[요약리뷰] 김작가TV - 집값 정말 큰일난다, 박은정 감정평가사

 

 

[한글 요약]
이 인터뷰에서 부동산 시장 전문가는 2024년 한국 부동산 시장의 전망에 대해 다양한 관점을 제시합니다. 전문가는 수도권을 중심으로 부동산 가격이 조정될 것으로 예상하며, 특히 서울의 주요 지역에서는 재개발이 활발히 이루어지고 있지만, 이로 인해 모든 지역의 부동산 가격이 오르지는 않을 것으로 봅니다. 또한, 경기도와 인천 등에서는 공급 과잉으로 인해 가격이 조정될 가능성이 있습니다. 부동산 투자와 관련하여, 전문가는 부동산 시장의 향후 변화를 예의주시하면서 장기적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

[English Summary]
In this interview, a real estate market expert presents various perspectives on the forecast for the South Korean real estate market in 2024. The expert anticipates a correction in real estate prices, particularly around the capital region, including Seoul. Despite active redevelopment in major areas of Seoul, this does not mean that property prices will rise in all areas. In places like Gyeonggi-do and Incheon, price adjustments are likely due to oversupply. Regarding real estate investment, the expert recommends monitoring future market changes and approaching it from a long-term perspective.

 

집값 정말 큰일 터질 겁니다, 부동산 시장 최악의 폭락 온다 (박은정 감정평가사 풀버전) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=ak61Fpy7a6Y

Transcript:
(00:00) [음악] [음악] 어떻게 해야 될까요 일단 무주 주택자 분들은 관망해야 당연히 그럼 1주 주택자 분들은 갈아타기 시기도 정말 시장이 침체됐던 때 그런시기 하는게 좋다 주택을 실질적으로 수요 줄 수요가 이미 당겨져서 들어와 버린 시장이다 지금 이게 가장 큰 문제거든요 저는 더 조정이 될 거라고 [음악] 작년에 이제 유튜브에 많이 좀 출 하시면서 부동산 시장 이제 위기 뭐 이런 얘기 좀 많이 해 주셨는데 우선 일단 서울장 수도권 전국의 아파트 집가 작년에이 데이터로 오은 건가요 떨어진 건가요 어떻게 되나 이게 뭐 기준에 따라 조금씩 자른 거 같기도 하고요 그죠 이제 올랐다고 생각하는 분들은 이제 고점 대비해서 좀 빠진
(01:06) 금액에서 올랐다 이렇게 생각을 하시는 거고 어 너무나 긴 폭등의 시간을 겪었던 걸 마음속에 가지고 계신 분들은 아직도 어 많이 떨어진 건 아니다 더 많이 떨어져야 된다 이렇게 생각하고 계신다고 볼 수 있습니다 수치적으로는이 전년 대비해서 뭐 가격 수준이나 매매가 뭐 실거래가 지수 이런 것들을 파악했을 때는 조금 반대한 모습이 나타나긴 했었죠네 자 그러면 중요한 해 지금 1분기가 끝났잖아요 이제 4월이 벌써 이제 곧 중순으로 가는데 1분기 수도권 부동산 시장 좀 어떤 상황이고 사람들의 심리는 좀 어떤 편인가 요즘에는 어 아무래도 이제 저 제가 채널을 운영하고 있다고 말씀을 드렸는데 그만큼 이제 부동산 시장에 대한 관심이 뜨겁고 시장에 참여하고자 하는 사람이 많을 때는 좀 조회수가 잘 나오는 편입니다 근데 요즘 조금 떨어지는 걸 봐서는 사람들이 아직까지는 좀 관망하고 있지 않나 이런 걸 이제 체감할 수 있고요 어 현실적으로도 어떤 부동산 장에 참여를 하려면 기본적으로 필요한 자금이라는게 있는데이 자금은 소득 아니면 대출로 마련을 하잖아요데 기본적으로 대출에
(02:08) 대한 부분이 과거에 우리가 부동산 과열기에 겪었던 그 연글 할 수 있었던 그런 조건보다는 훨씬 더 안 좋은 상황이 됐기 때문에 가용할 수 있는 자금도 줄어들고 어 이러다 보니까 시장을 일단은 관망하고 있는게 아닌가 그럼 1분기만 복 갔을 때는 지금 수도권은 보합인 건가요 약 보합인 강 보합인 건가요 이거는 이제 사실은 어정 하게 시장을 판단할 수는 없어요 이유는 어 그만큼 많은 거래가 이루어지고 있는 시장은 아니거든요 어 우리가 과거에 이제 부동산 시장이 어 금리 상승기에 접어들면서 어 거래가 사라지는 현상 이게 22년도 말부터 벌어졌었는데 작년에 같은 경우는 어 일반적인 금융 환경은 안 좋았지만 정책 자금의 지원이 많았던 해였어요 그러다 보니까 이제 연구을 통해서 또 추가적으로 들어올 수 있는 조건 시중의 시장 금리보다는 낮은 조건으로 들어올 수 있는 사람들이 일부 있었고 그런 사람들이 유입이 되면서 거래가 없었던 시장이 일부 수요로 유입되는 현상이 벌어졌습니다 그러다가 이제 그 자금이 소진되면서 다시 또 이제 거래가 소강 상태로 가는 모습 이런
(03:11) 모습이 나타났다가 올초에 이제 신생화 대출이라는 형태로 또 대출이 조금 풀렸 아아 초창기에는이 대출이 어 대화의 용도 지금도 대화의 용도로 쓰는게 대부분인데이 중에서 이제 가격이 좀 조정됐다고 하니까 일부 참여하는 사람이 생기면서 조금은 거래량이 올라간 모습이 나타나지만 과거처럼 다시 시장의 반등을 가져올만큼 사람들이 전폭적으로 들어오는 지금 그 정도의 수치는 보이고 있지 않습니다 이유는 이제 부동산 시간 시장이 다시 반등을 하려면 기존의 집을 갖고 있었던 사람이이 집을 처분을 하고 다시 또 시장에 들어와 주는 형태 즉 갈아타기에 형태가 많이 이어지면서 연속적인 거래로 이어지면서 거래량이 폭증하는 모습이 나타나는데 지금 같은 경우는 일부 이제 다주택자의 매물이 소진되고 또는 급한 상황에 있는 사람들의 매물 급매물 위주로 소진이 되는 것 그걸로 이제 그 그치는 정도다 보니까 수치적으로도 이렇게 급격하게 어떤 거래량이 늘어난다거나 이런 모습은 나타나지 않 않는 걸로 보여 지금 거래량 말씀해주셔 그러면 서울 기준 부동상 거래량 좀 어떻게
(04:09) 되 제가 알고 있게 작년에 1천권 안 되는 것들도 있었는데 지금은 3,000 건이 육박한다 좀 살아났다고 얘기는들은 거 같은데 그러니까 기준을 뭘로 잡느냐에 따라 다른 건데요 기본적으로 이제 서울의 아파트 거래량을 보면 통상적으로 월 평균으로 보면 5 6천건 정도는 돼야지 이제 일반적인 수준이라고 볼 수 있는데 과거에 이제 연이 한참이던시기 그런시기네 에는 한 달에 12,000 건 뭐 15,000 건까지 올라가는 형태로 급증을 했었어요 근데 지금은 이제 올라온게 3,000건 이거든요 예 근데 그 전에 거래가 1천건 정도 수준을 밑도는 뭐이 정도의 거래량 완전히 거래가 사라진 시장이었다 보니까 그거 대비해서 3천 건이라고 하면 시장이 엄청나게 좋아진 것 같이 느껴지지만 일반적인 수준에 올라오기에 아직도 멀었다 이렇게 볼 수 있고요 또 이제 가격이 많이 떨어지다 보니까 물론 이제 시장에서 체감하는 부분에 대해서는 조금 다르게 느낄 수도 있겠지만 기본적으로 매가 대비해서 전세가의 비율 이런 것들을 고려했을 때 어 갭투자로 또 참여하면 좋지
(05:05) 않을까 이런 마음으로 들어오는 일부 수요가 있었던 거 이런 것들이 합쳐지면서 조금 거래량이 3점 건대를 보이고 있는데 이게 어떻게 보면 한계적인 상황인 거죠 들어올 수 있는 수요는 제한적이고 그러다 보니까 과거처럼 어떤 시장이 원활한 흐름을 보일 수 있는 정도의 거래량까지 이어지지 않는 이런 모습이라고 볼 수 있습니다 지금 편선 말씀하신 거를 봤더 생각해 보면 이제 평균보다는 못한 수치인 건데 좀 다르게 생각하면 그러면 이제 어쨌든 청 미만에 보다는 어쨌든 반등을 했으니까 좋다기보다는 아 그래도 부동산이나 집값이나 이런게 바닥은 찍고 이제 올라가는 분위기로 조금이라도 가고 있다라고 생각하신 분도 있을 텐데 이제 부동산 시장의 거래는 사실은 가장 큰 문제가 이제 부동산이라는 거는 돈을 주고 사고 나면 이제 물건의 형태로 가지고 있는 거거든요 그럼이 물건이 시장에서 환가 될 수 있느냐 이건 충분한 이제 거래로 이어지는가 중요한 부분이고이 거래는 굉장히 개별적으로 이루어집니다 각각의 물건에 따라서 거래가 이루어지죠 그러면네 가격을 내놓는
(06:00) 사람들이 우리는 이제 평균적인 수치를 갖고 통계적인 데이터를 보지만 시장에서 거래되는 물건이 가장 어 시장에서 호가로 형성되어 있는 일반적인 가격보다 현재의 낮은 가격이 물건만 팔리는 시장 그게 이제 거래량 그런 물건이 많이 나오면 많이 나올수록 거래량이 조금 늘어날 수는 있는 거죠 그렇지만 그 가격에 참여하고자 하는 수요가 소진되고 나면 또 다시 정체기를 겪는게 어 시장의 모습이거든요 그렇기 때문에 이제 거래가 지금 조금 늘어났다고 해서 과연 시장이 다시 반등할 수 있느냐 이거는 조금 다른 문제인 거죠이 지금 말하는 가격 수준보다 현재의 낮은 금액으로 내놨을 때 참여하는 사람이 일부 생겼지만 이게 계속해서 늘어나는게 아니라 여기서 또 멈추고 이제는이 가격이 아니라 조금 더 낮은 금액이 돼야 참여할 수 있는 사람이 생겨나는 시장 그래야 또 이제 거래가 늘어나겠죠 이런 부분들을 좀 생각을 해야지 된다고 생각합니다 그러면 이제 거래량 말고 좀 지금 서울 기준 매물은 좀 쌓이고 있나 어떻게 되나요 그러니까 이게 같이 연관되는 건데 기본적으로 시장에 팔년 가격이 호가가
(06:56) 나오고 그 호가 기준해 가지고 이제 매매로 체결이 되면 계약으로 체결이 되면 물량이 소진 돼야 되잖아요 그 물량이 사라지고 아 앞으로 가격이 더 오를 것이다라는 기대감이 있으면 매물을 거둬 드리는 현상이 벌어지겠죠 그런데 계속해서 매물은 어 증가하고 있고 시장에 적체되고 있는 모습이 나타나고 있거든요 서울 기준에서는 지금 8만 건이 넘어가는 정도의 물량이 쌓여 있는데 3년 전에 두 배 수준으로 지금 물량이 늘어난 거거든요 그러면 기본적으로 가격이 3년 전보다는 많이 가격이 내려간 상태잖아요 그럼에도 불구하고이 가격이라도 환가 하고 싶어하는 사람들이 시장에음 하고 있다 즉 매도자 우의 시장이다 이런 시장이기 때문에 계속해서 다시 가격이 오를 수 있는 어떤 낌새가 보인다거나 이러기는 조금 어렵다는 거죠 자 또 어떤 전문가분들 2024년에서 26년 이제 공급에서 이제 공급 부족이 일어나니까 지금 올해 당장 아니어도 내년부터 집값이 이제 공격이 너무 부족하니까 회복시킨다는 얘기 있는데 서울 입주 물량은 이제 올해부터 2026년까지 좀 어떻게 되고 그거에 대한 의견
(07:55) 사님 어떻게 보시나요 일단 내년하고 내후년에는 입주 물량은 많이 요 어 그 기본적으로 이제 근데 공급에 대해서 굉장히 착각하고 있는 부분이 뭐냐면 신축 공급이 부족해진다는게 이제 시장의 얘기거든요 그건 팩트인가요 어 그거는 이제 지금 인허가를 받는 물량들이 줄어들고 있으니까 당연히 이제 공급 부분에 있어서 그 물량이 좀 줄어들 수 있는 이런 구조로 볼 수 있습니다 그런데 신축의 공급이 줄어들게 된 원인이 무엇인지를 생각해 보면 시장이 굉장히 심각한 상황이거든요 어 시장에 지금 공급을 안 하는 이유가 물건을 만들려면 엄청난 비용이 필요한데 그 비용을 어 자금을 조달해서 사실 빌려서 사업을 진행하는 것과 마찬가지거든요 그런데이 빌려쓴 돈에 대해서 나중에 완벽하게 회수할 수 있을 거에 대한 의문이 있기 때문에 지금 공사를 안 하는 거거든요 그니까 내가 투입을 하고이 자금을 오로시 시장에서 회수할 수 있다라는 믿음이 있으면 계속해서 공사를 하겠죠 그런데 지금 어떤 금리는 높고 물가는 올라가고 비용을 투입했을 때는 늘어나는 금융 비용이 천문학적으로
