[요약리뷰] 김작가TV - 집을 어떻게 해야 하나, 박은정 감정평가사

 

**한글 요약:**
박은정 감정평가사는 현재 부동산 시장에 대해 설명하면서, 고금리 환경에서 주택 가격이 더 이상 하락하지 않을 것이라는 기대가 있다고 언급합니다. 그러나 역전세 문제와 같은 심각한 사항들은 정부 정책 없이는 해결이 어려운 상태임을 지적합니다. 또한, 금융기관의 차등적 금리 정책에 따라 신용이 좋은 대상에게 더 낮은 이자율을 제공하며, 이는 시장의 건전성을 유지하기 위함입니다. 그는 또한 부동산 시장의 미래에 대해, 특히 수도권과 같은 지역에서 잠재적으로 발전할 수 있는 지역들에 대한 투자의 기회와 위험에 대해서도 논의합니다.

**English Summary:**
Appraiser Park Eun-jeong discusses the current real estate market, noting that there is an expectation that housing prices will no longer fall due to the high interest rate environment. However, she points out that serious issues like reverse lease problems are difficult to solve without government policy. Additionally, financial institutions offer lower interest rates to those with better credit as part of a differential interest policy, which is intended to maintain market integrity. She also discusses the future of the real estate market, particularly the potential for investment opportunities and risks in areas like the metropolitan region.

 

지급 급하게 집 파는 중이다, 집값 더이상 버틸 수가 없다 (박은정 감정평가사) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=P07T2wseBr4

Transcript:
(00:00) 그럼 어떻게야 될까요 일단 무주택자 분들은 관망해야 당연히 그럼 일주 주택자 분들은 갈아타기 시기도 정말 시장이 침체됐던 때 그런시기 하는게 좋다 지금 제가 전문가분들 초청해서 이제 이야기를 나눠 보면 지금 집값 엄청나게 폭등한다고 얘기하는 분은 잘 없는 거야 올해 그래도 강보합 살짝은 오를 거라 얘기한 분들은 그래도 꽤 많이 있단 말이죠 그 그분들은 평상에 보셨을 때 뭘 어떤 기준과 어떤 근거를 놓쳤기에 강보합 정도를 예상하실요 기본적으로 사람들의 심리 자체가 부동산의 뜨거운 상승기를 겪었기 때문에이 가격에서 과거에 최 고점보다 많이 빠졌잖아 그렇기 때문에 더 이상 떨어지진 않을 것이다 이런 막연한 기대치가 있는 거죠 또 금리가 내릴 거다라는 기대치도 되게 커요 그리고 이게 지금음 이 정도 금리 상황을 1년 정도 끌어왔기 때문에
