마
(01:03) 받았는지 아무튼 엄청 6월에 지급됐던 그래서 이번 부동산 시장의 특성이 동탄부동산 불을 뿜더니 광교가 따라가고 판교가 따라가고 잠실이 가다가 강남을 거쳐 지금 이제 강북으로 북상 중이잖아요 이게 의미하는 바가 뭐예요 소득이 높아지는 우리나라 상위 20% 근로자들 대기업 그리고 공사 공무원 전문직 이렇게가 우리나라 상위 20% 근로자들 있데이 사람들의 소득은 작년보다 올해에는 무조건 오르고 올해보다 내년에 굉장히 많이 오르게 돼 있잖아요 삼성전자 분기 10조시 나는 거 봤잖아요 그러면이 사람들의 소득 증가가 뒤판 침 되는데 금리는 부동산 PF 문제나 가게 부채 문제 때문에 내릴 거라는게 우세하지아요 지금 뭐 우리나라 국고 금리 3% 깨지라고 그러잖아요 그러면 뭐 공급은 없잖아요 서울 같은 경우 특히 없죠 장위동에 12억 분양해도 주 그렇게 서져 장의동 신축이 12억이 오는 거기도 좋은 자리이긴 해요 제가 옆에 석 개혁을 여러 번 자주 가는
(02:07) 사람이라서 살 알지만 좋은 자리지만 아무튼 우리가 생각하던 국철 1호선 근처에 있는 그런 지역 아파트가 12억에 분양을 한다 그러면 구축이 되게 싸 보이잖아요 그 근처에 있는 구축이 싸 보이잖아요 그 공급이 적으니까이 분양 어 신규 분양 시장이 대박이 나니까 더 계속 분양가를 올려도 되는 거고 분양가를 올려도 되니까 옆에 신축하지 올라가는 거고 그 주택 가격이 저는 순환적인 바닥을 작년 3월에 2월에 쳤고 2년째 오르고 있는 중이고 작년 겨울에 조정은 그거는 개설중인 조정이 없고 그냥 계속 가는 거죠 근데 지금 이제 여전히 하락 얘기하시는 분들은 일시적 상승이다 이제 다시 하락 온다고 얘기하신 분들도 있잖아요 왜 그 왜 그 그렇게 주장하실요 일단 뭐 밸류에이션을 중시하시는 분들이죠 아 가격이 너무 비싸다 예 그죠 절대 가격에 비싸니까 박사님 거기는 하잖아요 그래서 뭐 제가 집값이 작년에 바닥 친 거 같다 그리고 앞으로 오를 것 같다라고 하지 역사 최고가를 뚫어서 계속 간다 뭐 어디 지역 얼마 간다 이렇게 이야기를 안
(03:11) 하는게 시장이라는게 전고점에 대한 부담도 있고 전고점을 또 뚫었다 하더라도 절대적인 가격 레벨에 대한 부담들이 있기 때문에 어 이게 좀 내년 소득을 당겨서 지금 집값이 오르는거다 그래서 과열이 지금 전 정부가 규제책을 발표할 거라고 보고 또 월에 조종 받을 수 있다고 봐요 다만 제 주장의 핵심은 작년 2월 저점보다 올해 3월 저점이 높았어요 3월이 이번에 실거래가 바닥친 달이었는데 그래서 작년 2월 저점보다 올해 3월 저점이 높았어요 그리고 올해 하반기에 다시 뭐 추석 지나면서 정부가 세게 뭐 주제 대책을 펼치던 뭔가 해서 아니면 트럼프가 당선되거나 해가지고 어 주식 시장이 좀 조정을 받아서 부동산도 조정을 받는다 그러면 또 내년에 한 4 5월쯤 조정이 왔다 칩시다 그 그 저가가 올해 3월 보다는 높을 거라는 거죠 저는 그 얘기지 조정 없이 간다 아유 그건 버블이 근데 이건 순환적인 강세장이음 10년짜리 아고 부동산은 보통 보잖아요 그러면 어 2013년 바닥 치고 2021년까지 8년 오른 다음에 2년 조정받고 작년에 바닥