(08:56) 늘어나는 구조인데 지금 당장 사업을 했다가 나중에 물건이 안 팔 렸을 때 자금을 회수하지 못했을 때는 어 회사 졸립 자체가 문제가 될 수 있기 때문에 지금 공사를 안 하고 있는 거거든요 이런 문제가 심각한 문제 그럼 그 문제는 기본적으로 부동산 시장의 회복에 대해서이 시장에 참여하는 공급의 주체들이 부정적으로 보고 있다라는 걸 의미합니다 그런데 이제 최근 들어 다시 이제 착공을 하는 경우 또 분양에 나서는 경우가 생겼는데 여기도 내면을 살펴보면 이현시장이 곧 좋아질거다 또는 금리가 곧 낮아질거다 이런 기대감이 있었기 때문에 일단 상황을 보자 이런 거였는데 계속 금액은 쌓이고 돈을 계속해서 조달할 수 있는 부분이 원활하지 않기 때문에 더 이상 미룰 수 없기 때문에 울며 겨자먹기 식으로 지금 분양에 나서고 있거든요 분양을 해도 이게 완전히 시장에서 될지 안 될지에 대해서 굉장히 의문을 갖고 있으면서도 지금 물량을 내놓고 있는 정말 어쩔 수 없는 상황에 몰려 있는 지금 이런 신축 부분에 있어서는 이런 공급자인 문제가 있는데 기본적으로
(09:51) 공급이라는 거는 어 신축의 공급만 공급이 아니에요 우리가 집을 사면이 집을 통해서 이익을 보겠다고 생각하시는 분들은 언젠가 시장에 다시 팔아서 이익을 취하고자 하는 거거든요 지금은 수요자가 아니라 공급자의 입장 잠재적인 공급자의 입장에 있는 사람들이 많이 있고 이들이 어 시장의 물건을 팔고 싶어하는 기출의 매물이 쌓이고 있다라는 거는 그만큼 공급이 늘어나고 있음을 의미하거든요 그리 뭐 주택 보급률이 그가 아니면 어 출산율이 그가 현재 경제 상황을 봤을 때 집을 갖고 있는 사람이 더 집을 많이 가지고 있는 형태잖아요 이런 분들이 지금 시장에 매물을 내놓으면서 이걸 환가하여 하고 있다 즉 공급을 어 새로운 주택을 지어서 공급하 하는게 아니라 기존에 갖고 있던 물건들을 시장에 내놓고 있는 공급은 꾸준히 늘어나고 있는 상황이기 때문에이 공급 부족을 계속 이야기를 하지만 어 공급이 부족할 정도로 그 공급이라는 거는 그리고 수요에 비추어 와서 상대적으로 부족하다 많다 이거를 판단할 수 있는데 살려는 사람은 없는데 시장에 팔려는 사람은 많다
(10:48) 이게 공급 과잉인 거잖아요 지금 이런 상황이라고 볼 수 있습니다 지금 이제 감평사 님은 부동산 식가 여전히 비싸다고 생각하시는 거 같은데 어느 정도까지 떨어져야 되는 거죠 그러면 아 작가님 은 지금 비싸다고 생각 안 하시나요 전 지금이 뭐 엄청 비싼 것까지 왜냐면 저 주변에 이제 분위기를 보면 지금 조금 더 떨어지면 사고 싶어하는 사람들도 꽤 있는 거 같더라고요 지금 엄청 떨어진다고 생각하시는 분이 일반 사람들에서 많지 않은 거 같더라고요 요즘 분위기나 그렇죠 이제 주변에 이제 속한 부분 분들의 어떤 소득 수준이나 이런게 상당히 높으실 수도 있는 거고 그렇지만 이제 가장 큰 지금 시장의 문제는 전체적인 평균적인 집값 수준이 너무 높다는데 있습니다 기본적으로 1% 소득 수준을 갖고 있는 사람이 상위 1% 소득 수준을 갖고 있는 사람들이 참여할 수 있는 시장과 대부분 나머지 99% 참여할 수 있는 시장 주택이라는 거는 어 필수재 아아 그렇기 때문에 사실은 전체적인 시장에 참여할 수 있는 수요 기준 했을 때 지금 가격이 그런 과연 감당 가능한
(11:47) 수준인가 이런 걸 봤을 때는 그냥 통계가 아니라 상식적으로 생각해도 너무 높은 집이잖아 비싼 수준인데 어느 정도 수준까지 떨어져야 되느냐 그러면 시장에서이 물건을 자생적으로 정말 어 수할 수네 있는 정도의 가격 수준까지 떨어져야 시장이 되살아날 수 있는 거거든요 즉 우리가 자기 자본만 집을 살 수 없는 시장이자아요 그러면 기본적으로 자기가 모아 놓은 자본 플러스 자기가 감당할 수 있는 빚의 규모이 정도의 수준에서 가격이 형성되는게 적절한데 지금 같은 경우는 어 과도한 가게 부채 문제가 지금 문제가 되고 있는 것처럼 집을 사기 위해서 이미 지금 현재의 소득 수준에도 감당할 수 없는 빚을지고 있는데 이거보다 더 높은 금액에 누군가 집을 사 주려면 소득이 현저하게 늘어나거나 아니면 빚을 그거보다 더 많이 지을 수 있거나 이런 환경이 돼야 되는데 지금 그렇지 않기 때문에 지금 우리 어떤 경제 수준이나 생활 소득 수준에 비해서 너무 과도한 집값이 이야기를 하는 거죠 평균적으로는 이제 우리나라 같은 경우는 이제 선진국의 대열로 올라가잖아요 선진국의 집값 수준을
(12:48) 보면 선진국에서도 집 싸기 어렵잖아요 집이라는 재화가 어떻게 보면 우리가 소비하는 재화 중에 가장 비싼 물건이라고 볼 수 있는데 그렇기 때문에 그냥 손쉽게 살 수 있는 물건은 아니에요 그렇지만 어 10년 정도 멀 벌어서 모은 소득을 기준 있을 때 그 정도 수준에 이제 집값을 보이는게 일반적이거나 건가요 그렇죠 p 기준에서 뭐 미국이든 영국이 일본이든 어 한 P 10 이하의 수치를 보이고 있는데 이게 빈부 격차가 굉장히 극심한 지역들 이런 경 가나나 시리아 뭐 이런 나라들 같은 경우는 70에서 90 정도의 퍼를 보이거든요 근데 우리나라 같은 경우는 지금 어 선진국의 대열에 올라왔음에도 불구하고 그 제 수치를 정확하게 모르겠지만 그 기준으로 했을 때는 p이 26 뭐이 정도 과도하고죠 근데 말씀하시 미국이라 유럽 일본 이런 주요 선진국들은 그 안에 또 수도권은 다 비싸지 않나요 비싸죠 이제 지역적으로 좀 부동산이라는 거는 어디에 고착된 물건이기 때문에 선호도나 어떤 수요에 따라서 가격이 편차를 보일 수 있는 거는 당연한 겁니다 그렇지만 어
(13:49) 기본적으로 이들이 이제 소득 대비해서 10배 정도 연소득 대비해서 10배 정도 수준의 집값 수준을 보인다 그렇지만이 집을 사는데도 이들도 대출을 활용하거나 부채 비율을 비교해 보면 우리나라는 어 그들보다는 두 배 정도의 빚을지고 지금 집을 보유하고 있는 형태든 또 여기에 전세보증금 같은 경우는 포함이 안 된 수준의 부채이다 그래서 지금 심각한 상황이고 그게 그만큼 어떻게 보면 과도한 레버리지를 통해 형성된 값이기 때문에 계속해서 유지해 나가기가 어렵다라고 말씀을 드리는 거죠 말씀하신 과도한 이제 레버리지 가게 부채 빛이 어느 정도 있는 건데 지금 2024년 4월 기준으로는 지금 2년 통계가 나온 건 아니고 작년 기준해 가지고 GDP 대비해서 101% 정도 수준 GDP 규모 우리나라 국내 총생산 규모의 가계부채 통계로 잡히는 거 이렇게 되어 있고요 이거 외에도 이제 그림자 금융 활용되는 즉 제도권 하에 어떤 건전성 규제를 받지 않는 은행에서 대출받는 거 이런 거 말고 주택의 구입을 위해서 소요된 다른 형태의 금융
(14:52) 자금들이 굉장히 많이 있습니다 얘를 가장 대표적인게 바로 전세금이 전세금 같은 경우는 어 민간 서로 이제 개인과 개인 간의 집을 담보로 어 무의자 사금융의 형태로 집을 빌려주는 거잖아요 집을 빌려주고 돈을 빌려 쓰는 것인데 이런 부분들의 전세금이 규모가 엄청나고 천조 정도 되죠 그리고 또 대출에 대한 규제가 들어서면서 이제 다른 형태로 대출을 활용한 경우 즉 어 통계에는 가게 부채로 잡히지 않지만 뭐 자영업자 즉 사업자 개인 사업자라 그가 기업 대출로 잡혀 있는 부분들 중에 상당 부분이 부동산에 투입이 되어 있다 이런 부분들이 사실 문제의 심각성을 더 키우고 있는 거죠 자 그러면 강남 3구로가 보면 강남 상구 좀 어떤 상황이고 제각기로 강남이 좀 지금은 좀 집값 방어를 좀 한 거 같은 그런 분위기가 있던데 뭐 어떤 지역 같은 경우는 뭐 100% 기준이면 이제 떨어졌다가 지금 한 90% 95% 정도까지 올라온데도 있던데 어떻게 보나요 거래가 이루어지면 기존에 이제 사실은 우리나라 사람들의 자산에 70에서 80% 부동산이 포함이 되어
(15:53) 있잖아요 그래서 부동산 가격이 떨어지면 자산이 축소되고 부동산 가격이 오르면 자산이 늘어나는 형태 작년에 이제 순 감소를 보였던 거 그런 모습이 나타났는데 그만큼 부동산 가격이 떨어졌기 때문에 그만큼 순 감소를 이루었던 거잖아요 그런데 이제 강남 같은 경우는 사람들이 선호도가 높고 또 기본적으로 어 조금은 경제력이 되는 분들이 많이 모여 있는 지역이라고 판단이 돼 있기 때문에 그런 지역은 어 어떤 지금의 금리 상황이나 어떤 대출의 이런 한계 상황 이런 부분들 또 신용도 더 좋을 테고 그러다 보니까 견딜 수 있는 여력이 조금 있으니까 조금 더 버틸 수는 있겠죠 근데 기본적으로는 전체적인 시작 시장 자체가 과열되어 있고 거품이 쌓여 있는 상태기 때문에 이게 조정이 되면 뭐 다른 지역들은 뭐 10억 뭐 서울 같은 경우 평균 10억 정도에서 지금 좀 빠지고 있는 상황인데 강남은 계속 뭐 40억 50억 치고 올라갈 수 있다 이런 개념은 아니다 보니까 뭐 강남 불패 이런 얘기에 대해서 저는 좀 신뢰하지 않습니다 지금 아까 이제 자금이라는게
(16:50) 소득과 이제 대출로 터 나온다고 해 주셨는데 그럼 어쨌든 하반기의 연준에서 어쨌든 우리 늦어도 올 빠르면 6월쯤 늦어도 하반기에는 금리나 뭐 뭐 올래는 세 번 뭐 예정되어 있었지만 그래도 한두 번은 할 거라고 이제 생각 많은 분들 하고 연주에서 그렇게 얘기했고 아마 간판도 그건 동의하실 것 같은데 저는 동의하지 않 아 동의하지 않 올해 금리 인하가 없나요 저는 올해 금리 인하가 굉장히 어려울 거라고 생각을 합니다네 미국에서 리이나가 이거는 기본적으로 시장의 바램과 어떻게 보면 팩트가 섞여 있는 이야기를 우리는 진짜처럼 받아들이고 있는 것 같습니다 팩트가 뭔가요 연준에서 이야기했던 거는 올해의 인플레이션이 안정적인 모습을 보이고 지표들이 어 계속 지속 가능한 수준으로 간다는 가정 하에 이제 금리 인하에 대해서 논의해 볼 필요가 있다 세 차례 정도는 뭐 할 수 있다라는 정도를 얘기를 했어요 전제가 다 성립이 돼야 이걸 고려해 보겠다라는 의미로 이야기를 했는데 올해에 무조건 금리가 내린다 사람 시장은 이렇게 기대를 하는 거죠 그래서 작년 같은 경우도 뭐 작년에도
(17:50) 작년 말에 금리 인하한다고 얘기를 했었고 어 올해 들어 연준에서 이제 파월이 그 얘기를 하고 난 이후에 어 세 차례 이제 인하할 수 있다 이런 얘기를 하니까 3월에 금 를 내릴 거라고 했는데 지금 3월에 금리 안 내렸잖아요 그리고 지금 6월에 그리고 나서 이제 금리 내릴 거라고 했지만 6월도 어렵다는 얘기가 나오고 있습니다 이번에 고용지표 발표가 됐는데 고용률이 너무 좋죠네 이게 인플레이션과 굉장히 밀접한 관계가 있어요 고용이 관련 있지 임금이 있으니까 그렇죠 고용을 하고자 하는 사람이 많은데 사람들이 일자리를 잘 안 구하려고 해 그러면 임금을 올려줄 수밖에 없죠 임금이 올라가면 실질적인 인플레이션을 더 자극하는 요인이 됩니다 그렇기 때문에 지금 인플레이션의 어떤 정도 안정 되는 정도를 저해할 수 있는 이게 인플레이션이 한꺼 한 한번 시작하면 더 이제 잡을 수가 없는 상황이기 때문에 이런 지표를 굉장히 중요하게 생각을 하는데 그 지표가 지금 너무 너무 양호하게 나온 거예요 시장에서 지금 금리 인하를 빨리 해야 된다고 하는 이유가 어 경기가
(18:45) 위축되는 상황이 벌어질 수 있기 때문에 이제는 금리를 내려야 된다라고 주장을 하는데 경기가 위축되지 않는 모습이잖아요 고용 시장은 화랑이 자산 시장도 지금 뭐 잘 나가고 있고 어 이런 상황인데 인플레이션은 어 그렇게 막 엄청나게 떨어지는 모습이 나타나고 있지 않는 상황에서 굳이 지금 금리를 내려야 될까 충분히이 시장이 지금 감당하고 있는데 금리 인하를 해서 어떤 상황을 어 불확실성을 높일 필요가 있을까 이런 이야기들을 이제 지금 하고 있는 상태거든요 그 얘기는이 상황을 지켜보고 지금은 뭐이 수준을 큰 문제가 지금 발생하고 있지 않으니까 유지해 갈 가능성이 높다 저는 그렇게 봅니다 근데 지금 간사님도 그러면 여기서 연준이 금리를 더 올린다고 생각하진 않잖아요 이미 충분히 높은 수준이잖아 기존에 뭐 0%대 금리에서 지금 5.
