[요약리뷰] 언더스탠딩 - 아파트 통계가 이상해요

 

 

 

 

 

 

### 아파트 공급 통계 이렇게 조작되고 있습니다 - 요약

**한글 요약:**
영상에서는 아파트 공급 통계의 조작과 그로 인한 혼란을 다룹니다. 배문성 팀장은 현재의 부동산 시장에서 '공급 절벽' 논리가 어떻게 형성되고 있는지를 분석하며, 언론과 민간 기관의 통계가 어떻게 서로 다르게 나타나는지를 설명합니다. 

그는 서울의 아파트 입주 물량 예측이 과도하게 축소되거나 왜곡되는 경향이 있다고 지적하고, 착공 물량과 입주 물량 간의 차이를 강조합니다. 예를 들어, 착공이 이루어졌더라도 실제 분양이나 입주까지 시간이 걸리기 때문에, 예측이 부정확할 수 있다는 것입니다. 

또한, 세종시의 사례를 통해 아파트 공급이 부족함에도 불구하고 집값이 하락하는 현상을 설명하며, 이는 수요가 감소했기 때문이라고 분석합니다. 결국, 배 팀장은 아파트 공급 통계의 신뢰성을 높이고, 시장의 실제 상황을 반영하는 것이 중요하다고 강조합니다.

**English Summary:**
The video discusses manipulation of apartment supply statistics and the resulting confusion in the real estate market. 배문성 highlights how the narrative of a 'supply cliff' is formed and analyzes discrepancies between statistics reported by the media and private institutions.

He points out the tendency for predictions of apartment move-in numbers in Seoul to be overly pessimistic or distorted, emphasizing the difference between construction and move-in figures. For instance, even if construction has begun, it takes time for units to be available for occupancy, leading to inaccurate forecasts.

Additionally, he uses the case of Sejong City to illustrate how apartment supply can be low while prices still decline, attributing this to a decrease in demand. Ultimately, 배 팀장 stresses the importance of enhancing the reliability of apartment supply statistics to better reflect the actual market situation. 

뤼튼 사용하러 가기 > https://agent.wrtn.ai/5xb91l

 

 

 

 

[하이라이트] 아파트 공급 통계 이렇게 조작되고 있습니다 (라이프자산운용 배문성 팀장) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=aDaD2O1lzfQ

