[요약리뷰] 언더스탠딩 - 총선이후 부동산의 향방, 채상욱 채부심 대표

 

동영상에서는 한국의 부동산 시장과 관련된 다양한 주제에 대해 논의됩니다. 먼저, 한국의 부동산 시장이 선거 이후 어떻게 변할지에 대한 예측이 나옵니다. 특히, 부동산 시장의 미래 변화에 대한 다양한 의견과 전망이 제시되며, 선거 결과가 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 논의됩니다. 또한, 부동산 가격 결정 요인과 관련하여 공급, 수요, 대출 등의 요소가 어떻게 작용하는지에 대한 설명이 포함됩니다. 부동산 시장의 복잡성과 그에 따른 예측의 어려움도 강조됩니다. 전반적으로, 부동산 시장의 미래는 여러 변수에 의해 영향을 받으며, 이에 대한 면밀한 분석과 이해가 필요함을 시사합니다.

In the video, various topics related to South Korea's real estate market are discussed. Initially, there are predictions about how the real estate market will change after the elections. Various opinions and forecasts on the future changes in the real estate market are presented, discussing the impact of election results on the market. Additionally, explanations are included on how factors like supply, demand, and loans affect real estate prices. The complexity of the real estate market and the associated difficulties in forecasting are also emphasized. Overall, it suggests that the future of the real estate market is influenced by multiple variables, requiring careful analysis and understanding.

 

총선 이후 부동산, 이렇게 움직입니다 (채상욱 채부심 대표) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=wqG8NrKNxBo

Transcript:
(00:05) 세상의 모든 지식 언더스탠딩 예 자 언더스탠딩 시작하겠습니다네 오늘도 매우 중요한 얘기가 있지만 중요한 얘기 전에 공지 사항깐 아 공지사항 있니까 그렇습니다네 자이 제 앞에 있는 말레이시아 이민 점 제 요즘 말레이시아에 관심이 많다고 아 말레이시아이 런게 계속 들어오네네이 투자 세미나가 4월 25 26 코에서 무료로 열린다고 하니까 나는 정말 한국이 싫다 말레이시아로 이민 가야 되겠다 자 이번에 각 지역구의 총선 결과를 보고 예 많은 분들이 이민 생각하실 수 있을 거라고 생각합니다 어 뭐 특정 거 아니에요네 어디서는 있을 수 있죠 그죠네 마음에 자기 마음에 안 들 순 있으니까 그 어떤 결과든 어 참고가 되실 것 같습니다 아 여기도 진 아주 잘 잡았어요 시간 시간을 어 총선 직후에네 오늘 가도 확 떨어졌는데네 총선 직후에 저런 시간대를 저런
(01:08) 날짜를 잡는 저 동물적인 감각네 유원 인터내셔널네 칭찬드립니다네 자 오늘은 어 부동산 얘기 해 볼 건데 아네 채부 심의 최상욱 대표님 오시고 총선 이후 총선 끝났지 않습니까 총선 이후네 총선 이후 끝났죠 부동산 시장은 어떻게 될 거 안 끝났으면 좋겠어 총 끝 끝났죠 아쉽지 않아요 속이 시원해요 결과가 아니 왜 자꾸 유도하십니까 예 그래서 아 오늘 청선 이후에 부동산 시장은 좀 어떤 변화가 있을지 좀 배워보도록 하겠습니다 예네 지상 대표님 어서 오십시오네 안녕하세요입니다네 요즘 부동산게 가장 핫한 유튜브 부심 부동산 유튜브가 많지 않습니다 요즘 사실은 부동산 유튜브 시장들이 다 이렇게 가라앉아 있 네 요즘 요즘 어 잘 된데 잘 된대 근데 근데 이제 혼자 승승 장구 혼자 승승 장구 눈높이가 낮은 거지 그 최 대표님은 게다가 혼자 하잖아요 그 잘하면 자기 다 먹는 거야네 아
(02:13) 진짜 부럽습니다음 아니 또 이런 식으로네 아 직원이 없어요 직원 때 있습니다 저의 제작을 도와주는 그 PD고 팀이 있어요 그래서 제가 저도 어느 정도의 그 고용을 만들어 내고 있기 때문에 완전 뭐 혼자 하는 거 아닙니다 음 알겠습니다 알겠습니다네 말레이시아 이민에 혹시 관심 있으십니까 아니요 저는 선진국 이민회 관심 있습니다음 아 그렇군요 예 알겠습니다 부동산 시장 뭘 한마디로 말하면 부동산 시장이 좋아지는 거예요 나빠지는 거 동산 이후에 이후니까 어떻게 되겠습니까 일단은 총선 이후 부동산 시장은 저는 기본적으로는 뭐 약세장 이상이라고 생각을 하고 있습니다 약세장 이상이까네 그 약세 또는 하락세가 좀 오지 않을까 이렇게 보고 있습니다 총선이 에 대해 가지고는 총선 전에는 약세가 아니었어요 아아요 제가 시장 전망한 건 작년 9월에 한번 했고요 작년 2분기 3분기 작년에 연초에는 좀 하락장이 올 걸로 알았었는데 그렇게 전화했었는데 2월에 특내 보금 자리론 40조 하는 걸
(03:17) 보고 나서는음 어 40조 금액이 너무 컸고 소진 속도가 너무 빠르다 보니까 년에네 그래서 대출이 증가하는 그런 부분이 수요에 굉장히 중요해 가지고 좀 강세장이 올 것 같았는데 저는 그거를 펀더멘탈 한 강세장이 안 보고 그래서 그때 페이크 강세장이 했습니다 그래서 페이크 강세장이 어 3분기 정도에 끝나서 이제 9월쯤 됐을 때는 그 특내 보금 자유론 같은 프로그램을 다 이제 소진시켰다 9월에 그때 제 채널 통해서도 그렇고 여기서도 그렇고 시장 전망 한번 했고요 4분기 4분기에 하락장 올 거 같다 이렇게 했고요 근데 어 올해 1월에는 조금 1월 올해 1 2 3월에는 그래도 좀 혼재되어 있는 그런 장세 있다고 생각이 되거든요 시장이 어 실거래가지수 일부 강세도 있었고 근데 4월부터는 그런 혼재 아니고 그냥 좀 약세장 이상으로 나올 거 같아 가지고 예 시장 전망한다고 말씀드리겠습니다 4월 이후에는 그 1 2 3월 달까지는 오르는 지역도 있고 내리는 지역도 있고 그냥 중립 정도로 판네 관망세가 지었다고 생각이 예
