[요약리뷰] 김작가TV - 집값은 이렇게 됩니다, 김영익교수

### 한글 요약
김영익 교수는 현재 한국의 부동산 시장 상황을 분석합니다. 수도권의 집값은 일부 지역을 제외하고는 하락하고 있으며, 전체적으로 부동산 심리는 개선되고 있지만 소득 증가가 없고 금리가 여전히 높아 집값 상승 추세로 전환되기 어렵다고 봅니다. 강남 3구 등 일부 지역은 차별화되어 집값이 오를 수 있지만, 전국적으로는 장기간 제자리 걸음을 할 것이라고 전망합니다. 부동산 PF 문제와 미분양 주택 문제도 여전히 존재하며, 금리 인하와 정부의 규제가 향후 부동산 시장에 중요한 역할을 할 것이라고 예상합니다. 김 교수는 무주택자와 1주택자들에게 신중한 접근을 권장하며, 주식과 채권 비중을 늘리는 것이 좋다고 조언합니다.

### English Summary
Professor Kim Young-ik analyzes the current real estate market situation in South Korea. He notes that housing prices in the Seoul metropolitan area are declining, except in some specific regions like the Gangnam 3 districts. While the overall real estate sentiment is improving, he believes it's difficult for housing prices to enter an upward trend due to stagnant income growth and high interest rates. Professor Kim expects house prices to remain flat for a long time nationwide, with some regional disparities. He highlights ongoing issues with real estate project financing (PF) and unsold housing units, and anticipates that interest rate cuts and government regulations will play a crucial role in the future market. He advises caution for those without a house and those with one house, suggesting it might be better to wait and consider increasing their investments in stocks and bonds.

 

집값 급락은 끝났습니다, 앞으로 집값 '이렇게' 된다 (김영익 교수) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=NQ_bBFHJIo4

Transcript:
(00:00) 여기서 오르기는 힘들다 평균적 어는 오랫동안 제자리 걸음일 것이다 예 그러나 차별화 돼 가지고 일부 지역은 오르는 [음악] 국면이다 마지막 부동산을 몇 가지 여쭤보려고 하는데 자 이제 벌써 이제 6월이 올해 1월에서 5월 수도권 부소산 집값 상황은 지금 없었고 사람들의 심리는 좀 어떻게 보시나요 우선 저 KB 국민은행 뭐 부동산 114 그다음에 한국 부동산에서 이렇게 주택 가격을 쭉 발표하는데요 예 저는 시리즈가 길기 때문에 KB 국민의 것 데이터를 푸는데 아파트 가격이 전국은 떨어지고 있어요 전국은 떨어지고 있다 예 그런데 강남만 지난 3월을 저점으로 4 5월 올랐더라고요 강남 특비 구죠 예 그다음에 부동산 그 심리도 좀 개선되고 있어요 그 한국은행에서 소비자 동양 조사 결과 이런 걸 발표할 때 소비자들한테 2,500 가구를 대상으로