Transcript:
(00:00) 세상의 모든 지식 언더스탠딩 제가 보니까 좀 많은 이제 이런저런 뭐 댓글이나 이런 거를 보면은 부동산 리데 여전히 조급한 이유가 뭐냐하면이 안에 어이 정도 내용이면 다 포괄 한 거 같아요 일단은 공급절벽이라는 내러티브가 많고 그리고 또 정부가 하방을 받쳐준다어야 2022년 봐라 그 둔촌주공 압두고 다 어 이랬잖아 약간 그 그 이제 학습 효과 그리고 또 이제 아주이 그 무 의 돌리가 화폐 가치 하락에 따른 중장기 우상향 그니까 화폐 가치는 하락한다 그러니까 부동산은 당연히 뭐 뭐 잠깐의 조정은 있을지 몰라도 결국은 되게 우상 하게 되어 있다는 거고 거의 다 덧붙여서 최근에는 이제 아무래도 고령화 인구감소 뭐 지방소멸 이런 픽아웃 코리아 뭐 이런 내러티브가 가세하니 이제 양극화가 아주 그냥 어 제대로 서울로 다 몰릴거다 그렇죠 이제 다이 양극화 논리로 어 지금 들어가게 됐죠 그래서 이거 하나하나가 이제 다 이제 누가 어떻게 분에 따라 이제 말이 다 달라진 분인데 저는 여기에 대해서
(01:04) 이제 어 좀 이제 좀 약간 다른 시각네이 투기꾼들이 퍼뜨리는이 말도 안 되는 논리를 좀 깨뜨려 주십시오 팀장님 아 식 정말 깨뜨리는 수준은 아니지만 아무튼 좀 몇 가지는 좀 이제 생각이 다르다 다 다 약간 말되는 거 같은데 몇가지 몇가지는 좀요 정도는 확인해 보자라고 하 것들이 말씀드리면 맞아 이렇게 딴지 걸고 시비 거는 논리 콘텐츠 좋아합니다 그래 그래서 자 보시면 그 항상 그 언론에는 이제 앞으로 서울 입주물량이 아파트 입주물량이 얼마다 얼마다라는게 계속 기사가 나오거든요 주로 공급 절벽이라는 논리가 이제 2025년 2026년에 입주 물량이 없다 뭐 지금 착공 물량이 뭐 뭐 70% 줄었다 뭐면 이런 거 가지고 이제 쓰는데 근데이 2020년 2월 달 기사를 보시면 2021년과 2022년에 이제 입주 물량이 이렇게나 줄어든다라고 이제 부동산 114 어 이제 자료로 이렇게 냈는데 돌아보니까 실제 입주 물량은 2021년에 4.7만 호 2022년에 3.5만원
(02:08) 였거든요 아 민간의 전망은 입주 물량 통 전망도 많이 틀린다 좀 많이 많이 이제 아 좀 틀린다는 거죠 그것도 좀 이제 적게 상당히 과도 추산을 한다는 건데 왜 틀려요 일부러 왜곡해서 축소할 같지는 않고 저들도 그 쓰는 데이터의 근거는 있을 텐데 틀릴까 근거가 있을 텐데 어 제가 이제 주로 통상 부동산 리사나 뭐 지인 아실 뭐 이런 것들이 다 발표한게 제각각 숫자가 다 다르거든요 그러다 보니 사실은 제일 쉬운 방법은 이제 입주자 모집 공고가 났던 거는 숫자가 확실하니까 예를 들어 지금 잠실 레미안 아이파크가 요번에 이제 분양을 했고 여기 2 어 내년 말에 입주 예정이거든요 그러면 요게 입주자 모집 공고 나기 전까지 물량에서 내년 입주 물량에 아예 안 잡다가 예 딱 분양을 한 순간요 2,600 세대가 이제 내년 입주물량으로 잡혀서 쓱 그때 가서 반영이 되는 거예요 그때 되는데 네 그렇죠 그러다 보니 이게 참 그러니까 한 2년 앞을 얘기하는 기사들은이 좀 약간 잘못 참고를 하는게 보시면이 부동산 1사에 어 7월 18일 기준으로는 이때