(01:03) 사람들이 충분히 지금 버티고 있는 사람들은 버텨낼 수 있을 거다라는 믿음이 있는 거죠 그런데 그렇지가 않은게 우리가 역전세 문제가 심각했던 상황 그게 작년 초아요 그 상황에 대해서 해결책이 무엇이었는지를 생각을 해 보면 해결책은 사람들이 돈을 어디서 구해낼 수 있어서 해결된게 아니잖아요 팔아서 해결된게 아니잖아요 팔려고 해도 안 팔리고 이거를 정부가 정책을잖아 정부가 도와주지 않으면 못 버티는 시장인 거거든요 그러니까 감당 능력이 없는 거예요 금리 자체도 지금 우리가 고금리 고금리 이야기하지만 이렇게 빚을 많이 낸 상황이고 감당 안 되는 규모를 낸 상황이기 때문에 사람들이 금리에 고통 받고 있잖아요 그래서 했던게 뭐예요 금융 기간에 상생금융 이야기하면서 마진을 줄여라 정책적으로 지원해 줄테니까 금리 낮춰서 제시해라 이렇게 했던 거예요 근데 지금의 시장 상황은 금융 기간 같은 경우는 금리를 차등적으로 제한을 합니다 즉 신용이 좋고 건전성을 계속 유지해야 되는 시장이기 때문에 지금 건전성이 침해받을 수 있는 굉장히 안 좋은 시장 상황이잖아요 그럼 건전성을
(02:07) 계속 유지를 하는 방법은 신용도가 높고 빚을 잘 갚을 수 있는 사람들한테 많이 빌려주면 돼요 그죠 그럼 리스크가 없잖아요 그럼 많이 빌려 주려면이 사람들한테 저리를 제시하는 거예요 역마진으로 금리를 제안해서 상장 기업들 좋은 회사들 이런 회사들한테도 좀 써 주세요 이렇게 경쟁적으로 제한을 합니다 근데 가게는 그 정도의 신용이 아니에요 아무리 직장이 좋고 막 이렇다 하더라도 가게한는 오히려 금리를 높게 제한을 하죠 그리고 앞으로의 어떤 상황에 대해서 뭐 가게 부채 증가나 이런 부분들의 억제책으로 또 금리를 오히려 가상 금리를 늘려서 금리를 올리겠다 뭐 이런 얘기 나오잖아요 그만큼 차등적으로 돈을 구할 수 있는 시장 없는 사람은 더 못 구하고 있는 사람은 더 구할 수 있는 근데 그 있는 사람이 가게가 아니다 그런 걸 감안을 하면 어 상황이 엄청나게 바로 좋아질 수 있다 이렇게 보기 어렵다는 거죠 한마디로 근데 지금 말씀하신 거를 바탕으로 들었을 때는 는 집값에 하락할 확률이 굉장히 높지만 근데 또 정부가 정책을 어떻게 펼치 따라서 또
(03:05) 시장이 좀 바뀔 수도 있는 거겠네 정부가 갖고 있는 카드를 다 썼잖아요 아 이제 더 쓸게 없나요 뭐 있을까요 뭐 취득세 든가 그다음에 양도세 든가 아직 이런 것들은 잘 안 쓰지 않았나요 그런 걸 쓸 수 있겠죠 지금 세금 문제로 묶여 있는 사람들 그러면 매물이 더 늘어나겠죠 그러면 지금 있는 매물도 쌓여 가고 있고 그 물건이 안 팔리니까 가격 조정이 일어나는 거고 가격 조정이 일어나면서 간혹가다 거래 가 생기는 이런 현상이 보 보여지고 있는데 이제 세제 완 완화해 주고 하면이 사람들은 그리고 과거에 참여했던 사람들은이 폭등이 전에 뭐 수십년 전부터 집을 갖고 있었던 사람들이 이제 팔 수 있겠죠 그런 사람들은 가격을 더 낮출 수 있는 룸이 큰 사람들이에요 경쟁력이 더 있는 거죠 시장에 실제로이 가격을 수요에 줄 수 있는 사람이 없는 시장에서 실제로 빚을 그만큼 과거보다 못 내니까 더 낮은 수준에 있을 거 아니에요 그런 사람들이 참여해서 내 물건을 사 주더라도 나는 이익 있는 람 사람들이 더 늘어나는 거죠 가격이 더 조정되는 과정을 보이겠죠 그렇게