(04:21) 관망세 4월 이후에는 내려갈거다 예예 왜요 아 지금 올해 1 2 3월 같은 경우에는 아무래도 선거를 앞두고음 여러 가지 시장에서 선거 이후의 상황에 대해 가지고 좀 관망세가 지어졌다고 생각하고 특히 3월에 좀 그런 관망세가 티나게 지어졌다고 생각을 하거든요 그런데 그 선거 결과에 대해서 어떻게 받아들이시는 모르겠지만은 많은 그 부동산 카페라 그가 이런 이제 소위 친 부동산 시장 쪽의 의견들은 어 선거에 대해서 이런 여소야대가 다시 나온다고 생각을 못 했던 거 같고요 아 그래서 그런 제 에 대한 기대감이 조금 컸던 거 같습니다 사실은 정부가 발표하고 있는 여러 규제 완화에 대한 얘기보다 더 앞서서 얘기를 했어요 아 이번 선거 선거를 통해서 빨간 당이 다수당이 최소한 돼서네 이제 각종 법으로 지원해야 되는 다양한 규제 완화책 통과를 시킬거다네 올해 110 부동산 대책부터 국토부가 발표한게 그 재건축 가속화 시키겠다고 하면서 안전진단에
(05:26) 대해서 규제를 풀어 준다 이게 도시정비법 개정하는 거고 2월 중에 입법 할테니까 통과시켜 달라 요거가 소위 그 총선 모두의 시작이었나 거의 대부분의 대책들은 이제 부동산 그 선거하고 어느 정도 영향이 있는 부동산 규제 완화 대책으로 좀 점철됐다 그다음에 민간 임대주택에 관한 그런 특별법 개정에서 주택 임대 사업자 다시 살리겠다 그다음에 세제 규제 완화하겠다는 거는 대통령 공약에 22년에 있었던 건데 그런 것들도 계속해서 이어 가고요 그리고 제 초아는 22년에 한번 완화했지만 더 완화해야 된다 이러면서 제 초원에 대해서도 확실하게 그 완화 기조를 가져갔었다 이런 것들을 공약으로 발표했기 때문에 시장에서는 그거를 좀 기대감이 있었다고 볼 수밖에 없고 그런 것들이 그 총성 결과를 통해 가지고 여소야대로 끝났으니까 기대감이 소진되는 과정인데 저는 그 그림 한장 준비했는데요 예 어 그게 대출로 나온다 생각하거든요 가게가 시장을 좋게 보냐 나쁘게 보냐는 그냥 대출로 나온다고 생각을 하고 있습니다음 시장 좋아질 거
(06:30) 같으면은 대출을 일으켜서 집 사고 자산 시장이 좀 나빠질 거 같으면은 보수적으로 잡고 가거든요 근데 지난주 금요일에 3월 가게 대출이 나왔는데 마이스 4조 9천억이 나왔습니다 그래서 작년 어 3월부터 좀 꾸준히 우상향 하던 그런 그 부채 흐름이 4분기 때 감소세로 전환을 했었는데 어 3월에는 조금 규모 있게 마이너스가 나왔기 때문에 의미 있는 그런 전환이 나왔다 생각하고요 특히 이걸 또 뜯어보면 는 가게 대출은 은행 대출이란 비은행 대출로 이렇게 나뉘거나 않기 때문에 은행은 항상 마이너스였다 은행 대출 같은 경우에는 우리가 알고 있는 주담대 같은 거를 취급하는 대출이 그 그 시장이 안 좋을 때도 플러스였다이 은행 대출도 이번 3월부터는 마이스 1조 8천억 찍혔습니다 그래서 은행 대출조차도 이제는 상환을 할 정도 가가 시장에 대해서 3월부터는 보수적으로 전향을
(07:33) 했다 이렇게 생각을 하고요 하나 더 보여 드리면 지금 작년에는 그 특내 보금자리론이 있었고요 그거는 주택금융공사에서 했었고요 그리고 올해는 신화론 이제 주택도시 보증 공사에서 신생활 론을 하고 있는데 요거를 정부 금융이라는 근데요 정책모기지 같은 경우에는 마 마이너스였던 때가 없었는데 근데 이번 3월에 처음으로 정책모기지 마 가 찍혔습니다 저건 왜 그래요 정책 모기지는 정책 모기지 안 받는 거예요 예 근데 정부가 좀 싸게 빌려주는 그런 거잖아요네 근데 요거는 그러니까 작년에 정책 모기지는 렇게 크게 성장했는데 요거는 특내 보금자리 론이었다 있지만 특내 보금 자리로는 무주택 가구 850만 전부 대상이고 소득 제한 없고 그다음에 결혼도 상관없거든요 나홀로 가구도 쓸 수 있기 때문에 굉장히 유니버설한 정책이었고 올해 시행한 신생활 작년이랑 올해 출산 구니까 맞아요 결혼하신 분 중에서 출산하신 분 중에서 소득도 1억 3천 이하이고 하는 그 조건 조건 조건 세 개가
(08:37) 붙으니까 모수가 적거든요 그래서 이거는 굉장히 그 자녀적금 모델이라고 하는데 이런 거를 딱 그 보편적인 거의 반대말인 잔여적인 모델이라고 하는데 그요 대책은 어 수요가 너무 작기 때문에 실패했다고 생각이 되고요 그래서 2023년에는 주택 시장 약세일 때 정책 그 모기지 프로그램이 어 유동성을 공급하면서 시장을 돌려 세웠거나 올해는 어 그냥 정책 모기지 프로그램이 저는 그냥 실패했다고 말씀드리겠습니다 그러기 때문에 어 만약에 가게가 보수적인 스탠스로 갖고 그냥 생각을 해 버리게 되면은 현재로서는 그거를 방어할 그런 유동성이 없다고 보고 있습니다 아 그래서 최근에 아시겠지만 이거는 언론사 기사대 그 연소도 2억 맞벌이 부도 신세가 특내 출 늘린다 뭐 이런게 있었거든요 근데 이건 제가 간단히 정리했는데 어떤 정책이나 프로그램이 이런 걸 해석하는게 자적 선별적인 거랑 이제 보편적인 이런 모형이 있습니다 보편적 모형은 특내 보금자 이론 말씀드렸는데