(03:13) 2026년 입주 물량이 3,500 세대라고 나왔다가 예 조금 지나서 8월 21일엔 이제 또 그 어 이제 한 7천 세대라고 하거든요 그러니까 뭔가가 또 분양을 하거나 해서 여기 또 올라온 거예요 그 사이에 그러니까 요렇게 자꾸 이게 언제 보느냐에 따라 근데 2년 앞은 굉장히 지금 과도 추산을 항상 되어 있다는 거죠 요새는 하도 분양을 미리미리 한게 아니라 이렇게 최근에 잠시 내면 아이파 그처럼 막 1년 전 뭐 뭐 아니간 거의 거의 당연히 가깝게 분양을 하다 보니이 숫자가 더더욱 이제 서울 같은 경우는 더 틀릴 공산이 일단 커졌고 그다음에 저게 분양 물량도 아니고 입주 물량인데 근데 그거를 입주 물량을 예를 들면 올해 입주 물량이 입주 그니까 분양 공고가 나와야 그때 반영하는 건 당연하지 내년 내후년 뭐 이런 걸 예상할 때는 당연히 입주 예상치를 반영해서 해야 되는 거 아닙니까 그게 안 안 돼 있다 그러면 너무 이상한 데이터 거 같은데 그죠 착공을 하면 그 분양을 하나요가 착공을 하면 거의 100% 분양을 하죠 근데 분양을 하면 그거를
(04:18) 이제 입주자 입주 물량으로 잡는데 잡 착공을 곧 석 다로 할게 확실해음 그러니까 당연히 아직 분양을 안 했어 런데 또 안 이거는 입주자 물량에 안 넣는다는 거죠 그렇죠 이게 그 부담이 있는게 그니까 할 수도 있으니까 아 공보다는 착공을 했어도 착공만이 입주시기가 언제일지 확 지실이 안정해 지거든 예를 들어서 예 예를 들어서 둔천 주공이 2018은 2019년에 착공을 한 거로 알고 있는데 이게 이제 그죠 예정된 주식지 건설사가 이렇게 잡은 건 있겠지만 우리가 목도한 건 결국은 밀린 거잖아요 이렇게 막 이래저래 밀려 가지고 결국은 이제 예 그니까 이거를 뭐 그니까 일단 한 가지는 수작업으로 이걸 다 그러면 공한 거는 찾아내서 이렇게 해야 된다는 거가 하나 불편한 점이 있겠고 그다음 하나는 이게 틀릴 이제 좀 그죠 뭐 그죠 이제 불확실하다 뭐 약간 그 부담인데 그러다 보니 여기요 장에서 보시는 것처럼 그래도 이렇게
(05:23) 차이나요 분 이상 그니까 이였 저 하다 못에 올해도 올해 초에 와 서울 연관주 물량 뭐 조사에 가장 적어 라면서 2024년에 뭐 개에서이 토끼가 놀라는 막 그림 이렇게 붙였는데 근데 올해 전공만 12,000 세대 입주를 하거든요 근데 이게 입주 물량이 그니까 참 여전히 이게 그 7월 18일 기준으로도 그러다 보니까 이게 국토부나 서울시에서 따로의 입주 물량을 2년 치는 어 예상 이제 자체 집게 한 거를 보도를 합니다 근데 이거를 대부분 인용을 안 하거나 안 보고 계속 이제 민간 기관에서 나오 자만 서울시 예 예상한 예상치로 나온 그렇죠 요거는 착공한 거 그니까 착공해서 분양은 안 했지만 착공한 것도 그 수작업으로 잡은 물량이 24년에 할 걸로 예상할 수 있다는 거죠 그렇죠 입주 예정 물량이 2024년에 3.
(06:13) 8만 원인데 어 여전히 아직 그 민간 기관은 뭐 2만으로 잡고 있고 또 특히 내년은 어 2025년에는 이렇게 많다 하는데 민간은 뭐요 정도다라고 이렇게 굉장히 두 배씩 차이나네요 어 그렇습니다 근데 이제 저 부분에 대해서 누가 다른 얘기를 하는 걸 하나 들었는데 예 저 차이 나는 거의 상당수는 국토부에서 얘기해 주시는 건 말씀하신 대로 착공을 했고 뻔한 아파트인데 왜 그거 안 더해가 아니라 그것도 물론 더 했겠지만 이런 바 청년 주택네 뭐 원룸 그런 것들을 다 그냥 입주 물량으로 잡는 그것도 입주 입주는 입주가 어 맞는 적이에요 그니까 제가 말씀드렸던게 일단 그 분양 안 한 걸 안다라는 그 의류랑 그다음에 공공 물량들이이 누락 된다라는 그건데 근데 말씀대로 저 청음 주택 안심 주택 같은게 이제 연관한 3,000호 막 꽤 많은 물량이 나오거든요 근데 그렇다면 그렇다면 제가 드리고 싶은 말씀 중에 하나는 여기 보시 장처럼 준비가 돼 있잖아요 그 나쁜놈 나쁜놈들 그런 얘기하고 있다 일리는 겁니다 저는 그렇죠 그런 놈들도 좀 때려