(04:04) 되면 자 그럼 지금 같은 상황에서지 지금까지 말씀해 요약하는 질문으로 무주택자 일주택자 분들 좀 어떻게 해야 될까요 일단 무주택자 분들은 관망해야 되나요 관망해야 당연히 근데 이제 본인이 어쨌든 주거를 위한 선택을 해야 되잖아요 전세를 살 것인가 월세를 살 것인가 아니면 매매를 할 것인가이 세 가지밖에 없잖아요 그러면 내 자금을이 아사리판 같은이 시장에서 지켜낼 수 있는 방법이 무엇인지 를 생각하면서 최적의 선택을 해야 되는 거죠 전세를 사시는 분들은 매매가가 전세가보다 더 떨어지게 됐을 때 내가이 전세금으로이 집을 매입해도 아무 후회가 없다 이러면 전세 들어가시면 돼요 그죠 그리고 그 자금을 오로시 돌려받지 못할 거다라고 불안하면 반전세 들어가면 되는 거죠 매매를 하시는 분들은 아까 말씀드렸던 그런 기준이 지역의 전반적인 시장의 수요 전세가 어느 정도 수준을 유지해 왔던 거 과거에 오랜 기간 동안 유지해 왔던 그 폭이 있잖아요 그 정도를 하면서도 집값이 그만큼 많이 조정되어 있는 지역 같은 경우는 그런데 내가이 지역을 사고 싶다 그럼 사시면 되는
(05:06) 거죠 이런 판단을 하시면 되는 거죠 1주택자 분들은 1주택자 분들 같은 경우는 갈아타기를 염두해 두시 분들이 많잖아요 갈아타기를 하는 목적이 더 큰 집으로 옮겨간 더 좋 상급지 옮겨가기 위한 선택도 있고 또는 환가 받아서 내가 어떤 여유 자금을 확보하기 위한 선택이 두 가지가 있어요 근데 상급지 갈아타고 이런 부분들은 갈아타기에 최적의 시점은 집값이 많이 떨어졌을 때 하는 겁니다 절대적인 금액 자체가 낮아졌을 때 왜냐하면 오로시 자기 자본만을 집을 사는게 아니라 레버리지를 활용하자아요 그럼 집값이 높은 시기에는 그만큼 절대적 금액이 많은 레버리지를 활용하게 되는 거고 그렇지 않은 시기에는 절대적으로 그 금액 자체가 줄어드는 효과가 있어요 그러면 빠지더라도 또는 이제 나중에 환가가치 내가 감당하라고 감당할 수 있는 범위 안에 들어올 수 있는 거죠 근데 지금과 같이 과열된시기 또 집값이 너무 부풀려져 있는 시기에 과도한 빚을 냈다가 가 집값은 사라지고 빚은 그대로 남고 이런 환경에 처할 수 있기 때문에 갈아타기에 시기도 정말 시장이 침체됐던 때 그런시기 하는게