(04:17) 치고 지금 또 만 1년 반째 오르는 중인 거지 이게 제 언제까지 가냐 이렇게 모르면 평균이 10년이라는 거지 그건 모른다 어쨌든 박사님은 수도권 집값 지금 바닥 다진 걸로 보시네요네 그렇습니다 서울은 닥쳤다 지방은 모르겠다 아직 왜냐하면 이제 지방별로 미분양이 줄어드는 데가 있고 안 그런 데가 있더라고요 그래서 지방 미분양이 계속 늘고 있어서 이번에 5월 미분양 통계도 다시 늘어나 가지고 일단 저는 어 굉장히 양극화의 시장이고 그니까 시가 총액이 서울이 커서 전국 집값은 오르는 걸로 나오는 그런 장이다 특히 서울 같은 경우에 공급 부족에서 집값 더 많이 오른다고 하시는 분들 있는데 그럴 확률도 있나요 근데 서울은 공급이 될 텐데 그게 무슨 말이냐면이 분양에서도 공급이 이루어지는 데는 서울밖에 없는 거 같은데요 신의문 이번에 나왔고 장유동 나왔고 계속 분양 있잖아요 서울은 이번에 또 잠실 진주도 일단 공사비 갈등 타결 됐으니까 여기다가 청담 권영인 거기도 타결된 거 같고 그러면 분양 나오잖아요 그래서 서울은 분양이 꽤 있어요 서울에 공급은 늘
(05:19) 부족했기 때문에 그 부족한 공급 중에서 그나마 좀 그래도 오해는 나오는 애죠 그래서 뭐 공급이 부족한 건 항상 그랬고 그랬으면 2022년은 빠지면 안 되는 거였죠 그러니 뭐 제 이야기의 핵 은 순서가 아까도 이야기했지만 금리 소득 공급 그래서 공급도 이제 공급은 장기 변수지 자꾸 공급만 갖고 이야기하기는 지금은 조금 안 맞는 시장이다 그리이 세 가지를 봤을 때 집값은 바닥을 쳤다 그리고 특히 국고 3년이 3% 깨지는 건 아주 의미 있다 그래서 부동산 담보대출 금리가 다 3%대 내려올 텐데 뭐이 정도 금리면에서 비해서 금 거의 절반 반토막 나는 건데 제가 이야기했잖아 2022년에 집살 때 이금 용권 가서 6 1.
(06:02) 8에 대출 받았다고 제가이 자리에서 했어요 박사님이 집 사을 때 진짜 거의 바닥이었습니다 아 그때 너무 힘들었어요 여러분 뭐 저처럼 이렇게 빨리 사면 안 돼요 저는 그때데 또 급매를 사셨잖아요 싸게 사셨죠 근데 급매라고 샀는데 그다음에 실거가 저보다 싼게 나오니까 아 힘들더라고요 그서 그렇게 박사님도 낮은 실거래가가 많지 않았던 예 그때 거래는 없었어요 거래는 진짜 없는데 졌지만 그걸 샀는 사람은 거의 없 아 예 진짜 무서웠죠 그때 그게 2월이아요 근데 이제 이번에는 또 강남상 특히 많이 올랐잖아요 왜 그런 거죠 그거는 많이 받던게 크고 일단 어 전국 집값 하락에서 보면 전국 실거래가가 고점 대비 하락률이 한 10% 조금 안 되나 그런데 서울이 17인가 18% 빠졌잖아 이제 그런 거 보면 서울이 많이 빠졌던 거죠 왜냐면 그때 캡 투자 열풍 속에 그래서 서울이 좀 많이 빠졌기 때문에 오르는 것도 가파르다 일단 그게 첫 번째고 두 번째는 수출 대기업에 또는 뭐 부자 베이비붐 세대가 이제 퇴직금 두둑히 받고 나오시면서 아들용 딸용 또 자 이 똘똘한 한 채용 또 시
(07:02) 장가간 아들 며느리 인사용 사위 며느리 인사용으로 좀 좋은 집 사고 싶어한 욕구들 있었던 거 같고요 그래서 지금 뭐 저는 지금 워낙 다주택자에 대한 세금이 세기 때문에 그래서 그냥 갈아타는 수요가 제일 큰 거 같습니다 그리고 지금 집 사시는 분들은 투기 수요가 아니라 거의 실수요를 하면서요 그러니까 다주택자가 지금 너무 세금이 세기 때문에 특히 강남 상구의 용사는 아직도 투기 과일 지구인가 조정 지구인가 모르겠습니다만 아무튼 규제의 대상 지역이 이기 때문에 다주택자들이 사기가 좀 어려워요 양도세가 너무 세기 때문에 그런 것도 있나요이 저출산 고령화 시대에 뭐 지방 소멸된다는 얘기를 뭐 워낙 요즘에 뉴스라 그가 기사라 그가 유튜브를 많이 보시고 하니까 집안에 계시는 분들도 아 서울에 집 한테는 나중에 꼭 사나 때 생각하는데 보통 이제 지방에 계셔서 저도 지방 사람이니까 서울 생각하면 아 강남 3구에 사야 되지 않을까 요런 심리도 좀 영향을 미치는게 있을까요네 그게 뭐 제일 크죠 지금 제가 봤을 때는 지방에 미분양 나서 난리가 나는 걸