(09:40) 무주택 하고 전부가 소득 무관 다 받을 수가 있기 때문에 굉장히 보편적인 건데요 근데 이런 자녀정보 조건에 해당하면 적극 지원하는데 조건이 안 해당하면 아예 안 하는 걸 말하거든요네 팽개치는 거죠 그래서 이렇게 쓰게 되면은이 조건에 해당하는 사람만 코 나머지는 다 팬게 치게 되는 거거든요음 그래서 그 이거가 윤석열 정부에서 쓴다고 이상한게 아니고요 저희 문재인 정부 때도 17년도에 그 주택 담부 대출 규제할 때 투기과열 지역만 ltb 규제한 거 아시죠네 딱 그때 핀셋 규제라고 가지고 주택 담부 대출 규제를 하는데 뚜기 과일 지역은 ltb 40% 그다음 또 예를 들면 15억 넘는 주택은 ltb 0% 이런 그 잔여적인 규제를 썼거든요 선별적인 핀셋 규제를 썼거든요 근데 그런 규제를 썼을 때는 규제가 안 먹혀요 그 대상 해당하는 대상이 너무 작기 때문에 거의 안 먹히고 결국은 주택 담보 대출 규제도 언제 먹혔나 그은 22년 1월에 DSR 규제로 그냥
(10:44) 유니버설게 써 버리니까 예 유니버설 하게 써 버리니까 그냥 그때 확 먹였거든요 그래서 작년에 그 정책 모이지도 그냥 특내 보금자 이론 같은 거는 굉장히 광범위한 모형이 어 수요가 짱짱하게 나와 가지고 시장을 바로 돌려 세웠는데 지금은 신 로는 전혀 그렇지 못하고 있다고 말씀을 드리겠고 그래서 소득 기준을 높인다 하더라도 근본적으로 전년과 비교했을 때 이제 수요가 너무 작으니까 그래서이 말씀드리는 거는 어 그동안 우리나라 주택 수요에서 대출 시장에서 꽤 높은 비중을 차지했던 정책 모기지 차도 이제는 수요 부족이 나오는 거예요 예 그러면은 이제 민형 대출을 봐야 되는데 민형 대출 부분에 대해서 가게가 보수적으로 생각하게 되면은 주택으로 유동성 안 간다는 거고 그러면은 이제 수요가 약하니까 가격이 버티 못하지 않겠느냐 요렇게 생각하고 있습니다음음 결국 근데 저거는 보여 주는 거잖아요 그러니까 대출은 이미 시장이 지금 안 좋다는 걸 보여 주는 거라서 대출이 안 좋으니까 부동산 시장이 안 좋아요
(11:47) 그거는 약간 어떻게 보면 동어반복 같은 아 그 3월에 그런 변화가 나타났다는 겁니다 보수적으로 보는 그러니까 2월 대비 올해 1월 2월 대비 3월부터는 이제 가게가 어 그냥 시장이 좀 안 좋을 것 같다 이런 보수적으로 스탠스가 변했다는 겁니다 그 근데 그거를 저는 이제 3월 후반기 정도 돼서야 그 여소 회대 전국에 대해서 가게가 깨달았다고 생각을 하거든요 그래가지고 그런게 나왔다고 보고 있습니다 아 그니까 그 총선을 앞두고 이미 총선 결과 예상이 막 여론 조사 결과도 나오고 하니까네네 3월 중반 중 후반부터 좀 급격히 변했기 때문에 그런 것들을 보면서 좀 변했지 않나 이렇게 생각을 하고 있습니다 여기 5일 전에 나온 뉴스원 기사에 보면 한국은행의 원지환 시장 총괄팀 차장님께서 가게 대출이 감소로 전원한 것은 그동안 은행을 통해서 공급됐던 주택 도시 기금의 대출이 주택 도시기금 자체에서 그냥 직접 대출하는 걸로 바뀌어서 어 은행으로 은행 통계에서는 빠지는
(12:51) 바람에 그렇게 된 거고 이게 과거처럼 그대로 은행을 통해서 나가는 형식이었다면이 전 전월과 비슷했을 것 다 이렇게 설명을 했다는데 아마 틀린 설명이죠 아 그렇 아 저 아 죄송한데 그게 업데이트가 저 안 됐는데 그러면은 이번 달 발표한 가게 대출에 그게네 주 주택 도시 기금이 자기 기금이 있을 때는 자기가 직접 다 빌려 주고 기금이 떨어지면 일단 은행에서 빌려 줘 그렇다고 온 사람들 문전 박대는 안 되니까 그런 다음에 그거 갖고 와서 다시 이제 기금 채워서 바꿔주고 하는 바람에 렇게 하다 보면 은행 대로도 똑같이 잡히는 건데음 그게 이제 2 3 4 5월에는 빠졌다는 거 어쨌 그게 전 따위랑 똑같은 규모일지 모르겠는데요 그 어 아닙니다 한국은 틀렸 것 같 아니 아니요 아닙니다 아닙니다 그게 아니고 주도보 대출이라 주은 공이랑 두 개가 돌아가고 있거든요 특내 보금 자유로는 주음 공으로 발표를 하고 있고 그래서 금융위의 발표는 금융 부처다 보니까 주도보 프로그램에 대해서 원래부터
(13:56) 조금 네거티브 하게 보도자료를 내고 있습니다음 그래서 정책 모기지로 다 묶어서내는게 아니라 주도보 얼마 주금공 얼마 이렇게 내고 있거든요 그래서 주금공 거는 작년에 보셨기 아시겠지만 데이터가 좋았잖아요 그래서 주금공 대출에 대해서는 굉장히 좀 우호적으로 냈었는데 주도보 대해서는 조금 보수적으로 그 바라보면서 내더라고요 근데 이제 신생활 on 같은 경우에 결국 주도 복건은 신생활 론이 되는 건데요음 만약에 올해 2월 1일부터 그러니까 2월 달부터 신생활 론을 썼잖아요 이거 동안에 7조 썼거든요 예 그래서 현 작년에 정책 모기지는 40일 정도 됐을 때 벌써 절반 넘게 썼어요음 그러니까는 그 앞서 말씀드린 것처럼 신 그니까 현재는 정책 목 그니까 특내 보금자 이론이 없고 그다음에 신생화 대출만 있는 상황인데 신생 대출이 작년 프로그램처럼 많이 쓰이진 않았을 거고요 예네 알겠습니다 뭐 그거는 4월 달 5월 달 좀 보든가 그 노이즈를 제거하고 나면 그럴 수도 뭐좀
(15:00) 지켜봐야 되겠죠 어네 그러니까 저 이제 주도보 보도 자료는 뭐 저도 받아보는데 주도보 자기네 그 신생활 대출이 얼마 나갔는지에 대해서 주기적으로 복원을 하고 있거든요 그게 40일 했을 때 7조 원인가 그 정도 레벨이었다 특내 보금자 이론과는 이제 차이가 좀 컸고 그래서 제가 전체적으로 그 수치 틀린 건 굉장히 죄송한데 전체적으로 전달하려고 하는 메시지는 신생활로는 작년 만큼의 파급력을 내릴 수 없어요 력 없을 것이다 네네음 음 그 저 대상이 적으니까 그 작년에 하던 그 특례 보음 자리로는 집 살려는 사람에게는 누구나 아 이제 열려져 있었던 건데 그건 어떻습니까 이번에도 물론 지금 금리가 계속 동결되고 있습니다만 그래도 그 한국은행 총제 발언을 보면 깜빡이를 켤까 말까 고민하고 있다 이런 거잖아요 그 그 말인 해가지고네 그 그 그 말은 지금은 아직 아니고 때 에 고민이긴 하지만 결국은 내리긴 내려야 돼 그 시그널 있데 뭐 미국도