(19:33) 5% 아지 올라갔으니까 사실은 엄청나게 높은 금리 수준임에도 좀 잘 버텨내고 있어요 시장이 그렇기 때문에 어 여기서 과도하게 더 올린다고 해서 큰 의미가 있지 않고 지금은이 금리를 감당하는 곳은 잘 나가는 거고 그렇지 않은 부분에서 조금씩 이제 문제가 발생할 수 있는데 그 문제가 발생했을 때마다 충분히 시스템적으로 흡수할 수 있다라고 판단하고 있기 때문에이 금리를 유지하고 있는 거죠이 금리가 충분히 제약적인 수준의 금리를 보이고 있기 때문에 이 상황을 굳이 더 안 좋게 만들거나 더 완화적으로 만들거나 이럴 필요가 없는 거죠 지금 입장은 그러면 이런 측면에서 본다면요 빠르면 오해 그러면 하반기에 이제 인하 아니면 늦어도 내년 상반기까지 한다면 이제 연준에서 금리 인하는 정말 그 둘 중에 하나는 진짜 할 것 같은데 그런 방향성이 어쨌든 이제 위로가 있는 건 아니고 밑으로가 있는 그 기대감과 어쨌든 지금보다 더 부담이 되는 상황은 아니니까 그런 것은 부동산 집값에 좀 더 영향이 있지 않을까요 그니까 우리나라 사람들이 지금 금리 인하에 대한 기대치가
(20:30) 굉장히 높은데 그럼 우리나라는 미국이 금리를 내린다고 해서 우리도 똑같이 빠르게 내릴 수 있느냐 이걸 보면 또 그렇지 않다는 거죠 기본적으로 이제 부채 상황이 가장 큰 문제인데 금리가 올라가는 환경에서는 부채의 크기가 그지를 굉장히 제약한다 볼 수 있거든요 시장에서 우리가 감당할 수 있는 수준의 부채 규모를지고 있다면 미국에서 금리 내리면 우리도 같이 금리 내리는 상황이 벌어질 수 있겠죠 그렇지만 우리는 다른 나라와 달리 한계 부채 상황에 이미 처에 는 현실인데 부동산에 대한 어떤 열망이 뜨겁기 때문에 금리가 조금이라도 내리면 시장에 참여하겠다 즉 지금보다 더 부채를 늘리는 선택을 하고자 하는 사람들이 많은 시장이에요 이런 상황에서 금리를 섣불리 내렸다가 어 지금도 감당이 안 돼서 문제가 많다고 이야기하는데 더 늘어나는 걸 좌시할 수 있을까 그냥 방관할 수 있을까 이건 굉장히 큰 문제거든요 그렇기 때문에 또 미국과 우리나라의 기준 금리 격차가 지금 2% 포인트 차이를 보인지 지금 1년이 넘게 가고 있거든요 가 우리나라보다 안정적인
(21:30) 시장에서 더 높은 금리를 주고 있음에도 자금을 계속해서 유지하거나 환율을 유지한다는 건 굉장히 어려운 문제예요 그렇기 때문에 우리가 갖고 있는 환율 변동에 대해서 안정화할 수 있는 조치를 다 쓰고 있는 상태인데 지금 미국이 금리를 조금 내린다고 해서 우리도 그런 그거에 따라서 지금도 차이가 큰데 이거에서이 차이를 계속 유지해 가면서 계속 장기간 끌어갈 수 있나 이런 부분을 생각을 해 보면 조금 금리 인하 시기가 우리가 생각하는 것보다는 많이 늦어질 수 있다 이렇게 생각을 합니다 신생화 특내 대출론 같은 경우는 지금 현재 어떤 상황 이건 집값에 영향을 좀 주나요 지금 신생화 특례 대출로 풀린 자금이 이제 뭐 초반에 나오자마자 뭐 한 2 3주 만에 동이났다 뭐 이런 얘기들이 나왔는데이 가장 큰 메릿은 금리입니다 워낙 시장의 금리가 높다 보니까 과거에 이제 초저 금리에 어 몇개 차 정도로 대출을 끌었던 사람들이기 때문에 1% 2% 차이가 굉장히 크잖아요 그렇기 때문에 이제 금리가 낮은 상품으로 갈아타고 하는 욕구가 크고 신생화 대출이라는 조건
(22:27) 자체가 굉장히음 특수한 조건 즉 아이가 있어야 한다는 조건이 있기 때문에이 조건에 해당하는 사람이 상품을 선택할 수 있는 위치에 있는 사람은 당연히 갈아탑니다 그래서 대환 대출의 용도는 굉장히 많이 활용이 됐어요 또 전세자금 대출 부분에도 많이 활용이 됐죠 즉 어떤 신생아라고 하면 사회 초년에 이제 좀 포진에 있을 건데 그들이 집을 매입한다다는 오히려 이제 집을 살 집을 구하기 위한 자금으로 많이 활용이 됐다고 볼 수 있습니다 자 그럼 지금 전국의 미분양 주택은 어떤 상황인가요 많이 늘어났나 계속 쌓여가고 있죠 뭐 대구 같은 경우는 만호가 넘어가고 서울도 이제 1천호 정도 가까이 지금 되어 있고 전체적으로 한 6만 원 정도 쌓여가고 있고 어 미분양이 이렇게 늘어나고 있다라는 거는 시장에서 이제이 물건을 받아줄 수분양자들이 많이 줄어들고 있다 이런걸 보여주고 있는 거죠 근데 미분양이 이제 준공이 나고 나면 이제 악성 미분양으로 분류가 되는데 그만큼 어떻게 보면이 사업의 공급자로 참여했던 주체들 테는 어 굉장히 비용적으로 큰 부담을 줄
(23:31) 수 있는 상황이라고 볼 수 있습니다 그리고 이번 주에 이제 총선 있잖아요네이 영상이 빠르게 올라가면 이제 총선 전날이나 아니면 총선 쯤에 올라갈 텐데 총선 끝나고 부동산 시장의 변화라든가 앞으로 부동산 정책 어떻게 될까요 이제 총선이라는 이슈가 있기 때문에 어떻게 보면 우리가 지금 매스를 대야 되는 부분들에 대해서 조금은 이연 시켜 놓은 상태라고 볼 수 있습니다 작년에 이제 정책 대출을 많이 해 주고 또 분양 나 청약 조건을 완화시켜 주고 뭐 실거주 의무에 대한 것도 유해해 주고 뭐 이런 많은 시장의 어떤 수요자로 참여할 수 있는 유인책을 굉장히 많이 풀어 줬거든요 그 이유가 PF 시장에서 문제가 발생을 했기 때문입니다 그니까 레고랜드 사태 때문에 채권 시장에 경색이 왔고 또 자금을 구하고자 하는 PF 사업도 결국은 그 자금 시장에서 자금을 끌어들여야 하는 입장인데 그런 부분에 자금 조달이 안 되는 상황 그렇게 되면 여기에 돈 빌려줬던 주체들 테 어떤 문제가 발생할 수 있으니까이 물건을 사줄 수 있는 수요를 만들어 주기 위해서 정책을 했던 거거든요
(24:36) 수요를 창출해 주기 위해서 이렇게 이제 끌어들이는 정책을 했는데이 수요가 결국에는 한정적이다 보니까 결국에는이 PF 모든 사업들을 살릴 수 있는 만큼의 자금이 시장이 없는 거예요 그러면 결국은 PF 대한 정리의 절차에 들어갔어야 되는데 금리가 낮아지면이 사업성을 견뎌내고 지금 들어가는 비용을 충분히 감내해 내고 어 사업성을 갖출 수 있다고 판단할 수 있다이 판단 자체를 좀 유해해 놓은 거라고 볼 수 있거든요 그래서 3개월 단위 6개월 단위로 연장 연장 이렇게해서 뭐 3차례 4차례 전 정도 연장을 했더니 1년이 지나간 거예요 근데 1년이 지난 지금 어떤 PF 잔액을 보면 줄어든게 없어요 그러니까 134조 정도 규모로 추산을 했었는데 올해 뭐 136조 정도로 2조 정도 늘어났죠 결국은 새로 신규 사업장에 대한 대출을 많이 해 준게 아니라 기존에 있었던 사업장들의 대한 대출이 연장이 되면서 이제 그대로 이제 옮겨가는 형태 태로 갔거든요 그래서 구체적으로 보면 PF 주관하는 이제 증권사들 같은 경우에는 채무보증을서는 형태로이 사업의 자금을
(25:37) 넣도록 투자자들을 유도를 하는데이 채무보증 형태였던 것들이 다 이제 대출로 바뀐 거예요 증권사 대출로 그러니까 증권사가 직접 돈을 빌려주는 형태로 바뀌었어요 그리고 어 금융권에서도 많이이 PF 대한 부분들을 흡수해 가고 이러다 보니까 이제 2금융권 같은 경우 PF 당면한 문제를 갖고 있었던 곳들은 일부 이제 조금 그런 것들을 털 낼 수 있었지만 전체적인 그 자금은 이미 계속 지금 시장에 묶여 있는 상태거든요 근데 이거에 대해서 그러면 살릴 것과 살리지 않아야 될 것에 대해서 판단을 어떻게 했느냐 기존에는 조금 시장이 좋아지면 얘도 살아날 수 있고 쟤도 살아날 수 있다 이렇게 생각을 하면서 판단의 시기를 미뤘지만 지금 이제 올초에 금감원에서 이야기를 했었잖아요이 PF 사업의 판단 기준을 좀 더 정교하게 해서 어 빨리 점진적인이 정리 절차를 갈 수 있게 하겠다이 얘기 자체가 지금 살려 것들이 전부 다 살 수 있을 거라고 기대하는 시장이 아니라는 거고 이거에 대한 판단 자체를 이제 본격화해야 되는 시점이 왔고 이런 절차를 그리고 모든 자금을 다 지원해서 해 줄 수
(26:39) 있는 입장이 아니기 때문에 순차적으로 빨리 진행을 해라 지금 이렇게 기조가 가고 있는 거거든요 그러면 지금 총선이라는 이슈가 지나가고 나면 결국은 이런 작업이 본격화될 가능성이 높다 그러면 시장의 실질적인 충격으로 이어질 수 있다라고 저는 판단을 합니다 지금 가장 먼저 손을 들었던게 태양 건설이 아아 태양 건설 같은 경우도 이제 PF 사업음 장들에 대한 부실 부분들 이런 어떤 손실 부분들을 정리하기 위해서 지금 실사를 하고 있는데 지금 그 안에서도 굉장히 빨리 정리가 안 되고 있는 거예요 예를 들면 판단을 했을 때 사업성이 없다라고 판단을 하지만 우리 사업장도 지원해 주면 살아날 수 있다 이렇게 하니까 정리가 안 되고 그 규모를 측정할 수 없으니까 얼만큼의 자금을 투여 할지 이걸 어떻게 정리를 할지에 대해서 판단을 아직 못 하고 있는 상태거든요 지금 제일 먼저 손을든 회사조차 아직 지금 초기 단계에 있는 상태고 앞으로 그럼 이제 계속해서 벌어질 사업장들이 굉장히 많이 있기 때문에 이런 부분들이 어 전반적인 부동산 시장에 조금 큰 영향을 줄 수