(08:00) 보면서 역시 그 거기 지방에 있는 대기업들 분들 또는 돈 있는 분들이 그래 S 파킹은 서울이다 저기 많이 빠졌지만 많이 회복되는 거 보면 회복 탄력성이 있다 이렇게 생각하시는 거 같아요 자 그 올해 하반기 2020 5년 부동산 집값 수도권은 어떻게좀 보세요 탄력이 지금처럼 강하면 뭐 좀 곤란하고요 또 보 버리고요 하반기에 좀 추정이 다시 나오지 않겠나 일단 물량도 많고 특히 둔촌 공이 11월에 들어오면서 전세가 급등하는 것도 좀 진정될 수 있으니까 일단 금리나 호재로 먼저 선 반영했던 장세가 조금 이제 주춤해지는 그리고 트럼프 눈치보는 좀 워낙 주시장 변동성이 클 거라서 저는 그리고 아까전 정책도 기해서 정부는 정치 앞으로 좀 이제는 좀 둔화되는 방향을 패치해 기려고 하겠죠이 규제를 그니까 지방에 뭐 미분양 주택 이런 거 사는 거는 양도세 안 물린다 이런 정책도 나올 거 같고 지금 너무 지방이 심하니까 서울 같은 데는 저는 규제 규제대상 지역을 좀 확대할 수도 있지 않나 그니까
(09:03) 동탄부근 규제 대상 지역을 남쪽으로 갈 수도 있고 강북으로 갈 수도 있겠고 아무튼 저는 뷰제 대상 지역 확대 가능성 조정 지구를 더 확대한다 그가 이런 가능성은 좀 있지 않나 생각합니다 그럼 지금 수도권에 계시는 무주택자 일주택자 분들 어떻게 해야 될까요 일단 제가 여기 올 때마다 맨날 하는 두 지역을 한번 두 지역 그 별내선이 곧 계통 되잖아요 다음 달 초에 그래서 구리 남양주로 올라가는 그 라인에 조정받은 지역들이 꽤 있거든요 근데 사실 별내역에서 전설 타고 27분이 잠 실려고 오거든요음 그거 괜찮지 않나요 아 그러니까 충분히 저는 광역급행 교통망이 그 원에서 27분 밖에 안 걸린다는 건 급행 철도라는 거잖아요 표정 속도가 되게 빠른 그런 급행 철도가 개통되는 지역은 한번 볼 필요 있고 두 번째가 저는 실한 산산 좋아하는데 이게 공사가 진행이 잘 안 돼 가지고 다시 늦춰진다는 뉴스는 있습니다만 그래도 우리나라 가디나 구디역 가산 디지털 단지라고 구도 디지털 단지가 출퇴근 시간에 사람 제일 많이 내리는 역 중에 하나일 정도로 어마어마한 사람들 에 일자리가
(10:00) 있는 지역인데 비해서 그 남쪽 이렇게 내려가는 그 길은 그 광명 쪽으로 내려가는 길은 아직도 좀 저는 충분히 발전이 여지가 있지 않나 그렇게 생각합니다 물론 광명 이번에 다 완판돼 버려서 사실 그 미분양 주택 제가 그걸 노리고 그때 이야기했던 거였는데 그건 완판 됐지만 아직 저는 그쪽은 좀 포테이 있다고 봅니다 자 오면 박사님 보셨는데 올해 하반기에 그러면 예금 채권 주식 금 달러 비트코인 굉장히 다양한 자산 하반기에는 어떤 자산에 우리가 좀 집중해야 될까요 아직 부동산이 더 좋아 보인다 아직 부동산 어 하반기 근데 조정 둔화될 거 하셨는데 탄력이 둔화되는 거지 탄력이 둔화되는지 앞으로 또 기간이 예 그리고 두 번째로 좋아하는 자산은 역시 국채 한국 국채 한국 국채 미국은 저는 금리 연화가 그렇게 아주 많이 되거나 뭐 신속하게 될 것 같지 않다 쪽 입장이 아아 해도 한번 저는 그렇게 왜냐면 트럼프랑 파월 사이 엄청 안 좋아요 아시죠 원수입니다 원수 원수입니다 원수 어 그런 상황이어서 파월은 거의 그 어 갈참 태도를 보여가 금리 인날 어떻게 해야 될까요