(06:08) 좋다 저는 그렇게 생각합니다 자 그리고 지금으로부터 한 10년 정도 지나면 수도권에서 혹시 지금보다 좀 좋아질 입지는 어디일까요 그리고 강남은 10년 후에도 지금의 강남일요 똘똘한 한체로 대변되는게 강남인데 강남과 비슷한 형태의 새로운 도심의 재개발이 계속 이루어지고 있는 시장이 아아 저는 기본적으로 이제 강남에 대한 불패를 별로 믿지 않아요 그러니까 불패라인게 나중에 그래도 끊임없이 수유할 사람이 있을 거다라는 거는 동일하지만 거기가 유일하다고 생각하진 않습니다 예를 들면 뭐 용산 같은 경우도 그렇고 한남동 같은 경우 다 지금 뉴타운으로 다 재개발을 하잖아요 거기에 뭐 백화점도 들어오고 뭐 온 한남에 배탄 들어요 한남 몇구역 같은 경우는 백화점 들어오잖아요 그런 식으로 단지 안에 백화점이 들어올 정도로 뭐 비교가 안 되는 어떤 그런 개발이 진행 중이에요 그 반포 같은 경우 저층 주공 아파트들이 지금 다 새로운 아파트로 거듭날 예정이죠 그런데 입지적으로 되게 훌륭한 압구정 같은 경우는 아주
(07:13) 시작도 안 했어요 그죠 그러면 압구정이 개발되면 반포는 안 좋다고 말할 수 있을까요 반포가 개발되면 잠실은 안 좋다고 말할 수 있을까요 개포는 안 좋다고 말할 수 있을까요 방비는 안 좋다고 말할 수 있을까요 그런데이 시장을 채워줄 수 있는 수요는 그렇게 지금 말하는 엄청난 비싼 값을 채워 줄 수 있는 사람은 한정적이아요 그들은 선택지가 많아지겠죠 그러면 기꺼이 엄청난 비용을 똑같이 지불하면서 그 물건을 수여해 줄 수는 없는 시장이라는 거죠 그렇기 때문에 지금 말하는 가격이 천정 부지로 올라갈 수는 없는 거죠 혹시 용산이 시간이 지나면 지금도 제가 알고 있기로 강남구 서초구 송파구가 있으면 이제 아파트 평균 가격인가 뭐 그런 거는 송파구는 따라잡았다 하더라 넘었다는 얘기도들은 거 같은데 용산은 앞으로 더 좋아지겠죠 근데 기본적으로 용산에서 지금 약간 좀 부족하다고 얘기되는 분 학적인 부분들이 있잖아요 이제 어떤 그런 부분들에 대한게 조금 부족하고 사실은 이제 학군 같은 경우는 사람들이 꾸준히 수요하는 부분에 대해서 되게 중요한 판단 기준으로
(08:13) 삼는 거잖아요 그런 부분에서 조금 이제 부족한 부분이 있는 건데 저는 이제 학군의 의미도 많이 희석될 거라고 생각을 합니다 왜요 이제 대학 입시를 이제 가는 상황에서 보면 결국에는 대학을 잘 가하기 위해서 학 을 선택을 하잖아요 또는 이제 나중에 어떤 내 주변에 친구들이 다 잘돼서 나중에 예 네트워크 뭐 이런 거 때문에 두 가지를 많이 보는데 그런 부분에 있어서는 좀 이제 수요가 분산되는 시장 뭐 성수동 같은 경우도 엄청 부촌이 있잖아요 그런 식으로 한남동도서관 부분에 있어서는 입시 제도가 굉장히 많이 변화를 했고 애들 자체가 주 들었잖아요 오히려 그 학군에 보내서 학습 분위기 좋고 뭐 한다 하더라도 오히려 학교를 잘 못 갈 수 있는 상황이 되다 보니까 꼭 거기로 안 가는 선택을 하는 사람들도 늘어나고 있고 뭐 이런 부분들을 고려하면 조금 희석될 가능성이 높다 물론 전통적인 어떤 수요라는 학군이란게 꼭 학교를