(27:34) 있는 어 올해는 그런 거라고 생각을 합니다 자 그럼 이렇게 시장을 보시는 감평사 님께서는 올해 부동산 집값 어떻게 보시나요 수도권 전국가 다 보기 힘드니까요 수도권 서울 저는 더 조정이 될 거라고 생각 어느 정도나 되는 건가요 도체 금면 기본적으로 그러니까 우리가 과거에 가격을 유지를 해 주려면 내 집을 사는 사람은 나와 비슷한 사람이 집을 사는 거잖아요 그렇죠 그 사람이 소득이 나보다 현저히 늘어날 수 있는 구조 아니면 다 같이 평균적으로 많이 늘어날 수 있는 구조 또는 내가 돈을 빌렸던 것만큼 똑같은 규모를 빌릴 수 있어야 돼요 그 전제가 실행되지 않는 시작이거든요 그렇기 때문에 조정이 될 수밖에 없는 거죠 지금 그러면 대출은 과거보다 어려졌다고 친다면 소득이 뭐 그럼 줄었나요 소득이 좀 늘어 가지고 우리가 이제 GDP 대비해서 어 105% 아지 갔던 가계 부채 수준이 101% 떨어진 거거든요 소득이 이제 좀 일부 상승을 했지만 실질적인 소득을 보면 오히려 더 떨어졌어요 그만큼 이제 우리가 벌어들이는 소득 중에서 바로 떼버리는 비용들이
(28:36) 있잖아요 그 중에 가장 큰 부분이 금융 비용입니다 대출에 대한 대가 근데 이게 금리의 상황이 굉장히 상당 간 부담이 커지고 있는 상태고 또 경우에 따라서는 내가 과거에 빌렸던 자금을 오로시 유지하기가 힘든 상황에 처하고 있습니다 소득이 좀 늘었을지 몰라도 실질 소득은 낮아졌다는 거죠 그리고 과거에 내가 빌려서 유지했던 금의 규모를 계속해서 유지해 가기 어려운 상황인 거죠 과거에는 DSR 적용을 안 받고 돈을 빌려 썼는데 이제는 DSR이 전면적으로 적용이 되고 또 스트레스 DSR이 도입이 되면서 조금 더 엄격한 기준으로 적용을 받다 보니까 내가 예전에 아무 문제 없이 5억을 빌렸다면 소득이나 어떤 신용도에 따라서 5억이 아니라 4억 8천 4억 5천 이렇게 일부를 갚아야 되는 상황이 발생을 하고요 또 아까 말씀드린 그림자 금융 전세금 같은 경우도 전세금을 내가 5억을 로시 빌려 쓰고 다음 타자가 오면 다시 5억을 받아서 이걸 돌려주고 이렇게 아무 문제 없이 그 대출금을 유지할 수 있을 줄 알았는데 지금 전세값이 떨어지니까 일부 상환해야
(29:39) 되는 입장에 처한 거예요 당장 어 몇 천만 원을 마련하기가 어려운 상황에 처한 사람들이 늘어나고 있는 거죠 그게 경매 매물의 증가로 나타나고 있는 거고네 저 그러면 어느 정도 조정 그러니까 뭐 폭락을 생각하신 건가 그냥 어느 정도의 조정을 생각하시는 건가요 근데 집이라는게 자기가 갖고 있는 가장 마지막 자산이고 보르 고 지키고자 하는 부분이기 때문에 견딜 수 있는 사람들의 입장에서는 버티겠죠 그리고 일부 거래가 이루어지면 그거보다는 호가를 낮추지 않는 현상 그럼 조사되는 가격 자체는 그렇게 많이 떨어지는 모습이 나타나지는 않겠죠 결국에는 어 급매로 이루어지는 가격 또 경매에서 낙찰되는 가격 이런 것들이 큰 폭의 하락을 보이는 모습이지 실질적으로는 완만한 하락세를 보일 거라고 생각을 합니다 지금 경매 유서 요즘 경매가 그렇게 많이 쌓이고 있다던데 어느 정도 많은 거죠 어 2013년도 이후 지금 10년 만에 최대의 수치를 보이고 있고요 더 큰 문제는 지금의 이제 경매에 내몰린 물건들은 이미 1년 전에 발생한 물건들이라는게 있습니다 이미 이제
(30:41) 금리가 막 상승하던 시기에 이미 그때부터 감당이 안 됐던 사람들의 물건이 나와 있는 거고 지금은 이제 그로부터 1년이라는 시간이 또 지났잖아요 더 나온다는 얘기네요 그렇죠 더 물건이 더 많 많이 나올 수 있는 지금 상황인 거죠 그런데이 물건의 낙찰률은 떨어지고 있고 또이 시장 참여하는 사람들조차 투자자들조차 자금을 조달해야 되는 입장인데 그 조달 환경이 과거보다 굉장히 안 좋아졌다 그렇기 때문에 더 가격이 이제 떨어지고 낙찰률도 떨어지고 이런 모습으로 나타나고 있습니다 그럼 지금 같은 상황에서 아까 전에 이제 뭐 폭락 보다는 완만한 좀 하락세라고 하셨는데 어쨌든 경매는 이거보다 좀 싸게 사는 거니까 현 시대보다 지금 경매를 조금 공부해서 경매하는 거는 괜찮게 보실 것 같네요 왠지 경매를 지금 공부하시는 거는 저는 추천드립니다네 왜냐면 지금 공부를 한다고 해서 바로 어떤 실행을 할 수 있는 건 아니거든요 그렇지만 이제 시장에 대한 기본적인 이해도나 어떤 물건을 내가 정말 살 수 있는 기회가 왔을 때 참여할 수 있는 준비를 하는 과정이기 때문에 미리 공부하는 거에
(31:43) 대해서는 적극 경매 공부해서 하반기쯤에 그 하반기의 시세보다 한 10에서 20% 정도 싸게 사요 그런 건 좀 어떻게해 제가 이제 지금 이제 물건을 사시려고 하시는 분들한테 항상 말씀을 드리는게 이게 상황이 안 좋아지거나 또는 금액이 지금 내가 상 가격보다 떨어지더라도이 부동산이 주는 효용 즉 뭐 월세를 논다거나 아니면 나중에 내가 사는데도이 정도의 비용은 충분히 지불할 수 있고 기꺼이 감당 가능할 수 있는 수준이라면 언제 들어가도 상관은 없습니다 그렇지만 전반적인 시장 자체가 불과 한 5년의 기간 동안 두세 배 가까이 호가든 대출의 규모도 그만큼 늘었고 또 그만큼 높은 가격을 형성했던 가격에서 10% 떨어진다고 해서 과연 그게 정말 적정 가격일까요 20% 떨어진다고 해서 과연 그게 적음 적정하다고 볼 수 있을까요 이런 것들을 고민을 해보시라는 말씀인 거죠 다시 부동산 상승 사이클 오긴 오나요 근데 이제 부동산이라는 거는 제가 저도 이제 부동산업에 종사를 하고 있지만 실물이라고 있어요 결국 이게 꼭 물건을 사고 뭐 주식처럼 샀다가 팔면
(32:47) 시세 차익을 볼 수 있고 자본 이득을 볼 수 있고 이런게 아니라이 물건을 내가 보유함으로서 얻는 이익이 있는 거거든요 거기서 장사를 할 수도 있는 거고 새를 놓 수도 있는 거고 또 이걸 내가 다시 개발을 해 가지고 뭐 다른 걸 만들 수도 있는 거고 이런 실질적인 물건이거나 그래서 정말 좋은 부동산 투자는 샀다 파는게 아니라 좋은 물건을 적정한 가격에 남들보다 싼 가격에 사서 장기간 보유하는 투자라고 저는 생각을 합니다 제가 이제 부자들도 많이 만나고 하잖아요 보면 사는 건 봤어도 잘 팔지 않아요 진짜 좋은 물건은 비교적 상대적인 우의 그리고 참여 시점이라 이런 부분들에 있어서음 금 판다고 해서 시대 차액이 엄청나다고 해서 그 차액을 주고 더 좋은 물건을 살 수 있다 이런 판단이 들지 않은 한 계속 보유하고 가는 물건이거나 그러니까 그런 좀 개념을 가지고 부동산 투자에도 관심을 가지셨으면 좋겠습니다 근데 이제 뭐 그런 분들은 워낙 자산 가고 또 내가 계속해서 버는 돈도 많으니까 그런 것들을 계속해서 이제 뭐 저평가된 것들 사서 모아가는 것도
(33:49) 있을 텐데 일반 사람들은 사실 평생에 내집을 한게 마련하는 것도 꾸밀 수 있는 거잖아요 그런 분들이라면 사실은 부동산 상승 사이클이 언제 오는 거를 알고 한 다에 좀 사는게 도움이 될 텐데 상세 그래 앞으로 온다면 언제 오는지 만약에 아 앞으로는 좀 다민 것이 이제이 구조상 인구도 떨어지고 하니까 쉽지 않을까 같은 건지 그래서 이제 주거용 부동산 같은 경우는 사실은 주거에 대한 효용 가치를 굉장히 중요하게 생각을 합니다 저는 저뿐 아니라 이게 기본적으로 가격을 판단할 때도 그렇게 판단을 하는데 지금 우리가 집을 꼭 내 평생 집을 하나 마련하겠다 이렇게 바라보는 시장이 아니에요이 집을 사면 내가 정말 어떤이 자산 상승에서 뒤쳐지지 않고 더 큰 부를 이룰 수 있다 어떤 부의 양극화 시대에 나는 소외되지 않을 수 있다 이런 개념으로 그렇죠 이런 개념으로 지금 집을 사는 시장이었던 그러니까 무리를 했던 거고 근데 주어 상품 같은 경우는 정말 그렇게 무리할 이유가 없는 상품이거든요 그냥 내가 사는데 문제 없으면 되는 거잖아요 근데이 주거
(34:51) 시장이 뜨거워졌던 이유가 개발의 이슈가 있었기 때문이에요 기본적으로 그니까 일반적인 주거용 부동 사는 그렇지 않았었는데 아파트 도심의 아파트 같은 경우 도심 같은 경우는 새로 주택을 공급할 수 있는 큰 부지를 마련하는게 굉장히 어려워요 땅에 이미 부동산들이 다 차지하고 있기 때문에 그런 개발이 어려운데 개발이 가능한 거는 정말 낡고 오래된 아파트 같은 경우는 이거는 아파트로서의 효용이 있는게 아니라 그 땅이 갖고 있는 가치가 있었던 거거든요 그렇기 때문에 재건축 아파트 또는 재개발의 주택 이런 것들을 가지고 있으면 나중에 의 어떤 개발 이익을 향유할 수 있는 새로운 아파트를 분양받고 시세 차액을 볼 수 있는 이런 그니까 개발의 이슈가 있기 때문에 그 부과 가치가 생기는 물건들이이 집에 있었던 거예요 그런데이 집들의 가격이 그러니까 올라가니까 그걸 보고 주변 집값도 올라간다고 해서 구축을 샀는데 구축 같은 경우는 사실 이게 개발이 불가능한 집들이 굉장히 많거든요 그니까 개발이 가능하려면 내가 이제 들어가는 돈 대비해서 이익이 있다라고
(35:57) 판단이 돼야 그 다수의 의견을 모을 수가 있는데 그렇지가 않잖아요 지금 새로 지어지는 집을 사는 것보다 지금 갖고 있는 집에 비용을 부담하면서 사는게 훨씬 더 싼게 아닌 구조기 때문에 그렇기 때문에 개발이 어렵고 그만큼의 부과 가치가 기대되지 않는 상품들에 대해서도 지금 과열 기회는 너무나 이제 과열이 됐던 거죠 그렇기 때문에 이제 부동산에 대해서 언제 지금 좀 가격이 떨어지니까 투자해도 좋지 않냐 뭐 이런 얘기를 하시는 분들도 돈이 많은 사람들이나 그런 걸 하지 없는 사람들은 못하지 데 좀 다른 개념으로 말씀을 드리면 이제 제가 아는 분 얘기를 하나 하면 돈 많은 분 아니요 돈이 많은 분은 아닌데 일반적인 직장인이에요 근데 그분은 어떤 걸 하시냐면 구로나 이제뭐 지역을 특별히 얘기하 그렇지만 이제 사람이 많은 지역 좀 이제 가격이 좀 낮은 오피스텔이나 원룸 형태 주거 공간 이런 것들을 어 매집을 하십니다 근데 이걸 뭐 5천만 원 7천만 원 뭐이 정도의 뭐 시세를 형성하고 있는 곳에 물건을 뭐 일부는 대출 활용하다 라도 월세를 받을 수