(01:04) 물어보거든요 예 그런데 그 부동산 심리가 1년 후에 집값이 어떻게 될 것이냐 이걸 물어보는데요 2022년 11월에 60일이 그런데 올 그 4월 보니까 100일 5월도 100일네 100 넘으면 1년 후에 올라간다고 생각한 사람이 떨어진다고 생각한 보다 많다는 겁니다 예 그래서 최근에 보면은 심리가 상당히 개선되고 있습니다 지금 그러면 전국은 떨어지고 있고 강남 상구는 올랐다고 하셨는데 서울 전체는 서울 전체는 떨어졌어요 아 서울 전체는 좀 떨어졌나요 예 까지요 5월까지 떨어졌는데 강남 39만 지난 3월을 저점으로 4월 5월 아주 좀 미세하게 올랐어요 아직 뭐 추세적으로 크게 오른다는게 아니고요 근데 지수 자체는 이렇게 올랐다는 거는 개별 아파트로 보면은 아마 차이가 많이 있을 거예요 일부 아파트는 강남 일부 아파트는 뭐 전고점 거기 근접하는 아파트도 있을 것 같습니다 자 그럼 서울 기준 부동산 거래량 같지 매물은 좀 어떻게 되고 있나요 예 4월 국토 교통부 통계 보니까요 많이 늘어나고 있습니다이 서울의 경우는 7898 5
(02:09) 예 7898 C 이죠 그래서 3월보다 29.5% 증가했고요 예 그다음에 작년 4월에 비해서는 54.2% 증가했습니다 이거는 서울뿐만 아니라요 예 지난가 4월 전국만해백일장 도 늘어나고 있고 예 그다음에 사는 사람도 늘어나고 있기 때문에 이렇게 좀 거래가 계속 늘어나고 있는 것 같습니다 제가 요즘에 이제 많은 전문가분들 인터뷰해 보면 이제 하반기 좀 더 오른다고 하시 분들은이 거래량도 살아났고 집값도 지금 실거래 거도 오은 것들도 있다 이거는 더 올라갈 거 얘기하신 분도 있고 어떤 분들은 어 지금 거래량이 살한 거 맞지만 매물도 많이 증가했다 팔고 싶은 심리가 더 큰거다 이제 2차 라이 온다는 얘기도 있는데 그렇다면 이제 교수님께서는 하반기 부동산 집값 좀 어떻게 보 계신가요 저는 그 급락은 끝났다 그렇게 보는데요은 끝났다 예 급락은 끝났다 보는데 아직껏 상승 추세로 전환됐다고 보지 않습니다 아직도 금리가 조금 떨어지고 있습니다 높은 수준이고요 예
(03:13) 그다음에 가장 중요한 거는 소득이 증가하지 않고 있거든요 우리 저 1분기 실질 소득이 작년 1분기에 비해서 오히려 감소했어요 우리가 소득이 증가하지 집도사고 그러는데 아직도 금리가 높고 예 소득이 증가하지 않기 때문에 가비가 상송 추세로 전환된 건 아니다 그러 아까 그 강남 상국 아파트 가격은 올랐다 예 저는 철저히 차별화라고 보고 있습니다 예 저는 그 저 성장은 차별하다 한마디로 이렇게 보고 있는데요 예를 들어서 우리 잠재 성장률이 80년 10% 지금 2% 안팎으로 떨어졌거든요 우리 경제가 10% 88% 성장할 때는 경제 규목 파이가 커지니까 모든 경제주체 모든 기업이 같이 성장할 수가 있었습니다 근데 갈수록 경제 규모 파이가 커지는게 줄어들고 있거든요 그걸 나눠가져야 돼요 기업도 차별화 가게도 차별화 집값도 차별화 모든게 차별화 시대라고 보고 있습니다 우리 가게 부처가 많다고 그러지만 예 작년과 한국의 자금 순환 표를 보니까 우리 개인들이 금융회사에 저축한 돈이 빌려쓴 돈보다 무려 158조 많습니다 작년에 우리 개인들이 금융회사에서 순
(04:18) 저축한 돈이 158조 아는 거죠 그렇게 부자들은 돈을 많이 가지고 있다는 겁니다 그런 사람들이 어디서 살려고 그러겠어요 그런 사람들이 사는 데는 좋은데 살려고 가겠죠 더 올라갈 거라는 겁니다 음예 그리고 평균적으로는 우리가 소득 증가세가 둔화되고 예 그다음에 요새 그 인구 문제 많이 이야기되고 있습니다만은 뭐 인구 자체도 줄어들고 있고 특히 가구수가 좀 남았습니다만 서울의 경우는 2029년이 정점이라는 겁니다 통계청 추에 따르면 그래서 평균적으로는 저는 여기서 오르기는 힘들다 평균적으로는 오랫동안 제자리 걸음일 것이다 예 그러나 차별화 돼 가지고 일부 지역은 오르는 국면이다 예 그렇게 지금 보고 있습니다 앞으로도 한국의 저성장과 인구감소 와 세대수도 이제 곧 감소할 거고 고려한 시대이지만 전국의 집값은 굉장히 안 좋을 수 있지만 이제 핵심지는 그래도 더 앞으로도 조금씩 해속 좋아지긴 할 것이다 예 그렇습니다 예 그렇게 우리 부의 차별화가 심화됐다는 겁니다네 지금 부동산 PF 문제는 여전히 좀 위험이 남아 있나요 어떻게 되나요 남아 있죠 정부에서 1차 대책 발현해