(16:05) 보고 여러 가지 변수는 봐야 되겠습니다만 어쨌든 하여튼 내려가긴 내려갈 거 아니겠습니까 분위기 상으로는 아 그가 가면 금리는 그 1월 1월 2월 3월의 경우에는 그니까 작년 연간으로 보면은 이제 4%대 주담대 있는데 올해 1 2 3월에는 어 소위 3%대 주담대로 금리는 이미 내려갔 그든음 그리고 금리가 이미 내려간 거는 작년 연말에 바라봤을 때는 올해 연준도 금리인하를 거의 확정적으로 그 뭐 최대 7회 차까지 잠깐 봤으니까요 좀 많이 봤었다가 지금은 뭐 두 번이냐 한 번이냐 이런 얘기 좀 나오고 있으면서 최근 4월 들어서 이런 분위기가 조금 달라지다 보니까 4월 금통이 때 그 여섯분 중에 한 명이 소수 의견도 얘기하고 금리 인하에 대해서 6개월 안에 이런 변화가 있긴 했었지만 어 1 2 3월에 생각했던 거랑 4월이 지금 환경이 달라졌거든요 그래서 결국은 그 저는 이제 대출 제도도 보고 결국 대출 금리도 본다면 1분기보다는 2분기 이상이 더 타이트한 환경입니다 금리 부분에서는 지금 시장 금리 올라가는 거라든가
(17:07) 이런 것들이 나오고 있다면은 1 2 3월의 대출 환경보다는 2분기가 더 까다롭죠음 그러니까 1Q 올해는 제일 좋았을 것 같다는 얘기입니다 한마디로 얘기하면은 시장 금리로 따지면 지금 올라 네네 시장 금리나 매크로에 대한 그 남아 있는 기간에 대한 전반적인 해석이나 그다음에 이런 전체적인 부분에 대해서 올해 1Q 제일 분위기가 좋았어요 음 그리고 1Q 온통 이제 규제 완화 책이었고 그다음에 그런 거에 대한 기대감도 좀 컸었거든요음 그리고 신생화 대출도 의미는 없었다고 하지만은 2월에 나왔으니까 그 신생화 그리고 2월 26일에 스트레스 DSR 쓴다고 해 가지고 1 2월에 조금 대출을 많이 당겼어요 그러니까 1월과 2월과 3월이 제일 좀 좋았어요 분위기가 예네 야 근데 이게 저는 여전히 궁금한게 물론 총선에서 이제 뭐 뭐 야당인 야당이 뭐 많은 득표를 했습니다만 그래도 어쨌든 부동산 정착의 키는 지금 정부한테 가지고 있고 지금 정부의 기존은 유지될 거
(18:10) 아니겠습니까 그게 입법 사항으로 안 되는 거는 문제가 있겠으나 어쨌든 부동산 정책을 밀고 나가는 그 지금까지의 그 지금 정권의 지금 정부의 그런 스탠스는 유지된다고 봐야 되지 않을까요 아닐까요 아 저는 이것도 결국 한 번씩 다 주고받은 거라 생각하는데요 예 그 총선 결과에 대해서는 어쨌든 그 어 좀 태클이 걸릴 수밖에 없다고 생각을 하거든요 왜냐면 그게 확인되지 않았을 때 정책내는 거랑 그 확인되고 난 후에 정책내는 거는 이제 상황이 달라진다고 생각을 해 가지고요음 그리고 오늘 또 대통령이 이제 간담회 했지만은 대통령 간담회 주된 내용은 어 3대 개혁 계속해서 추진하고 민생 토론을 계속하 하겠다는 그런 내용이었기 때문에 종전과는 스탠스가 좀 달라지지 않을 거라고 이제 한번 받았 받아 준 거예요 음 시장에서 그 좀 달라지지 않냐고 했 그렇게 한번 받기 때문에 달라지지 않는 부분이 조금 있다고 한다면은 어 그래서 그냥 이제 현 정부가 추진하려고 하는 그런 규제
(19:13) 완화 정책이 정말 이제 부드럽게 추진될 가능성 저는 굉장히 낮다고 생각을 하고요 그리고 저희 제가 너무 그 대출만 얘기해서 하나 더 말씀드리겠습니다 예 어 최근에 그 부동산 시장 얘기하면은 결국 공급 얘기하시는 분이 많아 가지고 그 그 공급 데이터 좀 갖고 왔는데요 화면 보여 주시면 어 지금 이거 화면은 그 부동산 원에서 정리한 입주 물량 표 든요 예 그리고 23년 같은 경 이건 이제 아파트 기준입니다 그래서 보시면 아파트 입주량이 작년에 25만 5천호 올해는 부동산 원에서 35만 원 정도를 예상을 하고 있습니다 원래 작년의 입주 예상 물량은 41만 후였어요 41만 원가 입주 예상이었다 가 되면은 여기 16만 호가 들어가면은 50만 호가 넘어가는데 제 느낌상 올해 50만 원 넘어갈 가능성은 거의 없고 어 전반적인 공사 기간이 3년에서 4년으로 늘어나다 보니까 이제 다 1년씩 쭉쭉 연장이 되는 거 같습니다 그래서 일각에서 요수 무슨 얘기를
(20:15) 하냐면은 작년에 분양이 20만 원 언더 있어요 아파트 분양이 그러다 보니까 26년에 공급 부족이 온다 이런 얘기가 굉장히 많이 있습니다 그래서 26년에 공급 부족이 오면은 그 시점을 전으로 주택 가격 굉장히 등하 않겠냐 이런 얘기들을음 요즘 많이 하시는데요 이거는 이제 서울시 입주 물량표 되겠습니다 그래서 작년 기준으로 서울시가 33,000원 정도 입주를 할 예정이었는데 작년에 13,000원 입주를 했습니다 그래서 13,000원 입주는 어 글로벌 금융기 시절보다 더 낮은 레벨이고 글로벌 금융기 때 분양했던게 11 12년 입주 했으니까요 때보다도 더 적은 사실 이제 통계 작성이 최저 물량이 작년에 입주를 했습니다 그래서 저는요 정도 숫자가 그니까요 정도 숫자가 지금 시장에서 예상하는 26년이 27년에 입주 절벽 온다는 그 정도 물량이라고 생각을 하고 있거든요 25 26은 저 정도 숫자 또 찍힐거다 예 근데 그렇다면은 영향도 그 정도일 거라는 거예요 그러니까 공급 절벽으로 인해서 주택 가격이 뭐 대폭 등이 온다 뭐 이런게
(21:17) 아니고요 이미 서울에는 뭐 180만 채 넘는 아파트가 있어서 13,000원 입주 하나 23,000원 입주 하나 사실 별 상관없는데음 그 연간 입주하는 호수 의요 축이 이게 몇 만호 다니다 보니까 되게 예민하게 보이지만은 재고 전체로 보면은 재고의 재고 증감률 자체는 되게 미세하게 변했거든요 그리고 지금 시장에서 얘기하는 그런 공급 감소에 대해서 어느 정도 영향을 받았고 작년에 전세가에 올라간게 저는 뭐 여러 가지 해석을 했었는데 작년 입주 물량이 정말 유난히 적었던 것도 그런 영향이 있었던 거 같고 그리고 이거를 하나 더 보면은요 멸시이랑 같이 봐야 되는데요 그 이 앞서 보셨던 서울 입주 물량에 밑에는 멸실로 주택이 또 모수가 빠지는 거거든요 예 근데 보시면은 정비 사업 활성화 됐었던 16년 17년에는 1년 1년에 서울에서 11호 15,000 5가 막 멸실이 됐었어요 그래서 이때 16년도 27,000 5가 입주를 했는데 11호가 사라졌기 때문에 넷으로 16,000 들어왔거든