(36:59) 있으니까 월세를 가지고이자 비용을 감당하고 일부 남을 수 있는 그런 물건들을 하나하나 사 모으는 거예 일정 시기에 좀 가격이 떨어지고 거래가 뜸한 시점에 어 적정 자기가 생각했을 때는 이걸 계속 보유하고 가더라도 충분히 월세를 통해서 몇 년 안에 원금을 회수할 수 있는 이런 물건들을 사시는 분들이 있거든요 그런 투자가 부동산을 활용한 투자인 거죠이 이런 물건들은 그냥 누군가 내가 지금 산 거보다 비싸게 사 줄 사람이 나타나서 이익을 보는게 아니라 실제 실질적으로 당장 이걸 빌려주면 50만 원 100만 원 나오는 것들인 거거든요 그럼 실질적으로 수익이 발생을 하잖아요 이런 어떤 기본적인 현금 흐름을 줄 수 있는 상품들에 대해서 어 적정 가격 수준 내가이 금액을 은행에 이자를 받는 것보다 훨씬 더 많은 이익을 볼 수 있는 물건들을 찾아서 사면 되는 거죠 그런 투자가 진짜 투자 아닐까요 자 그러면 어쨌든 이제 집에 효용 가치가 있으면 그래도 내가 감당할 수 있다면 언제든지 사도 괜찮다고 말씀해 주셨는데 어쨌든이 영 영상을 보는 분들은 이제 그런 것들은 알겠고
(38:02) 그럼에도 불구하고 어쨌든 조금 더 적절한 타이밍이 내가 너무 뭐 바닥까지 잡는 거 바라기보다 너무 비싸진 않게 사셨으면 좋겠다는 생각을 많은 분들이 가시잖아요 그러면 이제 내집마련이나 뭐 다시 집을 사도 되는시기 집가 좀 바닥을 잡는 조금이라도 힌트가 있다 뭐가 있을까요 제발 좀 사람들의 관심이 없을 때 관심을 가지셨으면 하는게 일단 기본적인 전제고 두 번째는 시장 자체가 우리가 전체적인 보편적인 시장을 이야기하지만 부동산이라는 거는 굉장히 개별적인 특성을 가지고 있어요 그래서 지금 막 사람들이 이야기하는 뭐 반포의 아리팍 뭐 어디에 뭐 이런 뭐 잠실 뭐 오단지 뭐 음마 아파트 이런 식으로 대표적인 지역들 말고는 관심이 아예 없는 지역도 많거든요 매물이 많이 쌓여 있음에도 실질적으로 굉장히 낮은 금액이라도 팔고자 하는 사람들이 있는 시장에 내가 관심이 있는 지역이고 내가 어 실질적으로 접근할 수 있는 지역이면 지금 뭐 언제까지 가격의 지표가 떨어지는 걸 기다렸다가 사는게 아니라 어 정말 낮은 금액에 살 수도 있는 거죠 근데 그 금액을 어떻게 판단할 것이냐
(39:07) 이거는 이제 전세 가격의 수준이라는 과거에 우리가이 과열기에 거치기 전에 가격 수준 이런 것들을 살펴보면서이 적정 매물의 수준이나 매물의 가격이나 이런 것들과 비교해 가지고 어이 정도면 내가 충분히요 정도의 대출을 가지고 샀을 때 떨어져도이 정도까진 떨어지지 않을 거다라는 판단이서는 물건 이런 것들을 꾸준 관심 있게 볼 필요가 있는 거죠 그때 만약에 산다면 좀 어떤 물건을 사야 될까요 본인이 생각했을 때는 가장 상급지 사는게 맞는 건가요 본인이 생각했을 때 상급지 본인이 감당할 수 있는 수준에서 최상 급지 이게 우리가 시장 자체를 부정적으로 보는 분들은 저도 이제 뭐 좀 부정적으로 보고 있지만 가장 큰 요인이 앞으로의 수요에 대한 불확실성이 그러니까이 집을 계속해서 수요에 줄 사람들이 늘어날 수 있는 즉 인구를 많이 얘기를 하는데 그만큼이 시장 자체가 어 전부 다 어 호황을 유지하고 전부 다 그 가격 수준을 유지할 수 없을 거다라는 기본적인 생각이 있는 거예요 그러면 그런 시장 안에서 그래도 사람들이 선호할 수 있는 지역 그래도 사람들이
(40:08) 끝까지 수유하고 하는 지역들은 거래가 될 거 아니에요 그런 지역들을 선별을 해야 되는 거죠 그러면 이제 집을 사도 어떤 집을 선호하게 될 것인가 이런 문제잖아요 그러면 그리고 도심이 되는 건가요 꼭 도심이어서 되는게 아니라 기본적으로 단지 규모가 어느 정도 되고 관리가 어느 정도 되고 그리고 여기에 어떤 어떤 기본적인 인프라 뭐 학교 학군이 그가 뭐 우리가 정말 생활하면서 필요한 시설들이 근거리에 있는지 요즘에 뭐 거기에 뭐 아파트에 커뮤니티도 들어갈 수 있겠죠 그렇죠 뭐 이런 부분들이 다 갖춰져 있는 그런 아파트가 선호될 수 있죠 근데 그 아파트의 가격이 사람들이 여전히 수요하는 지역이니 가격이 쉽게 떨어지지 않을 거 아니에요 그러면 그거보다 상대적으로 한두 가지가 빠지는 지역이 더 소외되어 있지 않는가 이런 걸 판단을 해야 되는 거죠 우리가 진짜 사데 있어서 커뮤니티 있어도 안 쓰는 사람이 엄청 많아요 어떤 지역 같은 경우는 뭐 꼭 뭐 인피니티 풀을 넣는다든가 뭐 수영장을 넣는다든가 하지만 실질적으로 이런 걸 넣는게 다 돈이거든요 공용 관리비로 나와요 어떤
(41:12) 데는 수영장은 있는데 수장이 무리 없다고 관리비 많이 나오기 때문에 그냥 전반적으로 안 한다고 정말 관리비가 많이 나오거든요 그리고 뭐 주차장 같은 경우도 LED 조명을 해가지고 막 다 엄청나게 시설을 해 놓잖아요 그게 다 공용 전기세로 나오고 전부 다 비용이요 그러면 우리가 계속해서 살아가는 공간이고 계속해서 그 비용을 감당할 수 있어야 되는데 그 비용 자체가 너무 높다 그런 걸 무리해서 살 필요가 있나요 사는 거에 있어서 그러니까 이런 어떻게 보면 기준 자체는 가장 선호할 수 있는 지역 가장 선호할 수 있는 형태의 아파트를 기준 있을 때 그 가격 대비해서 한두 가지가 부족하더라도 현재의 가격이 떨어진 지역이 있다 그러면 내가 이걸 나중에 리셀 하지 않더라도 내가 들어가서 살아도 괜찮고 유지할 수 있다 또는 나와 비 비슷한 사람 아니면 나보다 조금 조건이 안 좋은 사람들은 충분히이 지역을 선방할 수 있다이 아파트를 선방할 수 있다 이런 물건들을 어 골라서 사야겠죠 말씀하신 대로 한국 직과 미래 위험한 이유로 인구라는 세대수 감소 얘기한 분들이
(42:12) 있잖아요 그 부분은 그 간사님 굉장히 공감하시나요 그리고 그밖에 뭐 위험 딴게 또 있을까요 그러니까 집값이 계속 꾸준히 유지를 해 주려면 결국 기존에 있었던 사람들은 이제 연령 그니까 나이를 먹어 가면서 이제 변해 가잖아요 원하는 주거 형태도 바 기고 과거에 아이가 있을 때는 아이를 키우기 좋은 환경을 원한다면 은퇴 아니면 또 직장과 가까운 거리에 집을 원한다면 나중에는 조금 더 쾌적한 환경을 원한다는 뭐 이런 어떤 선호도 자체가 변화를 하는데이 과정에서 내가 수요 있던 그걸 필요로 하는 사람들이 그 시장에 들어와 주면서 이게 계속해서 이제 옮겨갈 수 있는 건데 우리가이 뜨거운 가열기를 겪으면서 그 세대가 너무 미리 일찍 들어와 버린 거예요음 들어와야 될 사람들이 지금 우리가 자본을 어느 정도 모으고이 감당 할 수 있는 빚을지고 내가 어 애를 키울 나이에이 지역에 들어와서 수여해 줘야 되는 사람들이 나중에 못 살 것 같다라는 불안감에 이미 집을 다 사 버린 거예요 작년에 30대가 40대가 집을 되게 많이 사셨다 그 30대 40대가 어디 가서 샀느냐
(43:11) 신축 사야 된다고 분양 받아야 된다고 경기도권 뭐 수도권에 다 가서 샀잖아요 GTX 호재를 얘기하면서 엄청 비싸게 분양하는 것들 다 분양받았어요 그만큼 주택을 실질적으로 수요회 줄 수요가 이미 당겨져서 들어와 버린 시장이다 지금이 이게 가장 큰 문제거 그러면 지금 세대수 부분도 이야기를 하는게 세대수는 들었잖아요 1인 가구가 늘었잖아 1인 가구가 소득 수준 자체가 물론 1인 가구 중에서 굉장히 많이 버는 분들도 있겠지이 대부분 2인 가구보다 작을 확률이 높죠 어 그렇지만 80% 90% 굉장히 저소득층이 1인 가구를 차지하고 있거든요 도심에 잘 나가는 지역 같은 경우는 그 비중이 조금 높을 수는 있겠지만 기본적으로 전체적인 세대수 중에서 아파트를 수유할 수 있는 세대수가 늘어난게 아니라 기본적으로 그 절대적인 수요는 감소한 시장이라는게 일단은 리스크 두 번째는 어 인구 문제에 대해서 얘기를 하면 그거 10년 후에 얘기다 막 이런 얘기 하시는 분들 많아요 근데 정말 기형적인 구조의 지금 인구 구조를 보이고 있거든요 그만큼 지금
(44:14) 집을 갖고 있는 사람들 또 어 나중에 이제 뒤따라서 들어온 사람들 말고 다시 새로 신규 수요로 유입될 사람들을 보면 현저하게 줄어들고 급격하게 줄어드는 구조거든요 0.6의 출산율을 보 고 있잖아요 이거 굉장히 심각한 문제거든요네 그니까 인구로 보면 우리 때는 뭐 수능 볼 때 70만 명 80만 명 막 이렇게 봤다면 지금은 40만 명도 안 되죠 예 요즘에 한반 학생수도 뭐 20명 30밖에 저 때는 특히 제 학교 많긴 했는데 50 다섯명 여섯 명이 었거든요 저 특히 많은데 저보다 나이 많으신가요 아니 아니 제 주변에 이제 다른 학교들은 한 40명대 중후반 저때도 40명대 정도 됐었는데 요즘은 20명 초반에서 25명 뭐요 정도 보이는 수준이거든요 줄어든 거예요 그럼 그 반이 줄어든 세대가 그러면 과거의 세대처럼 엄청난 기회를 가질 수 있는 우리나라가 성장의 시대냐 우리나라는 이제 성수의 시대로 접어들고 있잖아요 고성장을 겪고 난 이후에 이미 성장이 이제 끝났어 이제는이 상황을 계속 건전하게 유지해 가는 것만으로도 굉장히 잘 운영해 가는 나라일 텐데 지금 이런