(09:19) 가려고 가는 것보다 뭐 학원을 이용하는 거 뭐 이런 부분들이 있지만 이런 거는 그 시기만 거기 살면 되는 거거든요 근데 그 시기를 살려는 사람이 많으니까 전세값이 어느 정도 부분을 유지해 주고 그러니까 이제 집값이 많이 떨어지지 않는 모습이 나타나는 이런 거지 뭐 제가 어디가 더 좋다 뭐 이렇게 말하기는 어렵지만 지금과 같이 과거에 계속 누려왔던 그런 영광을 끝까지 누릴 수 있을까에 대해서는 좀 회의적으로 봅니다 그렇죠 그리고 또 학벌 프리미엄이란 것도 옛날보다 어쨌든 계속해서 지금 줄어들고 있는 추세긴 하니까 그렇죠 학교가 별로 의미가 없잖아요 잘할 수 있는 거 늘 아이러니한 거는 저는 뭐 지방대 나왔기 때문에 그럴 수도 있긴 한데 이게 이제 점차 떨어지고 있긴 한 데 그 부모님들의 사교육비가 교육열은 여전히 너무나도 뜨거워서 또 좋은 학교에 보내고 싶어 하는 마음이 있어서 이게 좀 언레스 부분들이 있는 거 같더라 학교는 중요하지 않다고 방송에서도 뭐 늘 그분들도 전문가분들도 얘기하는데 본인 자녀분들은 꼭 좋은 대학이 보내려고
(10:15) 이유는 이유는 이제 작가님처럼 본인이 하고 싶은 일이나 본인이 열정을 쏟는 부분이 그 사람이 어떤 사회에서 계속 살아갈 수 있는 그런 충분한 경제적인 부분도 만들어 줄 수 있는 이게 가이 있는 덕업일치 뭐 이렇게 이렇게 갈 수 있는 그런 선택을 할 수 있는 사람들 그런 삶을 살아가는 사람을 키우는게 가장 중요하겠죠 그렇지만 이제 그거가 잘 안 되기 때문에 기본적인 조건을 좀가 그런게 좀 크지 않을까 이거는 사실 부동산 얘기랑 좀 관련이 없지만 저 나이 많다고 물어보신 거죠 아닙니다 그냥 여쭤본 겁니다 전문가 분이시니까 자 그리고 또 GTX 이제 들린 것들이 이게 어떤 전문가분들은 야 이제 경기도 외곽에서도 서울 뭐 2 30분 뭐 되게 빨리 온다면서 외곽이 좋아진다는 분도 있고 어떤 분들은 자 그러면 그 사람들이 다 어디로 갈까 서울의 중심 뭐 강남 이런 쪽으로 다 몰리니까 서울 핵심이 더 좋아진다 얘기하는 분도 있고 어느게 맞는 말이에요 GTX 과거에 불편했던 교통 상황을 획기적으로 개선시켜 주는 것 광역 교통
(11:18) 책이잖아요 광역 철도망이 GTX 든요 광역 멀다는 뜻이에요 그죠 굉장히 원거리를 시간 거리를 단축시킴으로써 도심 접근성을 획기적으로 개선시 GTX 그러면 그 효용이 분명히 있겠죠 당연히 있겠죠 근데 그 효용이 과연 그렇다고 해서 도심하고 똑같은 정도의 가격 수준을 보일 만큼의 효용 있가 이런 부분에 대해서 제가 계속 강조를 했었고 GTX 호재를 얘기하면서 엄청 분양이 많았었거든요 근데 그 분양을 많이 받은 사람들이 과연 다 그 GTX 전부 다 그 비싼 비용을 내고 감당하면서 쓸 것인가 GTX 아니면 여전한 시간거리 여전한 접근성에 대한 부분을 안고 있거든요 그렇기 때문에 이제 그런 부분에 대해서도 조금 냉정하게 판단을 해야 된다 그리고 이제 뭐 그렇다고 해서 도심이 더 엄청나게 올라간다 이건 또 다른 문제라고 생각을 해요 뭐 도심의 접근성이 좋아지면 많이 이쪽에 상권이나 아니면 업무 같은게 집중되어 있는 지역에서 이제 사람들이 몰릴 수 있는데 사실 수도권 같은 경우는 또 뭐 대기업들이 뭐 많이 이제 경기도권에 자리 잡고 있잖아요 거기