(22:20) 그다음에 이제 14,000 들어왔죠 그리고 여기 아 2천도 15천 빠지니까 이때도 14천 들어왔거든요 참고로 작년 멸실 물 아직 통계가 안 나왔어요 그래서 작년에도 재건축이 막 엄청 잘된 건 아니기 때문에 뭐 1천세대 2천세대 아니겠느냐 이렇게 생각을 하고 있는데 그래서 이런 입주 물량 데이터는 멸 실까지 같이 보게 되면은 만약에 작년에 진짜 뭐 3,000호 이상 멸실 됐다 그러면은 역대 최대 입주가 있었거든요 그래서이 정도이지 않겠냐 뭐 개인적으로 그게 생각을 하고 있습니다 그것도 3년이 아니라 이제 공사기간 길어진 것 때문에 4년 후에 온다는 거고요 그리고 우리가 그러니까 저희가 생각하지 못했던 입주 물량의 감소도 아도 23년에 우리는 벌써 경험을 해 버려 가지고 올해는 올해부터는 서서히 준공이 될 거기 때문에 그런 작년 같은 공급 절벽은 없지 않겠느냐 요렇게 생각하고 있습니다네 아음 그 그것도 공급 절벽도 없어지니까 그니까 공급 절벽이 이미 와 버렸어요 작년에 그 공사 기간 길어지면서 3년짜리 공사가 이제 4년 되면서 그 작년에 들어올게 다 올해로
(23:24) 떠버려 가지고 좋을게 없다는 말씀이신 거네요 전체적으로 공산 시장은 그러니까 제 수요한 고급 양쪽을 다 살핀다면 어 작년 같은 경우에는 수요도 나름 좀 짱짱한 편이었고 그다음에 공급도 예상하지 못했던 공급 절벽이 있었어요 그래서 수요 공급 양쪽으로 이제 가격이 강세를 뛸 만한 요인들이이 3분기에 충분히 나타났다고 생각을 하고요 다만 어 4분기부터 특내 보금자 이론 위축하고 이러니까 대출이 줄어들면서 그냥 시장이 하락세로 전화를 했는데 올해 어 1월 2월 같은 경우에는 그래도 좀 혼재된 분위기가 나온게 게 사실이었는데 음음 근데 이제 3월부터는 좀 시장에서 좀 변곡점이 만들어지지 않았나 이렇게 생각을 하고 있습니다 아 그래요겠습니다 그 서울의 입주 물량을 보면 그래프를 보여 주신 거와 동일하게 옛날 12년 13년에도 어 서울 아파트 입주량 그래프 좀 띄워 주세요네 디님음 그 앞 앞 앞 앞쪽을 보는게 비슷할 것 같기 같 그 그니까 저도 그걸 보면서 아 12년 13년에도 굉장히 그 입주
(24:30) 물량은 적었구나 그런데 12년 13년에도 아파트값은 오히려 더 내려갔 아아 아 그렇죠네 그때 뭐 하우스푸어 얘기 막 나오고네네 아 그래서 저는 이제 지난번 이제 과거 언더스탠딩 나왔을 때는음 공급은 그냥 가격 따라간다고 했거든요 공급 곡선이라게 그 오른쪽으로 우상향 하지 않습니까 가격이 올라가면은 큐도 늘어나잖아 그래서 강세일 때는 늘어나고 예 약세일 때는 위축이 되거든요 그냥 자연스럽게 공급량이 그 그러긴 할 거 같아요 그럼 당연한 거 당연한 거 아니고 공급 구성이 오른쪽으로 뻗었는데 그래서 공급은 그냥 그렇게 움직인다는 겁니다 그러니까 공급이 뭐 갑자기 막 줄어들어 가지고 가격을 이제 막 밀어붙이고 이렇 다기보다는 오히려 가격의 종속 변수로서 그냥 가격이 올 상승하면 막 정비사 막 하면서 공급 늘어나고 그다음에 가격이 위축되면 정비사 멈춰 버리니까 공급 못 하고 이런 상황이 당 그래서 그냥 입주 물량 자체가 준다고 해서 갑자기 가격이 폭등하거나 그럴 일은 없구나
(25:35) 지난번 2012년 13년을 봐도 그렇고 그런데 이제 19년 20년 21년 이럴 때 갑자기 그 주택 가격이 많이 올랐던 이유를 우리가 뭘로 봐야 되지 그 당시에 뭐 아 20년 21년에 나름 명확하고 금리가 뭐 기준 금리가 0.5로 내려왔고 예 대출이 소위 폭증했기 때문에 18 19 이때도 뭐 그 그 코로나 전에도 슬슬 올라가는 분위기였거든요 아네 14년부터 19년까지 14년부터 19년까지 지수로 거의 제 지수 그니까 실거리 지수로 30% 넘게 올랐거든요 예 그리고 20년부터 22년 말까지 한 2년 동안 지수로 40% 정도 올랐어요 막판에 두 번 오른 거는 그냥이 그 뭐 좀 예외적인 거라고 그거로 보도하더라도이 12년 13년 공급이 많이 입주 물량이 적 적은 효과가 어 굳이 해석하자면 15년 16년 17년에 집값 상승에 원인이 되었다고 혹시 추측이 가능하다면 원래 입주
(26:41) 물량 적은 그 해에 오르는 건 아니지만 입주 물량 적은 효과가 약 한 3 4년에 시차를 두고 가격에 반영되는 거는 아닐까 그러면 아 그거를 저는 어떻게 해석하면 말씀하신 부분을 요즘에 저도 그런 얘기를 하는데 일간은 금융위기는 공 8년에 왔고 어 그고 08년부터 매매 가격이 빠졌냐 그건 아니거든요 매매 가격이 이제 그냥 소비 플랫하게 갔고요 08년부터 13년까지 5년 동안 소득이 증가를 했어요 그래서 08년에는 비쌌지만 어 13년에는 구매력이 올라오면서 PI이 떨어져요 그래서이 떨어진 그런 상황에서 14년부터 대출을 열어 주니까 이제 주택 구매 프로그램이 작동을 해가지고 대출 증가와 함께 수요가 어 회복을 하면서 그 매수 가 붙었습니다 그러니까 08서 12 13년에 맞춰져 있는 그 약한 공급 케파에 수요는 올라오니까 이제 주택가의 강세로 전환을 했고요 지금도 똑같은데 22년 가격이 이제 22년에 23년 1분기 됐을 때 렇게 급락했다가 작년에 일부
(27:46) 반등했는데고 상태에서 거의 좀 플랫하게 가고 있거든요 근데이 상황을 이제 3년 선도 지나게 되면은 소득이 늘어난단다 부분으로 인해서 지금은이 가장 높지만 다시이 조금 낮아질 거예요 그럼 열이 살짝 낮아졌을 때 또 프로그램 있고 뭐 이런 저런 거 있으면은 회복할 수도 있죠 그니까 결국은 시간을 시간이 지나면은 그 긴 시간 동안 결국 가게 소득이 약간의 증분 어 그 구매력은 회복이 되는 거거든요네 그렇게 그런 부분은 이제 인정하고 있는 부분 아 그 말씀은 입주가 꼭 적었기 때문에 생긴 결과가 아니라 부동산 가격이 급등하지 않고 뭐 유지하거나 하 하락하거나 요런 기간이 일정 기간이 있으면 그 기간 동안 국민 소득이 안 올라가는 건 아니니까 그게 쌓이다 보면 이제 상승 에너지가 생기는거다 아네네 그래서 우리나라 부동산 가격은 그거를 독립변수로 보면은 GDP 하고 거의 항상 그 같이 움직이거든요 결국 장기에는 그거는 GDP 국민소득이 때문이고 국민소득은 가게 소득이 그