(05:22) 가지고 일부 구조 조정하겠다 살릴 걸 사귀겠다 그다음에 지금 새마을 근고 같은데 저축은행 같은 데는 굉장히 어렵지 않 예 그런데 일부 그 건전한 은행장을 좀 투입하겠다 그게 1차 아이었는데 그것가지고 해결이 안 되는 거 같습니다 예 그래서 지금 그 다시 해결책을 뭐 정책 탐구하고 어깨하고 모세가 하고 있는 거 같은데요 PF 문제 뭐 조금 더 남아 있는 것 같습니다 예 그런데 이게 이제 가장 중요한 거는 이게 일부 저축은행 문제에서 끝날 것인가 아니면은 은행권까지 금융 시스템 이으로 갈 것인가 예 제가 판단해 보기로는 일부가 저 은행 굉장히 좀 어려워지고 예 거기서 구조 조정하고 이게 은행까지 뭐 저는 금융 시스템 이게 전반적으로 경제를 굉장히 어렵게 만드는 그런 국면은 아닌 거 같습니다 그럼 정부 얘기죠 정부는 하반기인 부등 전체 어떻게 좀 펼쳐 나갈까요 이제는 그래서 가장 중요한게 이제 금리거리 그렇죠 저 한국은행이 아마 저 물가가 가장 중요한 목표이기
(06:26) 때문에 물가가 2% 학시 들 때까지 금리 안 내리겠다 그러는데 제가 전망해 보면은 8월부터 물가 상승이 2% 초반으로 접어듭니다 한국도 하반기 소비자 물가 상승을 2.4% 전망해 놨는데요 예 그런데 뭐 분기별로 전망 안 해놨어 모르겠습니다만은 아마 4분기는 2% 초반대로 한국도 전망하고 있는 거 같습니다 그러면 이제 금리 내리겠죠 금리 내리면은 나중에는 그 소득이 집값에 영향을 미치지만 초기에는 금리가 집값을 영향을 가장 크게 많이 주거든요 그 한군의 금리 내로 시장 금이 떨어지면 또 집값이 반등을 할 거예요 그뭐 정부 입장에서는 집값의 경찰력도 싫어하지만 여기서 올라가는 건 더 싫어할 것 같습니다 예 그래서 뭐 DSR 차등 DSR 뭐 그런 거 지금 이야기가 나오지 않습니까 그래서 한국은행은 아마 4분기 가면은 금리를 내리고 그러면 집값이 좀 반등할 텐데 정부는 아마 미시적인 대책으로 좀 규제를 할 것 같습니다 혹시 아까 전에 이제 부동산 시장 급락은 끝났다고 코멘트 해 주셨는데 하락이 더 다시 번 올 수 있는 그런 위험 신호 같은 것도 있을까요 그렇게
(07:29) 들려면 면은 계속 좀 물가가 올라가지고 한국행이 금리 못 내리든지 또 올려버리면 되고요 그다음에 뭐 예생 충격 같은 거죠네 블랙 상 같은 것들 예 그런 것들 뭐 지금 뭐 러시아 우크라이나 전쟁 뭐 중동 불안 사태 지금 다 잘 이겨내고 있는데요 뭐 그런 사태가 또 어디서 발생할지 모르거든요 사실 아까 미국 GDP가 세계에서 차지하 비이 갈수록 줄어들 것이다 이런 점만을 했습니다만 세계에서 여러 문제가 터지는 거는 미국 힘이 절대적으로 또 세계 일이죠 근데 상대적으로는 계속 축소되고 있거든요 그래서 미국 GDP 예 2000년에 세계에서 32% 갖다가 24% 줄어들고요 앞으로 계속 줄어들 거라는 거죠 그다음에 군사력도 상대적으로 축소되고 있죠 그래서 2002년에 미국의 이라크에서 별 소도가 없이 나왔고요 그다음에 시리아에서 나왔고 최근에 아프가니스탄에서 나왔지 않습니까 그러니까 전 세계가 보기에 아 미국이 과거처럼 힘이 없구나 그래서 저는 러시아 우크라이나 전쟁을 했고 그다음에 하마스 이스라엘 뭐이란 이런 문제가 계속 발생한다고 보고 있거든요
(08:32) 그래서 미국의 힘이 상대적으로 축소되는 과정에서 세계경제가 굉장히 불안할 거라 보고 있어 가장 이제 불안해지는 거는 혹시라도 시진핑이 잘못 판단해 가지고 대만을 공격한 거죠 그렇게 되면은 우리 경제 엄청난 충격일 수밖에 없습니다 그런 상황이 없다면은 뭐 자산가격 전망이 불가능하죠 그렇죠 어떤 분들은 이제 공급이 부족하다 보니까 그런 거 쌓여서 25년 6년에 집가 강하게 좀 반등하는 계기 이가 되지 않을까 싶다고 하는데 어떻게 보시나요 예 뭐 수급 측면에서는 뭐 그런 전망을 할 수가 있을 것 같습니다 뭐 인어가 착공 같은 걸 보면요 2022년이 정점이었고 뭐 작년 올해 많이 줄어들었거든요 예 이런 의미에서 보면은 인허가 착공이 줄어든다는 거는 앞으로 내년 내후년 내후년까지 중공 분량이 상대적으로 줄어든다는 거죠 그런데 그 이전에는 그 2000년 뭐 2022년까지는 인어가 착공이 물 많이 늘어 가지고 올해 지금 중공 물량이 많이 늘어나 가지고 집값 안정이 크게 기하고 있거든요 그런데 이런 게가