(45:19) 사회에서 엄청난 기회를 얻을 수 있을까 굉장히 회의적이 아아 그런 사람들이 그럼 우리보다 더 비싼 값에 더 많은 돈을 주 과연이 집을 사줄 수 있을까에 대해서도 퀘스 막한 거죠 그럼 간사님은 한국 부동산이 일본처럼 뭐 장기 침체로 간다는 건가요 그니까 일본이 장기 침체라고 표현을 하지만 정상화의 과정을 겪었다고 보는 거죠 그러니까 우리나라가 부동산에 대한 믿음이 굉장히 강하고 부동산에 대한 자산의 비율이 뭐 8대 2 7대 3 이렇게 얘기할 정도로 모든게 집 하나의 몰빵되어 있는 이런 상태거든요 근데 일본 같은 경우 잃어버린 30년 아 30년 좀 길다고 얘기 20년 정 겪이 자산 구조가 잖아요 미국처럼 4대 6 뭐 이렇게 금융과 비금융 비율이 어 적정 수준으로 넘어가잖아 우리나라도 이제 그런 변화의 과정을 겪지 않을까 저는 그렇게 생각합니다 그러면 지금 간사님은 전국 집값이 아니라 서울과 수도권도 앞으로 우상향 하기 힘들다고 보시는 입장인 거 같네요 많은 분 전문가분들은 인구와 뭐 세대수 감수 이런 걸 얘기하시면서
(46:22) 그래 이제 전국이 다 같이 우상은 힘들다 지방의 소도시들은 이제 진짜 인구가 빠져나가서 집을 사는 사람도 없겠지만 지방에서도 도심 서울에서도 핵심 수도권 서울은 그래도 여기 있는 사람들이이 인구가 줄어들면 사람들이 다 몰려들기 때문에 여기는 우상향할 것이다라고 얘기하는데 우상향의 시기가 올 수 있겠죠 언제이 가격이 많이 떨어지고 난 후에야 다시 반등할 수 있는데 그 조정의 과정이 얼마나 걸릴지를 모르기 때문에 당장 지금 그게 집값이 다시 오를 수 있을거다 이거를 말씀드리기가 어려운 거죠 그리고 지금 말씀하시는 것처럼 이제 수요가 집중될 수밖에 없는 구조고 결국에는 살아남을 수 있는 지역들이 한정될 수밖에 없어요 그건 맞아요 그런데 그 지역의 값이 그렇다고 해서 전 고점을 회복한다 이런 의미는 아니거든요 가격이 조정을 지금 전반적으로 전부 다 부풀어 있는 상태기 때문에이 거품이 빠지는 과정이 벌어지고 난 후에는 당연히 일정 지역에 대한 선호도 일정 지역에 꾸준한 수요 등을 감안하면 그 지역 같은 경우는 다시 가격이 반등하는
(47:26) 모습이 나타날 수 있겠죠 소득이 늘어나고 사회적으로 경제 규모가 커지면서 그 자산의 가치가 올라갈 수는 있겠죠 그렇지만 당장 그 시기가 올 것이다 그렇게 보기에는 너무나 과열됐던 시장이고 그 과열의 원동력에는 이미 어떤 안 좋았던 시장을 다시 좋게 만들어 줄 수 있는 수요 자체가 다 당겨져서 들어왔기 때문에 그런 시기가 생각보다는 늦게 올 수밖에 그러면 올해 1분기 기준 했을 때는 이제 집값이 엄청 상승한 거 같지도 않고 엄청 하락한 거 같지도 않아서 많은 분들이 어 이제 집값이 좀 어떻게 되나 많은 분들이 좀 궁금해 하시던데 이게 떨어지신다 보시는 입장이니까 언제부터 조금 우리가 느낄 정도로 밑으로 좀 꺾여 내려갈까요 그래도 그러니까 이게 부동산 시장의 가격이 한 번에 쭉 떨어지는게 아니에요 시장에는 수많은 판단을 하는 수많은 참여자들이 있잖아요 그럼 그들이이 가격이 적당하다고 해서 들어오는 수요가 있으면 거래로 나타나고이 시장에 그 가격에 들어올 수 있는 사람이 소진되고 나면 다시 이제 일정 기간 정체기를 겪은 후에 방매 되면서
(48:25) 그러면 팔려는 사람 팔 이유가 있는 거잖아요 왜 파는지 생각을 해 보면 자산의 대부분이 부동산이니이 부동산을 팔지 않으면 쓸 돈이 없는 거예요 그렇기 때문에 은퇴를 앞두고 있는 사람들은 집을 팔 수밖에 없는 거예요 집의 규모를 줄인다던가 아까 제가 주어의 어떤 선호 패턴도 변화한다고 말씀을 드렸잖아요 결국 자식 장가 보내고 시집 보내고 할 때이 사회에서 얘네들이 나중에 살아남게 하려면 최소한의 어떤 밑바탕이 될 수 있는 걸 해 주겠다 그 자금을 뭘로 마련해요 자기가 갖고 있는 부동산을 처분해야 마련할 수 있는 거예요 그러니까 매물이 쌓이는 거거든요 그러면 이제 말씀하신 유독 부동산에만 우리나라가 좀 70% 자산 가지고 있는 분들이 많은데 그런 분들에게 좀 어떤 조언을 해 주고 싶으세요 조금 포트폴리오를 다양화할 필요가 있다 그리고 부동산이라는게 주는 심리적인 안정감 그리고 눈에 보이는 거잖아요 부동산은 그렇기 때문에이 부동산에 대한 투자를 아예 하지 말라 이런게 아니라이 부동산이 스스로가 유지가 가능할 정도의 이유을 어 벌어줄 수
(49:25) 있는 물건인 것 이런 것들에 대한 관심을 좀 가질 필요가 있다는 거죠 그러면 앞으로는 소액으로 많은 부동산 매입하는 방식이 이제 갭투자 같은 것들이 당분간은 좀 일어나기 쉽지 않겠네요 갭 투자라는 거는 레버리지를 극대화하는 투자 방법이잖아요 결국은 근데 그 레버리지를 극대화한 상황이 됐을 때 계속해서 시장에서 잘 팔리고 또 금방금방 환가할 수 있는 상황이어서 빚을 금방금방 갚아 낼 수 있다 그러면 갭투자를 계속 할 수 있겠죠 근데 지금은 그렇지가 않으니까이네 지 못해서 지금 깡통 전세가 나오거나 역 전세가 나오는게 돈을 빌려줬는데 돌려 달라고 하는데 못 돌려주는 거예 아 많이 있죠 누가 다시 들어와서 그 가격에 살아 준다고 해야 그 돈을 돌려 줄 수 있는 거예요 이게 가장 큰 문제거든요 그래서이 부분에 대해서도 지금 이제 사회적으로도 되게 많이 인식이 되고 있기 때문에 어떤 논의가 돼야 되지 않을까 지금 제가 전문가분들 초청에서 이제 이야기를 나눠보면 지금 집값 엄청나게 폭등한다고 얘기하는 분은 잘 없는 거 같고 래 그래도 강보합
(50:28) 살짝은 오를 거라 얘기한 분들은 그래도 꽤 많이 있단 말이죠 그분들은 평상에 보셨을 때 뭘 어떤 기준과 어떤 근거를 놓쳤기에 강보합 정도를 예상하실요 기본적으로 사람들의 심리 자체가 부동산의 뜨거운 상승기를 겪었기 때문에이 가격에서 과거에 최 고점보다 많이 빠졌잖아 그렇기 때문에 더 이상 떨어지진 않을 것이다 이런 막연한 기대치가 있는 거죠 또 금리가 내릴 거다라는 기대치도 되게 커요 그리고 이게 지금이 정도 금음 이 상황을 1년 정도 끌어왔기 때문에 사람들이 충분히 지금 버티고 있는 사람들은 버텨낼 수 있을 거다라는 믿음이 있는 거죠 그런데 그렇지가 아는게 우리가 역전세 문제가 심각했던 상황 그게 작년 초아요 그 상황에 대해서 해결책이 무엇이었는지를 생각을 해 보면 해결책은 사람들이 돈을 어디서 구해낼 수 있어서 해결된게 아니잖아요 팔아서 해결된게 아니잖아요 팔려고 해도 안 팔리고 이거를 정부가 정책을잖아 정부가 도와주지 않으면 못 버티는 시장인 거거 [음악] 네 금자 지금가 금금 이하지만 이렇게 빚을 많이 낸 상황이고 감당 안 되는
(51:35) 규모를 낸 상황이기 때문에 사람들이 금리에 고통받고 있잖아요 그래서 했던게 뭐예요 금융 기간에 상생 금융 이야기하면서 마진을 줄여라 정책적으로 지원해 줄테니까 금리 낮춰서 제시해라 이렇게 했던 거예요 근데 지금의 시장 상황은 금융 기간 같은 경우는 금리를 차등적으로 제한을 합니다 즉 신용이 좋고 건전성 계속 유지해야 되는 시장이기 때문에 지금 건전성이 침해받을 수 있는 굉장히 안 좋은 시장 상황이잖아요 그럼 건전성을 계속 유지를 하는 방법은 신용도가 높고 빚을 잘 갚을 수 있는 사람들한테 많이 빌려 주면 돼요 그죠 그럼 리스크가 없잖아요 그럼 많이 빌려 주려면이 사람들한테 저리를 제시하는 거예요 역마진으로 금리를 제안해서 상장 기업들 좋은 회사들 이런 회사들한테도 좀 써 주세요 이렇게 경쟁적으로 제안을 합니다 근데 가게는 그 정도의 신용이 아니에요 아무리 직장이 좋고 막 이렇다 하더라도 가게한 는 오히려 금리를 높게 제한을 하죠 그리고 앞으로의 어떤 상황에 대해서 뭐 가게 부채 증가나 이런 부분들의 억제책으로 또 금리를 오히려 가상 금리를 늘려서 금리를 올리겠다
(52:38) 뭐 이런 얘기 나오잖아요 그만큼 차등적으로 돈을 구할 수 있는 시장 없는 사람은 더 못 구하고 있는 사람은 더 구할 수 있는 근데 그 있는 사람이 가게가 아니다 그런 걸 감안을 하면 어 상황이 엄청나게 바로 좋아질 수 있다 이렇게 보기 어렵다는 거죠 마디로 근데 지금 말씀하신 거를 바탕으로 들었을 때는 하락할 확률이 굉장히 높지만 근데 또 정부가 정책을 어떻게 펼치 따라서 또 시장이 좀 바뀔 수도 있는 거겠네 정부가 갖고 있는 카드를 다 썼잖아요 아 이제 더 쓸게 없나요 뭐 있을까요 뭐 취득세 든가 그다음에 양도세 든가 아직 이런 것들은 잘 안 쓰지 않았나요 그런 걸 쓸 수 있겠죠 지금 세금 문제로 묶여 있는 사람들 그러면 매물이 더 늘어나겠죠 그러면 지금 있는 매물도 쌓여 가고 있고 그 물건이 안 팔리니까 가격 조정이 일어나는 거고 가격 조정이 일어나면서 간혹가다 거래가네 기는 이런 현상이 보여지고 있는데 이제 세제 완 완화해 주고 하면이 사람들은 그리고 과거에 참여했던 사람들은이 폭등 전에 뭐 수십년 전부터 집을 갖고 있었던
(53:37) 사람들이 이제 팔 수 있겠죠 그런 사람들은 가격을 더 낮출 수 있는 룸이 큰 사람들이에요 경쟁력이 더 있는 거죠 시장에 실제로이 가격을 수유해서 수 있는 사람이 없는 시장에서 실제로 빚을 그만큼 과거보다 못 내니까 더 낮은 수준에 있을 거 아니에요 그런 사람들이 참여해서 내 물건을 사 주더라도 나는 이익이 있는 사람들이 더 늘어나는 거죠 가격이 더 조정되는 과정을 보이겠죠 그렇게 되면 자 그럼 지금 같은 상황에서 좀 지금까지 말씀해 요약하는 질문으로 무주택자 일주택자 분들 좀 어떻게 해야 될까요 일단 무주택자 분들은 관망해야 되나요 관망해야 당연히 근데 이제 본인이 어쨌든 주거를 위한 선택을 해야 되잖아요 전세를 살 것인가 월세를 살 것인가 아니면 매매를 할 것인가이 세 가지밖에 없잖아요 그러면 내 자금을이 아사리판 같은이 시장에서 지켜낼 수 있는 방법이 무엇인지를 생각하 네 전를는 분들은 매가 전세가보다 더 떨어지게 됐을 때 내가이 전세금도이 집을 매입해도 아무 후회가 없다 이러면 전세 들어가시면 돼요 그죠 그리고 그 자금을 오로시 돌려받지