(28:51) 부분이 그냥 반영되는 거라고 보시면 좋겠습니다음 공급이 부족한 것에 대한 불안감은 좀 과도한 거 같다 그래서 아네음 알겠습니다 예음 괜찮대요 걱정마세요 기회가 오는 걸까요 이제 먼 살 기회가 오는 걸까 아 아니요 아니요 그러니까 저는 그렇게 생각하는게 있는데 제가 생각하는 이제 아쉬움이라는 거는 그 그러니까 90년대 연준 의장 그린스펀이 뭐 이제 옐런이 이렇게 물었다 하잖아요 그 뭐 의장님 물가 안정이란 무엇입니까 이렇게 물었다는 거 아닙니까 그랬더니 그린스펀이 그렇게 말을 했잖아요 물가 안정은 어 물가가 변해서 그 가게가 영향을 받지 않는 거를 말한다 물가가 변하는 그런 것 때문에 가게가 어떤 선택을 할 때 영향을 받지 않는 상태다 그러니까 매매가가 빨리 오르거나 빨리 내리거나 전세가가 빨리 오거나 빨리 내리면은 우리 가게가 영향을 받거든요 가격 변동에 의해 가지고 예 그래서 그런게 없는 상태가 이제 물가 안정이라고 이렇게 얘기를 하거든요
(29:53) 그랬더니 연준이 그 옐런 의장이 한번 더 물어보죠 그래서 그게 몇 퍼센트데미지 네 그러니까는 그분은 자기 모델에 2% 넣고 싶어 가지고 결국에는 그 2% 론이 이제 나오게 되 그 과정이 있었는데 근데 제가 생각하는 거는 주택 가격이 급등락이 있게 되면은 위든 아래든 어 가게가 어떤 방식으로든지간에 영향을 받거든요게죠 급상승할 때 그래서 그런 건 이제 안정적인 상황이 아니고 하락도 똑같아요 하락하게 되면은 가게가 이제 쫄아서 던지게 되거든요 그게 24년 1분기 이제 상황이 되는 거고요 근데 지금 매매가 같은 경우에는 그래도 어느 정도 안정이라고 생각을 하고 있습니다 지난 한 1년 정도를 돌이켜 봤을 때네 근데 전세 가격 같은 경우에는 나름 꽤 강세지 않습니까음 그럼 전세가 강세라는 거는 전세로 가게가 영향을 받을 수가 있다는 거고 예 그 어떤 방향에 영향을 받냐 임차를 올라가면은 가게는 매수로 선택 전환을 하게 되거든요음 그러니까 매매 시장이든 임차 시장이든 안정화 시킨다는 거는 저희한테 스트레스를 덜 주 덜 준다는 거랑
(30:57) 연결되는 거 그다음에 집 언제 사요 이런 질문도 솔직히 말하면은 시장이 안정적이면 그냥 그 사람 사고 싶을 때 사면 되고 팔고 싶을 때 팔면 되는 건데요 우리는 자산 가격에 변동성이 높다 보니까 그 위아래를 맞추려고 노력하는 거잖아요 막 뭔가 상승 전에 사고 싶고 막이 사고 싶고 막 이런 부분이 있어 가지고 제가 뭐 이런 데서 나와서 얘기할 때 뭐 하락할 겁니다 뭐 어쩌고 저쩌고 될 겁니다 이런 얘기를 하는 부분이음 그니까 어 정책내는 사람들한테도 이제 하는 그런 메시지이기도 합니다 그리고 우리가 어 이런 부동산이 막 투자 자산이라고 생각해 가지고 낮아지면 또 사서 또 올라가면 팔고 이렇게 계속 트레이딩 하면 할수록 시장의 가격 변동성이 계속 커지고 그러면은 계속 저희는 좋은 가격대 좋은 타이밍을 잡기 위해서 계속 에너지를 써야 되다 보니까 결국 불행한 인생 되거든요 그러니까는 어 막 이런 불안 심리를 너무 자극하게 그 작동할 필요가 없다고 말씀드리려고 공급 얘기 일부러 한 거고요 사실 저는 이미 공급이
(32:01) 주택 가격에 아무 영향이 없다고 오랫동안 생각해 왔기 때문에 2년 공급 절벽 때문에 주택 가격 튈 일 없다고 생각을 하고 있습니다 근데 시장에선 이미 공급 절벽이 26년에 오니까 그때 공급 절벽은 어떻게해요 이런 얘기로 계속 만들기 때문에 그냥 쭉 보여 드리 거고 알겠습니다 혹시 공급이 중요한 변수가 아닌 건 최근부터 새로운 트렌드나 변화에 의해서 생긴 결과예요 아니면 예전부터도 공급은 변수가 아니었던 겁니까네 그냥 공급은 변수가 아닙니다 공급은 따라오는 결과로 보죠 공급은 주로 어 임차료와 단기에는 영향을 주는데 장기에는 별 영향이 없고요 오히려 장기에는 공급이 플러스로 잡히거든요 그건 왜냐면은 똑같은 겁니다 가격이 올라가니까 공급이 많이 된 겁니다음 그러니까는 단기에는 어 매매가와 전세가가 있다면 전세가에 영향을 줘요 많은 사람들이 입주장 얘기하는 것처럼요 공급이 잘 안 되면 전세는 올라가는데 아니요 아 공급이 많아지면 전세가 빠지죠 마이너스로 공급량이 전세가격이 마이너스로 움직이는데 그럼 공급이 줄어들면
(33:04) 전세는 올라간다는 얘긴데 어 그렇죠 그러면 공급과 가격의 관계는 이렇게 봐야 됩니까 가격이 부동산 가격이 막 오를때 그거는 그 장단기 달랐어요 아 예 말씀하십니다 예 부동산 가격이 막 오를 때는 경기가 좋으니까 아파트를 더 지을 거 아니겠습니까 그럼 공급이 많아질 거 아니겠어요 그러면 가격이 오르는 걸 좀 상쇄시켜 주는 반대로 가격 부동산 가격이 떨어지면 트를 뭐 새로 안 지을테니까 그럼 공급이 좀 줄어들면 오히려 떨어지는 걸 좀 완화하는 약간 그런 결과 제가 뭐 수요 공급 곡선 자체를 부정하는게 아니고요 공급은 그 공급 곡선 상에서만 움직였어요네 가격에 그 가격이라는 종속 변수 동일변수 그걸 움직이려면 수요가 변해야지 변했거든요 그래서 그 말씀드리는 거예요 그러니까 공급이 막 어떻게 막 인위적으로 줄어들고 늘어들 이러면서 수요는 평평한데음 공급량으로 가격을 움직였던게 아니라 공급은 그냥 가격 보면서 후행 대응하면서 [음악]