(12:22) 출퇴근 하려고 하는 수요들이 있고이 GTX 문제가 뭐 완전히 무슨 집값을 끌어올리고 어디를 떨어뜨리고 이런 문제는 아니라고 생각을 하는데 그동안 이제 과열기에 너무나 고평가돼 있었다 그 호재 자체에 대해서 호재 자체가 자 지역별로 코멘트 한 번씩만 좀 들어보려고 하는데요 인천 경기 5대강 역시 인천 자 올해 좀 어떨 것 같으세요 너무 길지 않게 얘기해 주셔도 됩니다 인천 같은 경우는 개발할 수 있는 지역이 너무 많고 공급이 많았던 지역입니다 그러다 보니까 어 공급이 너무 많은 지역에서는 그만큼 좀 가격 조정이 일어나지 않을까 생각합니다네 경기도는 경기도도 공급이 굉장히 많았습니다 경기도권 같은 경우는 과거에 서울을 제외한 다른 지역들은 도심을 재개발하는 것보다 외곽의 새로운 지역을 개발해서 신도심을 만들어 주는 형태가 훨씬 더 비용적으로 저렴하고 더 효율적이기 때문에 그렇게 개발이 많이 이루어졌어요 그런데 수도권 지역에 재개발이 활성화될 수 있었던 이유가 가격이 많이 올라가는 시장이었고 때문에 가능했던 거예요 그래서 그동안 되게 답보 상태에
(13:26) 있었던 재개발 지역들이 다 새로운 신규 아파트 단지로 거듭이 났어요 이미 공급이 많이 이루어진 거죠 그 지역에 그러니까 이게 공급이 뭐 앞으로 이제 많이 이루어진다 이런게 아니라 이미 너무 많이 이루어졌던 지역 자체는 엄청난 호재를 보이기는 어렵다 자 그럼 부산울산 대구 광주 대전 세종 있데이 중에서 뭐 코멘트 하고 싶은 지역 뭐 한 곳에 있다면요 세종 지역 같은 경우 굉장히 흥망 성세를 겪었다고 볼 수 있는데는데 세종은 이제 주변의 일부 지역들이 통합되면서 새로 만들어진 행정 도시아 그러다 보니까 굉장히 기대치가 높았어요 근데 세종 같은 경우는 새로운 어떤 수요를 막 끌어들인다 보다는 과거에 그 지역의 전통적인 중소 도시들의 인구를 유입시키고 또 서울에서 내려가는 어떤 그 수요가 합쳐지면서 되게 좀 과열이 됐었던 지역이다 보니까 그 조정도 가장 먼저 왔었죠 그러니까 이제 하락의 폭이 크고 그런 지역들 같은 경우는 이제 어느 정도 하락의 폭이 많이 이루어진 지역 같은 경우는 조금은 이제 관심을 가져볼 만하지 않을까이 생각합니다 요즘에 오피스 때 지상 꼬마빌딩 같은
(14:30) 상업적 부동산 시장은 좀 어떤 편인가요 굉장히 어려운 상황을 겪고 있습니다 뭐 예를 들면 지금 이제 자영업자 대출 부분이 엄청나게 늘어났다고 말씀을 드렸는데이 자영업자 대출에서 주거용 부동산 담보 대출이 차지하는 비율이 한 14% 정도 돼요 그리고 주거용이 차지하는 비율이 60% 가까이 되거든요 비주거 용이 차지하는 비율이 이렇게 높다는 거는 사업자 내 가지고 대출을 받으신 분들이 많다는 뜻이고 그만큼 많은 분양이 있었던 시장이 지산 오피스텔 그리고 오피스텔 생활형 수박 시설 같은 경우는 주거 시장이 뜨거워지면서 그 대체 상품으로 많이 팔렸 아아 오피스텔이나 생활형 수박 시설을 짓는다는 건 거기에 주거를 못 짓기 때문에 그걸 진 거거든요 그렇게 잘 팔리는 시장이었는데 불구하고 그 개발을 그런 형태로 했다라는 거는 그 지역 자체가 주거에 적합하지 않은 지역이기 때문에 규제가 있고 그런 지역에 집이랑 똑같은 모양세를 갖췄지만 집이 아닌 물건들을 많이 팔았던 시장이에요 그 얘기는 주택 시장이 지금 꺼지면서 이런 시장은 더 소해 받을 수밖에 없고 근데이 여기에