(54:41) 못할 거다라고 불안하면 반전세 들어가면 되는 거죠 매매를 하시는 분들은 아까 말씀드렸던 그런 기준이 지역의 전반적인 시장의 수요 전세가 어느 정도 수준을 유지해 왔던 거 과거에 오랜 기간 동안 유지해 왔던 그 폭이 있잖아요 그 정도를 커버하면서 도 집값이 그만큼 많이 조정되어 있는 지역 같은 경우는 그런데 내가이 지역을 사고 싶다 그럼 사시면 되는 거죠 이런 판단을 하시면 되는 거죠 그럼 1주택자 분들은 1주택자 분들 같은 경우는 갈아타기를 염두해 두시 분들이 많잖아요 갈아타기를 하는 목적이 더 큰 집으로 옮겨간 더 좋 상급지 옮겨가기 위한 선택도 있고 또는 환가 받아서 내가 어떤 여유 자금을 확보하기 위한 선택이 두 가지가 있어요 근데 상급지 갈아타고 이런 부분들은 갈아타기에 최적의 시점은 집값이 많이 떨어졌을 때 하는 겁니다 절대적인 금액 자체가 낮아졌을 때 왜냐하면 오로시 자기 자본만을 집을 사는게 아니라 레버리지를 활용하자아요 그럼 집값이 높은 시기에는 그만큼 절대적 금액이 많은 레버리지를 활용하게 되는 거고 그렇지 않은 시기에는 절대적으로 그
(55:41) 금액 자체가 줄어드는 효과가 있어요 그러면 빠지더라도 또는 이제 나중에 환가가치 내가 감당하라고 감당할 수 있는 범위 안에 들어올 수 있는 거죠 근데 지금과 같이 과열된시기 또 집값이 너무 부풀려져 있는 시기에 과도한 빚을 냈다가 집 값은 사라지고 빚은 그대로 남고 이런 환경에 처할 수 있기 때문에 갈아타기에 시기도 정말 시장이 침체됐던 때 그런시기 하는게 좋다 저는 그렇게 생각합니다 자 그리고 지금으로부터 한 10년 정도 지나면 수도권에서 혹시 지금보다 좀 좋아질 입지는 어디일까요 그리고 강남은 10년 후에도 지금의 강남일요 똘똘한 한체로 대변되는게 강남인데 강남과 비슷한 형태의 새로운 도심의 재개발이 계속이 지고 있는 시장 이잖아요 저는 기본적으로 이제 강남에 대한 불패를 별로 믿지 않아요 그러니까 불패라인이 수유할 사람이 있을 거다라는 거는 동일하지만 거기가 유일하다고 생각하진 않습니다 예를 들면 뭐 용산 같은 경우도 그렇고 한남동 같은 경우 다 지금 뉴타운으로
(56:45) 다 재개발을 하잖아요 거기에 뭐 백화점도 들어오고 뭐가 아 한남에 백탄 들어와요 한남 몇구역 같은 경우는 백화점 들어오잖아요 그런 식으로 단지 안에 백화점이 들어올 정도로 뭐 비 비교가 안 되는 어떤 그런 개발이 진행 중이에요 그 반포 같은 경우 저층 주공 아파트들이 지금 다 새로운 아파트로 거듭날 예정이죠 그런데 입지적으로 되게 훌륭한 압구정 같은 경우는 아직 시작도 안 했어요 그죠 그러면 압구정이 개발되면 반포는 안 좋다고 말할 수 있을까요 반포가 개발되면 잠실은 안 좋다고 말할 수 있을까요 개포는 안 좋다고 말할 수 있을까요 방배 안 좋다고 말할 수 있을까요 그런데이 시장을 채워줄 수 있는 수요는 그렇게 지금 말하는 엄청난 비싼 값을 채워줄 수 있는 사람은 한정적이아요 그들은 선택지가 많아지겠죠 그러면 기꺼이 엄청난 비용을 똑같이 지불하면서 그 물건을 수요 줄 수는 없는 시장이라는 거죠 그렇기 때문에 지금 말하는 가격이 천정 부지로 올라갈 수는 없는 거죠 혹시 용산이 시간이 지나면 지금도 제가 알고 있기로 강남구 서초구 송파구가 있으면 이제 아파트 평균
(57:46) 가격인가 뭐 그런 거는 송파구는 따라잡았다 가더 넘었다는 얘기도들은 거 같은데 용산구는 앞으로 더 좋아지겠죠 근데 기본적으로 용산에서 지금 약간 좀 부족하다고 얘기되는 부분이 학군 적인 부분들 좀 있잖아요 이제 어떤 그런 부분들에 대한게 조금 부족하고 사실은 이제 학군 같은 경우는 사람들이 꾸준히 수요하는 부분에 대해서 되게 중요한 판단 기준으로 삼는 거잖아요 그런 부분에서 조금 이제 부족한 부분이 있는 건데 저는 이제 학군의 의미도 많이 희석될 거라고 생각을 합니다 왜요 이제 대학 입시를 이제 가는 상황에서 보면 결국에는 대학을 잘 가하기 위해서 학군을 선택을 하잖아요 또는 이제 나중에 어떤 내 주변에 친구들이 다 잘돼서 나중에 예 네트워크 뭐 이런 것 때문 두 가지를 많이 보는데 그런 부분에 있어서는 좀 이제 수요가 분산되는 시장 뭐 성수동 같은 경우도 엄청 부촌이 있잖아요 그런 식으로 한남동도서관 부분에 있어서는 입시 제도가 굉장히
(58:52) 많이 변화를 했고 애들 자체가 줄어들었 한라도 오려 학교를 잘못 수 있는 상황이 다니까 꼭 거기로 안 가는 선택을 하는 사람들도 늘어나고 있고 뭐 이런 부분들을 고려하면 조금 희석될 가능성이 높다 물론 전통적인 어떤 수요라는 학이라는게 꼭 학교를 가려고 가는 것보다 뭐 학원을 이용하는 거 이런 부분들이 있지만 이런 거는 그 시기만 거기 살면 되는 거거든요 근데 그 시기를 살려는 사람이 많으니까 전세값이 어느 정도 부분을 유지해주고 그러니까 집값이 많이 떨어지지 않는 모습이 나타나는 이런 거지 뭐 제가 어디가 더 좋다 뭐 이렇게 말하기는 어렵지만 지금과 같이 과거에 계속 누려왔던 그런 영광을 끝까지 누릴 수 있을까에 대해서는 좀 회의적으로 봅니다 그렇죠 그리고 또 학벌 프리미엄이란 것도 옛날보다 어쨌든 계속해서 지금 줄어들고 있는 추세긴 하니까 그렇죠 학교가 별로 의미가 없잖아요 잘할 수 있는 걸 근데 저 늘 아이러니한 거는 저는 뭐 지방대 나왔기 때문에 그럴 수도 있긴 한데 이게 이제 점차
(59:55) 떨어지고 있긴 한데 그 부모님들의 사교육비 든가 교육열은 여전히 너무나도 뜨거워서 또 좋은 학교에 보내고 싶어 하는 마음이 있어서 이게 좀 언발런스한 부분들이 있는 거 같아 학교는 중요하지 않다고 방송에서도 뭐 늘 그분들도 전문가분들도 얘기하는데 본인 자녀분들은 꼭 좋은 대학이 보내려고 하는 이유는 이제 작가님처럼 본인이 하고 싶은 일이나 본인이 열정을 쏟는 부분이 그 사람이 어떤 사회에서 계속 살아갈 수 있는 그런 충분한 경제적인 부분도 만들어 줄 수 있는 이게 가이 있는 덕업일치 뭐 이렇게 갈 수 있음 있 그런 선택을 할 수 있는 사람들 그런 삶을 살아가는 사람을 키우는게 가장 중요하겠죠 그렇지만 이제 그거가 잘 안 되기 때문에 기본적인 조건을 좀 갖 그런게 좀 크지 않을까 이거는 사실 부동산 얘기랑 좀 관련이 없지만 저 나이 많다고 물어보신 거죠 아닙니다 그냥 여쭤본 겁니다 전문가 분이시니까 자 그리고 또 GTX 이제 뚫린 것들이 이게 어떤 전문가분들은 야 이제 경기도 외곽에서 또 서울 뭐 2 30분 뭐 되게 빨리 다면서 외곽이 좋아진다는 분도 있고 어떤
(1:00:58) 분들은 자 그러면 그 사람들이 다 어디로 갈까 서울의 중심 뭐 강남 이런 쪽으로 다 몰리니까 서울 핵심이 더 좋아진다 얘기하는 분도 있고 어느게 맞는 말이에요 GTX 과거에 불편했던 교통 상황을 획기적으로 개선시켜 주는 것 광역 교통 책이잖아요 광역 철도망이 GTX 든요 광역 멀다는 뜻이에요 그죠 굉장히 원거리를 시간 거리를 단축시킴으로써 도심 접근성을 획기적으로 개선시켜 주는음 게 GTX 그러면 그 효용이 분명히 있겠죠 당연히 있겠죠 근데 그 효용이 과연 그렇다고 해서 도심하고 똑같은 정도의 가격 수준을 보일 만큼의 효용 있가 이런 부분에 대해서 제가 계속 강조를 했었고 GTX 호재를 얘기하면서 엄청 분양이 많았었거든요 근데 그 분양을 많이 받은 사람들이 과연 다 그 GTX 전부 다 그 비싼 비용을 내고 감당하면서 쓸 것인가 GTX 아니면 여전한 시간거리 여전한 접근성에 대한 부분을 안고 있거든요 그렇기 때문에 이제 그런 부분에 대해서도 조금 냉정하게 판단을 해야 된다 그리고
(1:02:01) 이제 뭐 그렇다고 해서 도심이 더 엄청나게 올라간다 이건 또 다른 문제라고 생각을 해요 뭐 도심의 접근성이 좋아지면 많이 이쪽에 상권이나 아니면 업무 같은게 집중되어 있는 지역에서 사람들이 모릴 수 있는데 사실 수도권 같은 경우는 또 뭐 대기업들이 뭐 많이 이제 경기도권에 자리 잡고 있잖아요 거기 출퇴근 하려고 하는 수요들이 있고이 GTX 문제가 뭐 완전히 무슨 집값을 끌어올리고 어디를 떨어뜨리고 이런 문제는 아니라고 생각을 하는데 그동안 이제 과열기에 너무나 고평가돼 있었다 그 호재 자체에 대해서 호재 자체가 자 지역별 코멘트 한 번씩만 좀 들어보려고 하는데요 인천 경기 5대 강 역시 인천 자 올해 좀 어떨 것 같으세요 너무 길지 않게 얘기해 주셔도 됩니다 인천 같은 경우는 개발할 수 있는 지역이 너무 많고 공급이 많았던 지역입니다 그러다 보니까 어 공급이 너무 많은 지역에서는 그만큼 좀 가격 조정이 일어나지 않을까 생각합니다네 경기도는 경기도도 공국 굉장히 많았습니다 경기도권 같은 경우는 과거에 서울을 제외한 다른 지역들은 도심을