(34:09) 따라갔었는데 아 그게 그러니까 공급이 많았을 때 전세가가 마이너스 그 그말네 공급이 부족해서 전세가 플러스는 그 역 해석인데 그거 저 아직은 제가 본 적은 없는데 뭐 그럴 거 같기도 한데음 그 공 주택이 플러스 그 입주량이 많았을 때만 전세가가 마이너스로 나왔습니다네 그니까 그걸 이제 뒤집어 말하면 그게 원리가 공급 수급에 따른 마이너스인게 직관적으로 명확하니 입주량이 많아지면 당연히 공급이 많아지고 그러면 세입자 수요가 비슷하다면 당연히 역 전세도 그래서 나고 전세가 내려가는데 뒤집어 말하면 어 입주장 입주량이 적으면 어 공급이 줄어드는 거니까 전세 가격은 올라간다면 전세가 올라가면이 갭이 줄어들면서 투자 수요도 붙고 뭐 그러다 보니까 올라갈 거라서 요즘 집값이 올라가니까 슬슬 이제 집 사세요라고 하는 그런 얘기 하시는 분들의 많은 이유 중에 하나가 전세 가격 올라가는 거 보십시오 전세값 올라가면 집값이 붙기 시작하고 붙으면 갭이 줄어들고 그러면 당연히 투자하기
(35:13) 투자 수요도 늘고 그 갭이 줄어드는 거 자체가 또 어 공포로 작용할 수도 있고 신호로 작용할 수도 있고 해서 그게 아 이게 집값 내려가기 쉽지 않습니다라는 거니까요가 전세 가격이랑 매매 가격은 장기적으로는 이제 그냥 상관 관계거든요 그리고 그거는 직관적으로 뭐 당연하다고 생각이 되실 겁니다 임차료 건물 가치가 같이 가는 거는요 근데 그렇게 당연해 보이는 것도 2008년부터 2016년까지는 정반대로 갔거든요음 뭔 얘기냐면 2008년부터 2016년까지는 전세가가 두 배 올랐는데요 예 매매가가 안 움직였어요 무려 8년에 걸쳐서 예 잠시 엘스 아파트 예를 들면 전세 4억이 8억으로 올라가고 있는데 매는 는 11억 그대로 였거든요 8년 동안 그 얘기는 그러니까 저희가 그런 우리가 생각하는 어 이렇게 되면 이렇게 될 거라고 하는 그 이론적인 그 소위 가설이 있잖아요 그런 가설이 맞냐 아니냐를 가지고 검증을 하지 않습니까음 그게 맞는 기간이 있고 다른 구간이
(36:16) 있거든요 그근데 그게 왜 그러냐면 너무 당연한 건데 가격이라는 변수가 그렇게 간단하게 결정되는 건 아니거든요 물론이죠 그때도 저도 기억이 나는데 제가 뭐 하겠습니까 근데 저한테까지 집 사야 돼 안 사도 되지 이제 그런 질문 많았었고음 나 잘 모르겠는데 그럼 야 옆에서는 야 집을 왜 사 바보야 뭐 이제 그랬을 때였어요 한참 그 하우스푸어 얘기도 많이 나고네 그러니까 08년에 08년 08년 상황일 때 잠실이 매매가 11억에 전세 4억이 있는데요네 16년 됐을 때 전세 8억에 매매 11억 정도였거든요 전세만 두 배 올랐어요 그 엄청 긴 기간에 걸쳐 음 맞 예 지금 현재는 어떤 상황이냐면 전세가 오른데 매매가 안 올라요 그러니까 사람들이 뭐라고 하냐면은 전세가 오른데 매 안 오니까 이상하다 매매가 무조건 올릴 것이다이 얘기를 하거든요 이게 그니까 차이가 어 이게 귀무 가설인이 가설이 얼집 보면은 그럴 것이다라고 해서 돌려야 되잖아요 그러면은 다르게 나오더라는 겁니다 상황에 따라 가지고 근데 예전에
(37:21) 저희가 최 대표님한테 배우기로 그 전세 가격은 곧 그 집에가 이 본질적인 가치를 나타내는 거야 그렇죠 전세만 본질적인 걸 나타나는 건 아니에요 전세 곱하기 멀티플 이거든요 멀티플을 임차료가 얼마나 그 빠르게 올라갈 수 있는지 결국 성장률을 의미하는 건데 성장률 꺾이고 공사비 올라가 가지고 미래 이제 비용 증가하면 멀티플 꺾여요음 그러니까 이익은 이익은 1억에서 1억이 됐는데 멀티플 10배에서 다섯 배 되면 주가 빠지는 거랑 똑같거든요 그러니까 전세만이 아니고 가격 움직이는 레버는 그래서 제가 제일 쉽게 표현한게 그냥 레버 두 개다 전세랑 멀티플이다 이렇게 얘기를 한 거고 지금 멀티플 빠졌어요 멀티플 빠지는 거 왜 빠지냐은 미래가 불안하니까 빠지는 거예요 미래에 대해서 높은 가중치를 주기 어려워 가지고 시장에서 조금 보수적으로 바라보는게 반영이 되는 거거든요 그래서 그렇게 조정이 된다고 말씀드리겠습니다네 그러면은 여기서 진짜이 그럼 여기서 다른 얘기를
(38:23) 해볼게요 그 모건 나오지를 얼마 전에 책 썼는데 거기서 이런 얘기를 했습니다 가격 되게 복잡한게 아니고 미래 가격은 현재 가격 곱하기 미래 스토리라 했거든요음 예네 어떻게 보면 되게 그냥 통찰력 있는 밸류에이션 방법이라고 하겠습니다 그 미래 주택 가격은 현재 주택 가격 곱하기 미래 스토리예요 그럼 미래 스토리를 어떻게 쓰냐에 따라 가지고 exactly 동의합니다 멀티 그게 멀티플 이죠네 그게 멀티플 그게 멀티플 그 질문 드리려고 했어요 그 당시에 안 대표님도 집을 살까 말까 살까 말까 하다가 그냥 미국 특파원가 버렸잖아요 집주인이 제발 좀 사라고 했는데도 불구하고 왜 아픈 얘기를 자꾸 꺼내 그러십니까 그 그 당시에 왜 안 사셨어요라고 물으면 그 당시에 전세는 많이 올랐고 갭이 붙었는데도 왜 안 샀는지 대한 설명이 될 거고 그리고 그게 그 당시에 가격이 안 오은 원인이 원인으로 여러게 중에 중요한 거일 거예요 그때는 제가 사면 속는 줄 알았어요 그렇죠 다들 집이라는 건 안 오르는 건 줄 알았어요 팔려고 날렸어요 그 일본에 뭐 전처를 밟는다
(39:23) 터 시작해서 뭐 하우스푸어 뭐 그런 분위기가 사회를지 하던 시절이었죠음 그러니까 네네 지금도 똑같은데 그 예를 들면 총선 후에 미래 스토리가네 어 주택을 바라보는 사람 입장에서 봤을 때 총선 전이랑 비교해서 긍정적이라고 생각을 하십니까음 아 앞으로의 우리나라의 집값 전망에 대해서네 아니요 총선 전과 비교해 가지고 총선 전 상황이랑 비교해서 4월 4월 9일에 바라봤을 때 그니까 4월 1일에 바라봤을 때 그 총선 후에 부동산 시장이랑 4월 10일 이후에 부동산 시장에 대해 가지고 미래 부동산에 대해서 긍정적으로 바라보세요 만약에 바로 예스가 안 나오면은 네거티브 하다는 거예요 바로 노가 안 나오면 파지티브 아닐까요네 아니 근데 그래도 좀 더 네거티브 하게 가는 건 맞은 거 같아 얼마 얼마인지 부동산 상황에 대해서입니다 부동산에 대해 가지고 정치 상황 이런 거 아니고 상 결국 제가 드리고 싶은 얘기는 뭐냐면은 그 그 저도 한 때는 어 주택 가격을 결정하는 그런 변수들에 대해서 이제 공부를 하는 그런 과정이 있었는데요네 막 공급이