(15:32) 투자하던 분들은 사실은 이거를 그 상품 자체의 특성을 보고 투자했다 보다는 다른게 올라가니까 얘네도 올라갈 것이다 이렇게 분양 받으신 분들이 많거든요 그리고이 분양을 받으면서 대금에 대한 부분은 주택에 대한 대출 규제보다는 훨씬 더 느슨한 상태였기 때문에 대출의 비중이 굉장히 높아요 그러다 보니까 견딜 수 있는 힘도 굉장히 약한 거죠 그래서 이제 지상 같은 경우도 어 이제 경매로 많이 나오기 시작을 했고 어 지식산업센터 같은 경우 는 이제 사업자 등록증 내 가지고 이제 뭐 통신 사업자나 뭐 이런 거 개인 판매업 뭐 이런 걸로 많이 내시 그래서 이제 분양을 받으면 대출을 저리로 좀 이제 90% 아지 대출을 받을 수 있었어요 그 계약금 빼고 나머지는 대출로 받았는데 여기가 누군가 이제 잘 들어와서 내가 직접 운영을 하든가 뭐 잘 차면 상관이 없는데 공실인 거예요 그만큼 사업자가 많지 않고 실제 그런 사업들을 하는 사람들은 그런 공간 필요 없잖아요 집에서 하는 경우 많잖아요 그런데 이걸 뭐 엄청난 임대 소득을 받을 수 있 있다 또는 나중에 그런 사업을 할
(16:31) 사람들이 내가 산 것보다 더 프리미엄을 주고 사 줄 것이다라는 생각으로 분양을 받았는데 공실이 1년이 가고 받았던 대출이 뭐 3%대 받았는데 1년이 지나고 나면 5% 대의 대출 이자를 감당해야 되고 부동산은 실물이라고 말씀드렸잖아요 관리비를 내야 돼요 들어가는 돈이 어마어마한 거예요 그러니까 못 버티는 사람들이 늘어나고 경매 매물로도 지금 늘어나고 있고 근데 요즘 제가 듣기로 예를 들면 강남 같은데 꼬마 벨팅 같은 것도 이제 나오는 물건들이 있는데 지금이나 뭐 내년에 좀 사기 좋은 1월 때가 좀 주소 담을 수 있는 타이밍이라고 얘기하신 분도 있데 그런 건 좀 어떻게 보세요 강남의 꼬마 빌딩도 지금 많이 매물로 나오고 있는데 이게 매물로 나오는 그 가격 있잖아요 처음에 나오는 호가보다 많이 조정된 금액의 계약이 체결이 됩니다 지금 현재 그런 현상이 벌어지고 있어요 그러니까 이게 약간 폭탄 돌리기 식으로 사실은 꼬마 빌딩도 좀 가격이 많이 튀어 오는 시장이든 그러니까 뭐 몇 년 전에 뭐 30억에 산 거를 뭐 1년 정도가 있다가 40억 50억 뭐 이런 식으로 해서
(17:31) 100억 빌딩이 막 넘쳐나는 시장 이러다 보니까 근데 실질적으로 공간이라고 말씀을 드렸잖아요 그러면 누군가 임대를 해 가지고 여기에서 사무실을 하든가 사업을 하든가 아니면 장사를 하든가 뭐 이런 거 해야 되잖아요 근데 그걸 하는 사람들은 어느 정도 낼 수 있는 임대료가 정해져 있는 거예요 뭐가 이익이 있어야 여기서 돈 내고도 장사를 할 수 있 있을 거 아니에요 비용을 충분히 감당 가능해야 되겠죠 그렇기 때문에 수익률에는 한계가 있는 거예요 근데 수익은 낮은데 나중에 비싸게 사 줄 사람이 있었으니까 뭐 과거에는 강남 같은 경우는 한 3% 4% 뭐이 정도 강북 같은 경우는 88% 뭐이 정도의 수익률을 기준해서 빌딩 매매가 이루어졌다면 지금은 강남 같은 경우는 1.