(1:03:02) 재개발하는 것보다 외곽에 새로운 지역을 개발해서 신도심을 만들어 주는 형태가 훨씬 더 비용적으로 저렴하고 더 효율적이기 때문에 그렇게 개발이 많이 이루어졌어요 그런데 수도권 지역에 재개발이 활성화될 수 있었던 이유가 가격이 많이 올라가는 시장이었고 때문에 가능했던 거예요 그래서 그동안 되게 답보 상태에 있었던 재개발 지역들이 다 새로운 신규 아파트 단죠 로 거듭 났어요 이미 공급이 많이 이루어진 거죠 그 지역에 그러니까 이게 공급이 뭐 앞으로 이제 많이 이루어진다 이런게 아니라 이미 너무 많이 이루어졌던 지역 자체는 엄청난 호재를 보이기는 어렵다 자 그럼 부산울산 대구 광주 대전 세종인이 중에서 뭐 코멘트 하고 싶은 지역 뭐 한 곳에 있다면요 세종 지역 같은 경우 굉장히 흥망 성세를 겪었다고 볼 수 있는데 세종은 이제 주변의 일부 지역들이 통합되면서 새로 만들어진 행정 도시아 그러다 보니까 굉장히네 기대치가 높았어요 근데 세종 같은 경우는 새로운 어떤 수요를 막 끌어들인다 보다는 과거에 그 지역의 전통적인 중소 도시들의 인구를
(1:04:05) 유입시키고 또 서울에서 내려가는 어떤 그 수요가 합쳐지면서 되게 좀 과열이 됐었던 지역이다 보니까 그 조정도 가장 먼저 왔었죠 그러니까 이제 하락의 폭이 크고 그런 지역들 같은 경우는 이제 어느 정도 하락의 폭이 많이 이루어진 지역 같은 경우는 조금은 이제 관심을 가져볼 만하지 않을까이 생각합니다 요즘에 오피스 지상 꼬마빌딩 같은 상업적 부동산 시장은 좀 어떤 편인가요 굉장히 어려운 상황을 겪고 있습니다 뭐 예를 들면 지금 이제 자영업자 대출 부분이 엄청나게 늘어났다고 말씀을 드렸는데이 자영업자 대출에서 주거용 부동산 담보 대출이 차지하는 비율이 한 14% 정도 돼요 그리고 비주거용이 차지하는 비율이 60% 가까이 되거든요 비주거용이 차지하는 비율이 이렇게 높다는 거는 사업자 내 가지고 대출을 받으신 분들이 많다는 뜻이고 그만큼 많은 분양이 있었던 시장이 지산 오피스텔 그리고 오피스텔 생활형 수박 시설 같은 경우는 주거 시장이 뜨거워지면서 그 대체 상품으로 많이 팔렸 아아 오피스텔이나 생활형 수박 시설을 짓는다는 건 거기에 주거를 못
(1:05:06) 짓기 때문에 그걸 진 거거든요 그렇게 잘 팔리는 시장이었는데 불구하고 그 개발을 그런 형태로 했다라는 거는 그 지역 자체가 주거에 적합하지 않은 지역이기 때문에 규제가 있고 그런 지역에 집이랑 똑같은 모양세를 갖추지만 집이 아닌 물건들을 많이 팔았던 시장이에요 그 얘기는 주택 시장이 지금 꺼지면서 이런 시장은 더 소해 받을 수밖에 없고 근데이 여기에 투자하던 분들은 사실은 이거를 그 상품 자체의 특성을 보고 투자했다 보다는 다른게 올라가니까 얘네도 올라갈 것이다 이렇게 분양 받으신 분들이 많거든요 그리고이 분양을 받으면서 대금에 대한 부분은 주택에 대한 대출 규제보다는 훨씬 더 느슨한 상태였기 때문에 대출의 비중이 굉장히 높아요 그러다 보니까 견딜 수 있는 힘도 굉장히 약한 거죠 그래서 이제 지상 같은 경우도 어 이제 경매로 많이 나오기 시작을 했고 어 지식산업센터 같은 경우는 이제 사업 사업자 등록증 내 가지고 이제 뭐 통신 사업자나 뭐 이런 거 개인 판매 뭐 이런 걸로 많이 내시 그든 그래서 이제 분양을 받으면 대출을 저리로 좀
(1:06:04) 이제 90% 아지 대출을 받을 수 있었어요 그 계약금 빼고 나머지는 대출로 받았는데 여기가 누군가 이제 잘 들어와서 내가 직접 운영을 하든가 뭐 잘 차면 상관이 없는데 공실인 거예요 그만큼 사업자가 많지 않고 실제 그런 사업들을 하는 사람들은 그런 공간 필요 없잖아요 집에서 하는 경우 많잖아요 그런데 이걸 뭐 엄청난 임대 소득을 받을 수 있다 또는 나중에 그런 사업을 할 사람들이 내가 산 것보다 더 프리미엄을 주고 사 줄 것이다라는 생각으로 분양을 받았는데 공실이 1년이 가고 받았던 대출이 뭐 3%대 받았는데 1년이 지나고 나면 5% 대의 대출 이자를 감당해야 되고 부동산은 실물이라고 말씀드렸잖아요 관리비를 내야 돼요 들어가는 돈이 어마어마한 거예요 그러니까 못 버티는 사람들이 늘어나고 경매 매물로도 지금 늘어나고 있고 근데 요즘 제가 듣기로 예를 들면 강남 같은데 꼬마 벨팅 같은 것도 이제 나오는 물건들이 있는데 지금 금이나 뭐 내년에 좀 사기 좋은 1월 때가 좀 주소 담을 수 있는 타이밍이라고 얘기하신 분들인데 그런 건 좀 어떻게 보세요
(1:07:03) 강남에 꼬마 빌딩도 지금 많이 매물로 나오고 있는데 이게 매물로 나오는 그 가격 있잖아요 처음에 나오는 호가보다 많이 조정된 금액의 계약이 체결이 됩니다 지금 현재 그런 현상이 벌어지고 있어요 그니까 이게 약간 폭탄 돌리기 식으로 사실은 꼬마 빌딩도 좀 가격이 많이 튀어 오는 시장이든 그러니까 뭐 몇 년 전에 뭐 30억에 산 거를 뭐 1년 정도 갖고 있다가 40억 50억 뭐 이런 식으로 해서 100억 빌딩이 막 넘쳐나는 시장 이러다 보니까 근데 실질적으로 공간이라고 말씀을 드렸잖아요 그러면 누군가 임대를 해 가지고 여기에서 사무실을 하든가 사업을 하든가 아니면 장사를 하든가 뭐 이런 거 해야 되잖아요 근데 그걸 하는 사람들은 어느 정도 낼 수 있는 임대료가 정해져 있는 거예요 뭐가 이익이 있어야 여기서 돈 내고도 장사를 할 수 있 있을 거 아니에요 비용을 충분히 감당 가능해야 되겠죠 그렇기 때문에 수익률에는 한계가 있는 거예요 근데 수익 은 낮은데 나중에 비싸게 사 줄 사람이 있었으니까 뭐 과거에는 강남 같은 경우는 한 3% 4% 뭐이
(1:08:04) 정도 강북 같은 경우는 88%이 정도의 수익률을 기준해서 빌딩 매매가 이루어졌다면 지금은 강남 같은 경우는 1. 몇 % 뭐 2% 안 되는 수익률 근데 그 2% Pro 계산되는 것도 전체가 다 꽉 많어 차세대기 그래서 공시은 이제 마이너스는 할 수 있는 거죠 그렇죠 그런 기준으로 매매를 막 했던 시장이었던 거예요 그러니까 이게 근데 계속 돌아가다가 가 멈춘 거예요 진짜 돈이 없는 시장이 됐으니까 금리는 올라가고 그러면 이걸 갖고 있는 사람은 지금 어떻게 하겠어요 이자를 수천만 원씩내는 거예요 그죠 그러면 또 임대료로 다 메꿀 수 있는게 아니라 좀 소득이 되는 분들이 많이 샀을 거 아니에요 그런 사람들이 자기 소득까지 거기다 다 갖다가 쏟아 보면서 유지를 해야 되는 거예요 그러니까 어렵죠 그러니까 자기가 샀던 금액만이라도 팔겠다 이런 매물들이 늘어나고 실제로 물건을 사는 사람들 입장에서는 급할게 하나도 없는 거예요 그러니까 가격의 내고 많이 이 되고 또 은행에서 대출을 얼만큼 받을 수 있는지에 따라서 거래가 성사되고 뭐 이런 지금 상황이 있습니다 아까
(1:09:03) 매수자 우의 시장인 거죠 실제로 뭐 정말 길게 놓고 봤을 때 우상지 몰라도 단기간 몇 년으로 봤을 때는 뭐 예를 들면 바이오라 그가 2차 전지라 그가 아니면 뭐 꼬마 빌딩 아파트 같은 거 어느 특정 시기에는 이거 그냥 영원히 갈 것 같다라는 생각이 들 때가 있었잖아요 꼬마 빌딩도 몇 년 전만에도 이거 사면 그냥 무조건 오르는 거고 했는데 꼭 그럴 때가 지나보면 다 무서웠던시기 였던 거 같다는 생각이 드네요 그렇죠 제가 아까도 강조했지만 부동산은 사고 팔고 하는게 아니라 사서 모으는 물건이라고 말씀을 드렸잖아요 사서 모을 수 있으려면 그 물건을 계속 유지할 수 있는 조건이 기본 전제인 거예요 근데 시장 오프라인 시장 자체가 또는 여기에서 어떤 누군가 영위할 수 있는 그런 구조여야이 물건이 계속해서 운영 가능한 건데 사실은 그런게 약간 간과된 시장 그런 시장을 겪었기 때문에 조금 조정도 음 길어지 않을까 앞으로 세상은 더 디지털로 갈 거니까 그런 것들도 좀 영향을 특히 상가나 꼬마 빌 때 이런데 영향을 좀 많이 미치겠네요 그렇죠음 자 그럼 향우 혹시나 부동산
(1:10:07) 시장을 좀 더 크게 하락시킬 수도 있는 위험 신호 같은 거는 좀 뭐가 지금 조짐이 있을까요 일단 가장 큰 문제를 지금 뭐 하늘에서도 보고서 최근에 나왔는데 지금 우리나라 부동산 시장이나 금융 시장의 가장 큰 위기로 다가올 수 있는게 PF 문제라고 이야기를 하잖아요이 PF 문제가 어떤 식으로 해결이 되느냐에 따라서 또 이게 단계적으로 점진적으로 해결을 해 나가면서 시스템적으로 흡수해 나갈 수 있으면 엄청난 큰 충격으로 오지 않겠지만 그게 안 될 경우에는 사실은 뭐 건설사라는 금융 기관들에 충격이 올 수밖에 없고 준비 안 된 기간들 그런 기간들 감당 못 하는 기간들이 무너지는 상황이 벌어지면 그게 이제 하나의 시그널로 나타날 수 있는 거죠 자 그럼 마지막 질문만 한 가지만 드리면 올해금 한국 부동산 시장이 찾아올 주요 변화량 투자 계획을 혹시나 있다면 어떤게 있는지라 김 카 TV 오랜만에 나오셨는데 저희 시청자분들 마지막 하시고 싶은 말씀 있다면요 부동산 투자는 굉장히 장기의 투자이기 때문에 지금 조금 내려 갔으니까 관심 가져보자 이렇게 짧게
(1:11:07) 판단하지 않으셨으면 좋겠습니다 조금 더 인내하고 관망하면서 있을 겁니다 관망하다가 괜찮은 기회가 나온다면 그때 꼭 김자카 TV 나와 주시겠죠 지금이야 하면서 아네 불러주시면 알겠습니다 그때 꼭 감사님 모시고 좋은 이야기한 다시 한번 들어보도록 습니다 오늘 만나 손님은 박장 감정 평가사 님이었습니다지가 러분 소중한 시간 함께 해주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김작가 있습니다 고성 마셨습니다 감사합니다 [음악] [음악]