(40:28) 어떻고 수요가 어떻고 대출이 어떻고 막 이런게 있었는데 그런 여러 가지 이론상 귀무가설 그러니까 가격이 수요와 공급으로 움직인다는 그런 귀무가설의 그 검증이 시에 따라서 장소에 따라서 환경에 따라서 계속 달라지다 보니까 종국에는 어 그거를 항상 맞는 귀무가설이 없더라고요음 근데 그 얘기는 뭐냐면은 그리고 정도도 항상 달라지고 중요한 건 정도인데 어떨 땐 좀 큰 1% 변하면 크게 변하고 아니면 알고 그래서 그 얘기는 뭐냐면은 가격이란 거는 되게 이제 그 결정하는 변수들이 정말 복잡다단하다 그런 말인데 그러다 보니까 거꾸로 막 밸류에이션 방식을 그렇게 쉽게 설명해 가지고 좀 말씀을 드린 거잖아요 근데 결국은 우리가 미래를 어떻게 생각하느냐 이게 그냥 시장 가격의 코어라고 할 수 있는데 저는 그 힌트를 어디서 얻느냐 그냥 대출 동향에서 얻고 있거든요 가게가 바라보고 있는 미래에 대한네 그 미래에 대한 뷰가 대출 동향을 통해서 드 왔고 항상 드러났기 때문에 결국은 어디선가 들어가는 그 힌트를 잡았다고
(41:33) 한다면은 그게 보수적으로 변했으니까 이제 알겠습니다 그 부분에 대해서 네거티브 하게 본다네네 알겠습니다 어디 명확해요 이걸 이런 걸 어떻게 과학적으로 이렇게 설명하는지 제 대표님은 대표님은 그게 게다가 비슷한 얘기인데도 있어 보여 혹시 혹시 이과 있어요 아 당연히 이과지 아 이과 건축 이쪽으로 하셔 정하지 않 아네 근데 뭐 과해요네 아 알겠습니다 오늘 또 그리고 하시고 싶은 말씀이 있으실 것 같아서 질문이 한두 개 있긴 한데 큰 문제는 아니라서 다음 이야기로 좀 듣고 싶습니다네 알겠습니다네 오늘 대충 다 말씀하신 거예요음 아 아 오늘 다 끝나셨어요네 근데 저 45분 알습니다 알겠습니다 야 그러면 질문 한 두 개만 드릴게요 짧게 해 주세요 그 대출이라고 하는게 당연히 현재 심리를 당연히 반영하는 거라는데 당연히 동의하고 그 부분은 맞는 얘긴데 뭔가 사람들이 사려는 쪽으로 방향을 바꾸든가 안 사려는 쪽으로 반향을 바꾸든가 예 그것이 대출로 후행적 나타나는 건
(42:38) 아닙니까 즉 대출만 보고 있다가는 어 대출이 늘어나네 이제 사람들의 마음이 변하는 거 아니야가 아니라 아유 사람들의 마음은 이미 매수로 변했구나라는 거를 혹시 알려 주는 거라면 조금 더 선행인 뭔가 좀 필요할게 같다는 생각은 들고 요거는 이제 개인적인 생각으로 왜 그 당시에 2015 16 17 이때는 그렇게 사람들이 집사는 걸 두려워하고 그랬을까 그때는 공급도 계속 될 수 있다라고 하는 전제가 머릿속에 있었고 몇 년 전만해도 이명박 대통령이 그때도 전 대통령이 무슨 복음 자리네 해서 막 강남의 그린벨트를 다 해 집어 놨어요 맞아요 이거 뭐 그니까 뭐 공급은 무죄 아니구나 그래서 박근혜 정부 때어야 다 다시는 신도시 개발 이런 거 안 할게 우리 선서 이거까지 했잖아요 그래서 이제 결국 공급이 안 될 거라는 신호를 계속 보내면서 그래서 겨우 이제 뭐 이거 빚내서 집사라도 하고 턴오버 시킨 건데 저는 그때하고 차이가 지금은 어후 이렇게
(43:43) 봐도 저렇게 봐도 공급은 적어도 서울에서는 진짜 안 되겠네 이게 뭐 되겠나 앞뒤가 꽉 막혔는데라는 생각을 할 수밖에 없어서 그게 이제 공급이 절대적으로 뭔가를 가격 는 변수는 아니지만 가격은 심리가 움직인다는 대해서 매우 동의하는데 그 심리를 움직이는 가장 중요한 변수가 미래의 공급 가능성이 아닐까 싶은데 틀린 생각이겠죠 그죠 아니요 그러니까 그거 그 그런 생각들이 시장에서 치고 박는 거죠 예 음음 그리고 그거에 정면으로 반박하는게 그 집 누가 사주나 이런게 있잖아요음 지금 1학년 보면 6학년 다 다 반토막이 5년 후에 1학년은 지금 1학년에 다시 반의 반토막인데네 그러면은 그냥 그거 계속 누군가는 치고 받겠지만 미래에 새로 받아 줄 수요가 없으니까 그거 누가 사 줄까 이런 생각하는 사람도 많거든요 지금 만약에 재건축을 들어가야 한다고 하면은 거의 15년간 정비 사업을 해야 되는데 그 일반 분양 누구한테 팔까 이런 생각도 많이 하거든요 그리고 두 첫 번째 얘기하신 거 이제
(44:47) 화면 좀 보면은음 가게 대출이 그게 어 그니까 뭐 선행하는 후행하는 그런 부분에서 저는 그냥 거의 동행한다고 생각하거든요 음 왜냐면은 대출이 [음악] 수요고객의 생각보다 너무 오르니까 작년 9월에 끊었던 말이에요 여기서부터요 자리 그러니까 시장이 이제 바로 둔화됐던 작년 4분기에 그래서 이게 1월까지 나온 건데 1월에 조금까 올랐습니다 동행 지표다네 근데 이것도 우리가 막 강세장이 불러야 되냐 제가 개인적으로 이런 생각이 있어 가지고 추세적으로는 22년 터 지금까지 그냥 어 이제 하락 장인데 근데데 하락했다가 반등
(45:52) 했으니까 이제 반등 장사라고 보는 거고 제가 생각했을 때는요 주택 가격을 소화하는 어 소득이란 이런게 아직 못 올라온 상황이다 보니까음 이제 시장이 세게 가긴 어렵다고 개인적으로 생각하고요 여기서 만약에 그냥 가게가 아 총선 후에 좀 부양책 안 될 것 같은데 좀 실망스럽다 이렇다면 미래 스토리가 종전보다 좀 더 네거티 해지는 거고 그럼 시장 전체에서 아까 그 전에 좀 팽팽했다 하면은 뭐 그거보다는 좀 더 이제 아래쪽에 있겠죠음네 알겠습니다 알겠습니다네네 자 오늘도 어 멋진 인사이트 음음 보여주신 좀 점점 이렇게 날카로워 지셨는지 모르겠습니다 요즘 세부심사 않습니까음 그러나 아직은 저희가 구독자가 좀 많은가 봐요 계속 일로 나오시네요 우리가 역전되면 우 우리가 나가야 됩니다 지금 저 역전되면 우리가 나가야 돼요 지금 열심히 가야 됩니다 지금 언더스탠딩 그냥 영원히 못 알아갈 것 같습니다 아이고 예 유튜브 최 보시면
(46:56) 상님 괜찮니다 여네 아직은 언더스탠딩 조금 더 구 그게 아니라 부동산 가격도 급하게 사시거나 그럴 이유 없다 아직은 조금 더 보자네 알겠습니다 자네 최상욱 대표님 잘 들었습니다 감습니다네 nㄴ