(18:17) 몇 % 뭐 2% 안 되는 수익률 근데 그 2% 계산되는 것도 전체가 다 꽉 어 차을 때기서 공 시름이 이제 마이너스 할 수 있는 거죠 그렇죠 그런 기준으로 매매를 막 했던 시장이었던 거예요 그러니까 이게 근데 계속 돌아가다가 멈춘 거예요 진짜 돈이 없는 시장이 됐으니까 금리는 올라가고 그러면 이걸 갖고 있는 사람은 지금 어떻게 하겠어요 이자를 수천만 원씩내는 거예요 그죠 그러면 또 임대료로 다 메꿀 수 있는게 아니라 좀 소득이 되는 분들이 많이 샀을 거 아니에요 그런 사람들이 자기 소득까지 거기다 다 갖다가 쏟아 보면서 유지를 해야 되는 거예요 그러니까 어렵죠 그러니까 자기가 샀던 금액만이라도 팔겠다 이런 매물들이 늘어나고 실제로 물건을 사는 사람들 입장에서는 급 밖게 하나도 없는 거예요 그러니까 가격의 내고 많이 되고 또 은행에서 대출을 얼만큼 받을 수 있는지에 따라서 거래가 성사되고 뭐 이런 지금 상황이 있습니다 아니까 매수자 우유의 시장인 거죠 실제로 뭐 정말 길게 놓고 봤을 때 우상지 몰라도 단기간 몇 년으로 봤을 때는 뭐 예를 들면 바이오라는 2차 전지라
(19:16) 그가 아니면 뭐 꼬마 빌딩 아파트 같은 거 어느 특정 시기에는 이거 그냥 영원히 갈 것 같다라는 생각이 들 때가 있었잖아요 꼬마 빌딩도 몇 년 전만에도 이거 사면 그냥 무조건 오르는 거고 했는데 꼭 그럴 때가 지나보면 다 무서웠다 어떤 시기였던 거 같다는 생각이 드네요 그렇죠 제가 아까도 강조했지만 부동산은 사고 팔고 하는게 아니라 사서 모으는 물건이라고 말씀을 드렸잖아요 사서 모을 수 있으려면 그 물건을 계속 유지할 수 있는 조건이 기본 전제인 거예요 근데 시장 오프라인 시장 자체가 또는 여기에서 어떤 누군가 영위할 수 있는 그런 구조여야이 물건이 계속해서 운영 가능한 건데 사실은 그런게 약간 간과된 시장 그런 시장을 겪었기 때문에 조금 조 도 어 길어지지 않을까 앞으로 세상은 더 디지털로 갈 거니까 그런 것들도 좀 영향을 특히 상가나 꼬마비 때 이런데 영향을 좀 많이 미치겠네요 그렇죠음 자 그럼 향후 혹시나 부동산 시장을 좀 더 크게 하락시킬 수도 있는 위험 신호 같은 거는 좀 뭐가 좀 조짐이 있을까요 일단 가장 큰 문제를 지금
(20:17) 뭐 하늘에서도 보고서 최근에 나왔는데 지금 우리나라 부동산 시장이나 금융 시장의 가장 큰 위기로 다가올 수 있는게 PF 문제라고 이야기를 하잖아요이 PF 문제가 어떤 어떤 식으로 해결이 되느냐에 따라서 또 이게 단계적으로 점진적으로 해결을 해 나가면서 시스템적으로 흡수해 나갈 수 있으면 엄청난 큰 충격으로 오지 않겠지만 그게 안 될 경우에는 사실은 뭐 건설사라는 금융 기관들에 충격이 올 수밖에 없고 준비 안 된 기관들 그런 기관들 감당 못하는 기관들이 무너지는 상황이 벌어지면 그게 이제 하나의 시그널로 나타날 수 있는 거죠 자 그럼 마지막 질문만 한 가지만 드리면 올해금 한국 부동산 시장이 찾아올 주요 변화량 투자 계획을 혹시나 있다면 어떤게 있는지 이랑 또 김자카 tv 오랜만에 나오셨는데 저희 시청자분들 마지막 하시고 싶은 말씀 있다면요 부동산 투자는 굉장히 장기의 투자이기 때문에 지금 조금 내려갔으니 관심 가져보자 이렇게 짧게 판단하지 않으셨으면 좋겠습니다 조금 더 인내하고 관망하면서 있을 겁니다 관망하다가 괜찮은 기회가 나온다면 그때 꼭
(21:21) 김자카 TV 나와 주시겠죠 지금이야 하면서 아네 불러주시면 알겠습니다 그때 꼭 감사님 모시고 좋은 이야기 다시 한번 한 들어보도록 하겠습니다 오늘 만남 손님은 박은정 감정 평가사 님이었습니다 지러 소중한 시간 함께 해주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김작가 있습니다 고성 마셨습니다 감사합니다