(11:00) 트럼프 당상 리 금리 금리 나에 줘봐야 뭐 바이든 혜택도 없는데 좀 뭉게 수도 있다 일단 뭐 잘 모르겠고요 잘 모르겠고 근데 우리나라 금리 인하는 거의 확실하다고 저는 보니까음 오해요 예 그래서 8월에 해야 되지 않을까 8월 10월 두 번 봅니다 아 88월 10월에 두 번 한다고요 한국이 미국이 안 해도 예 예 우리가 아까 말씀드린 것처럼 지방 부동산 BF 문제가 끝없이 악화되고 있어서 그 미분양이도 어떻게 줄이는 방향으로 정부가 정책을 써야 되는데 재정은 하나도 안 쓰고 있죠 도 산 그니까 뭐 한국은행 짐을고 가는 거죠 그래서 이제 역할분담을 좀 하지 않을까 서울의 제 대책 발표 한국은행 금리나 그런 약간의 역할 분담이 있지 않을까 생각합니다 아 이건 망보 제 생각 망보 제 생각 미국의 연에서는 올해 금리 나를 월로 생각하신 분 많잖아요 저는 11월 쪽이죠 저는 아주 소수파 선거 끝나고 어쨌 올해는 한다고는 보시는네 그 트럼프한테을 어 힘을 실어줄 수도 있겠죠 그 아무튼 저는 선거 그 선거 개입하는 거를 하기 싫어할 것 같다 쪽 있 아 요런 분위기에서는
(12:05) 예 특히 이번에 미국에 소매 판매도 너무 잘 나왔고 그 이제 유가 빠진 거 생각하면 엄청 잘 나왔잖아요 그리고 산업 생산도 잘 나왔는데 여기서 굳이 한율이 좀 어떻게 될까요 환율 떨어진다고 저는 보는 쪽이죠 예예 근데 아 트럼프가 입 탈 때마다 이렇게 환율이 하루에 막 몇 원씩 오르니까 아 저는 좀 연말에 좀 떨어진다 쪽입니다 아무튼 미연준이 그때는 금리 한다고 보는 쪽이니까 네박 님의 신과 홍춘욱의 최소한 경제 토피요 책 가지고 이야기 나누는데 많은 분들요 책 보시면 여러분들 경제 지식을 넓히는데 도움이 될 거 같고요 근데 이제 요즘에 내수 관기가 그렇게 많이 안 좋다고 하잖아요 우리가 다 수출을 먹고 사는 나라 수출이 뭐 크긴 하지만 수출 먹고 사는 사람만들만 있는 건 아니니까요 내수 경기로 힘드신 분들에게 마지막으로 뭐 투자나 삶의 조언 한 마디 주고 가신다면 금리나 될 것 같습니다 야 이게 뭐 제일 중요하잖아요 사실 우리 뇌수 경기 이렇게 나빠진게 2021년 한국 은님이 8월부터 그 8월부터 금리를 0.5에서 3.5가 와 일곱
(13:04) 배를 올렸다 아 어쩔 수 없었죠 미국에서 올리니까 예 근데 우리는 선제적으로 올렸잖아요 부동산 잡겠다고 올렸고 잡았잖아요 좀 한국은행이 좀 최근에 특히 가게 부채도 좀 완화되고 있으니까음 금리 인하해 주시면 그래도 우리나라 내수 경기는 수출 쪽에서 경기 좋아지면 이게 이제 좀 돈이 보너스 받아서 풀리 데다가 그 사람들이 집사고 그러면 또 그쪽에서 약간씩 따뜻한 기운들이 내려오는 면은 있으니 그래도 올해보다 내년이 내 수 경기가 낫지 않을까 그 희망을 가져고 봅니다 아까 전에 그 전국에는 이제 기준 금리 인하를 하면서 이제 영향을 좀 주고데 서울에는 제 제를 강화할가를 강하면 한다고 했는데 이제 많은 분들이 금리 나면 어 집값이이 지금 이런데 이게 더 들썩인 걱정이 될 텐데이 두 흠이 부딪히면 균형이 잘 맞을까요 그래서 제가 하반기에도 탄력이 둔화되지 집값은 그냥 계속 오을 것 같다라고 보는게 그런 이유죠 근데 그 어떡하겠습니까 이게 정책은 항상 우선 순위를 봐야 되거든요 우선순 우선순위는 저는 부동산 미분양 나서 부동산 PF 망가진 거 저게
(14:05) 지금 현재 우리 경제의 최대 우선 순위 아닌가 작년에 새마을 근고 뱅크런 있지 않았잖아요 우리가 그런 유사한 일이 벌어지면 진짜 큰일 나거든요 그래서 지금은 일단 미분양 잡는게 우선이고 그걸 위해서는 금리 나가 또 정부가 그런 지방의 미분양을 줄이기 위한 대책을 함께 내놓지 않을까 생각합니다네 박사님과 다음번에 또 요청까지 오늘 못다한 이야기 또 시간 만들어 보도록 하겠습니다 오늘 만남에 손님은 홍 대표님이었습니다 지니까 여러분 소 시간 함께 해 주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김작 가였습니다 구승 마셨습니다 감사합니다 [음악] [음악]