(09:36) 축소되면 아마 수급 처해서 좀 불안할 것 같습니다 예 그런데 최근에 보니까요 국토 통부 통계에 보니까 착공 물량은 월거 1 4월 보니까 8만 9천 호로 작년 1 4월 6만 9천 호보다 좀 늘어나고 있더라고요 뭐 올해 착공 하면은 내 후년 그다음에 집이가 안공 된다는 거 3년 정도 예 그런데 이런 측면에서 수급이 이 좀 불안한데요 그런데 미분양 주택이 지금도 너무 많아요 지난 4월 통계 보니까 7만 2,000호 정도 되거든요 전국에 예 전국에 그래서 65까지 줄어들다가 한때 저 작년 10월에 58억 아지 줄어들었어요 근데 다시 그거 7만 2,000원까지 늘어났거나 제값이 오른다는 겁니다 이게 해소를 되려면 시간이 좀 걸릴 것 같고요 물론 이것도 그 지역별로 다른데 그런데 지금 그 미분양 많은 데가 대구적 9,600 그다음에 부산 4,600 그다음 최근에 보니까 경기 인천이 많이 늘어나고 있더라고요 뭐 서울은 9365 별로 많지 않습니다만 최근에 보니까 서울 주변 인천 경기가
(10:41) 많이 늘어나고 있다는 겁니다 그래서 미분양이 이렇게 많이 늘어나고 있기 때문에 이게 어느 정도 해소돼야 이제 집값이 오를 수가 있다는 겁니다 자 그럼 부동산 정리한 지문으로 지금 무주택자와 일주택자 분들은 좀 수도권에 계신 분이라면 좀 어떻게 해야 될까요 가장 저 대답하게 힘든 문제죠 사실 제 제자들도 이제 좋은 직장 들어와 가지고 결혼한다고 저한테 줄에서 달라 오면서 집 언제 사야되냐 물어보거든요 예 그래서 참 대답하기 곤란한 문제인데 저는 이런 이야기를 합니다 그 집이라는 건 사는 것이다 돈이 있으면은 지금이라도 사도 되는게 집이다 예 그런데 집 살려면 엄청난 돈이 많이 들어가지 않느냐 그런데 차별하는 되겠지만 아까 일부 지역 차별하는 되지 않지만은 그의 지역은 오르기는 아직은 힘들다 상승 사이클이 아니다 예 좀 더 기다려 보자 예 그리고 지금 주택 담보 대출 금리가 많이 떨어지고 있거든요 내년 가면 금리 더 떨어질 것이다 더 싸게 돈을 빌려 가지고 집을 살 수 있는 기회가 될 것이다 집을 더 싸게 살 수 있는 기회가 될 것이다 그래 좀 더 저는
(11:43) 기다려보자 그 제자들한테 그렇게 이야기하고 있습니다 1주택자 분들은요 1주택자는 저는 집이 투자 스는 아니라고 생각하고 있거든요 지금 뭐 강남 같은데 아까 집값이 차별해서 오른다고 말씀드렸습니다만 집값 엄청 비쌉니다 일주택자 그이 자기가 사는 집에 강난 집을 살 수 있는 여력이 저는 얼마나 되시는지는 잘 모르겠습니다만은 그냥 1주택자는 그냥 집이라는 거 사는 것이다 그냥 사시는게 좋을 것 같습니다 뭐 갈아타기 아든 이런 거는 갈아타기는 할 필요는 있죠 예 차별화 되니까요 예 이렇게 집값이 낮고 안정된 수준일 때 더 좋은 것으로 더 좋은 곳으로 갈아타기는 좀 바람직스러운 것 같습니다 자 그 마지막으로 이제 월이랑 3분기 주식 투자 뭐 꼭 확인해야 돼 핵심 포인트랑 개인분들 좀 어떻게 대응해야 할지 투자 좋은 한 마디 마지막 주신다면요 예 저는 앞으로 저 물가가 가장 중요하다 예 그거는 물가가 금리를 결정하기 다니다 근데 물가 상승률 8월 가면은 우리나라 2% 초반으로 떨어지고 그 후에 한군의 이거 금리를 인하할 것이다네 예 그러면은 우리 경제는
(12:46) 올해 그 학장 국면에 들어섰고 물가 상준이 낮아지면 금리가 낮아지면 추가 오를 수밖에 없습니다 예 그래서 저는 그거 주식을 지금이 싸게 살 기회다 예 주식 비중을 서서히 늘리시는게 좋을 것 같고요 근데 늙고 포트폴리오는 구성해야 되죠 예 그리고 금리가 떨어지면 채권 가격 오르거든요 그래서 지금은 저는 은행 금 뭐 가지고 있던 거 줄이고 주식이나 채권 비중 늘리시는 시기라고 보고 있습니다네 교수님의 인사이트 가득한 인터뷰는 또 지금이 6월이 9월 달에 이제 4분기 시간 준비하면서 한번 또 다른 시간 만들어 보도록 하겠습니다 오늘 만남 손님은 김영 교수 님이었습니다 지금까 소중한 시간 함께 주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김작가 있습니다 고생많으셨습니다네 고맙습니다 l [음악]