(07:17) 잡으십시오 과거 치는 과거 치는 그들도 이거를 다 합산을 한다는 거예요 즉 이제 입주 물량으로 나오면 그 공고 물량도 과거 치는 수정을 해요 저렇게 그래놓고 그래놓고 앞으로 나올 거에는 이걸 빠지 사지면 이거는 그 절벽 그림이 나올 수밖에 없는 그 상황이 된다는 거죠 그러니까 사실 뭐 이제 예를 들어 둔촌주공 입주해도 뭐 최근에 뭐어 전세가 생각보다 안 떨어지네 해서 이제 이런저런 기사 나오는데 야 그게 앞으로 입주물량이 줄어서 그래 헬리오 때는 그럼 왜 떨어졌어 입주 물량이 그 뒤에 많았어 이런 얘기를 이제 뒤 지나고 보니까 하지만 이때도 2010 89년에는 2020 21년 물량 적은 걸로 어 이렇게 그래프가 나왔어요 근데 이게 지나고 보니까 이제 공공도 막 이제 하고 뭐 다 해서 이런 그림이 나온 거지 그러니까 이거에는 우리가 그어요 공공을 빼는 거는 이해가 되는데 그럼 과거 그래프에서도 그걸 뺐어야 왜 그거는 더하면서 진짜 절벽 같은 그래프를 만들어 놓고 사람 겁 주냐 좀 그게 좀 아쉬운 면이 처벌해야 되는 거 아닙니까 기는 근데 뭐 근데
(08:20) 물론 민간 기관에서 당연히 디스클레이머 걸죠 이거는 뭐 확실하지 않고 그때 가서 바뀔 수 있다 이런 식으로 이제 하지만 그러다 보니 지금 워낙에 저기에 2026년 이출 물량이 서울이 7천 세대다게 너무 많이 보도가 됐다 보니까 일부 전문가분들도 그걸 이제 인용하신 분들이 꽤 있어요 정도 아 이거죠 하지만 아 그 정도는 아니다 일단은 좀 그런 거고요 물량에 대한 과소 그래프가 항상 있다 아 예 일단은 좀 그런 거고 그다음에가 그 20 저 제가 듣기로는 20 올해가 24년이 25년은 물량은 그래도 좀 있고 26년 터는 절벽입니다 그 이유가 26년에 입주를 하려면 22년 뭐 20 뭐 1년 뭐 이럴 때음 이럴 때 뭔가 추진도 되고 했어야 되는 건데 그때 금리도 높고 PF 뭐 어떻게 되고 하여튼 뭐 그래서 안 된 거를 우리가 알잖아요 그렇게 얘기하던데 그거 내년부터 하여튼 입주물량 안 많다고 들었던 거 같은데 그것도 거짓말이면 정말 그 친구들 진짜 구속해야 돼 진짜 그러니까 거게 어 제가 건너서요 장표를 한번 넘어
(09:26) 보시면 아 일단 요거부터 말씀 좀 드려야겠네요 그러니까 어 사실 그 요새 많이 얘기되는 그 부분 중에 하나가 공사비가 너무 많이 올라서 실제 2022년 때 많이 올랐거든요 공사비가 많이 올라 가지고 이제 공사비는 많이 올랐는데 가격 증가가 안 되고 뭐 해가지고 이제 공급이 이제 스톱이 돼서 그래서 이제 저 한 몇 년 뒤부터는 공급이 되게 적다 없다 이런 식의 얘기를 하거든요 근데 일단 뭐 그거는 큰틀에서 맞는 얘긴데 다만 이제 과거도 같이 돌아보면 과거에도 어 이렇게 그 공사비 가 굉장히 많이 폭등했던 적이 있기는 하거든요 공사비가데 통상 많이 폭등하는 이유가 그니까 건설사의 매출원가를 보면 한 2 30% 자재비이고 한 50% 이제 외주비 그니까 인건비 있데 그러니까 자재비는요 2 뭐 7 8년 요때도 당시 유가 막 100불고 원자재가도 올랐지만 특히 이제 어 집값이 너무 오르면 이제 다들 집 짓는다고 이제 현장이 많아지니까이 사람구하는게 또 힘들어져서 인건비가 또 많이 오르거든요데 이게 쭉 한 번에 쫙 반영된 때가 있고 고 나면 여지없이
(10:30) 착공 물량이 줄어들긴 해요 확실히고 이듬 해나고 다음까지 착공 물량이 좀 줄어듭니다 어 지금 보시면은 어 착공 물량이 2023년에 그러니까 빨간색은 아파트고 어 회색은 이제 비 아파트거울광고 다 줄어들었어요 예 근데 그거는 과거에도 어 2090년 럼 이렇게 지금 어 2023 보다도 더 줄었던 시기가 있었는데 착고 물량이 그래서 그래서 워낙 이때도 전문가분들이 야 착공 너무 줄어서 이제 서울 집값 오를 수밖에 없다 했지만 우리가 목도한 건 2010부터 2013년까지는 서울 수도권 집값이 하락하는 어 상황이었거든요 또 요때가 입주 물량도 공교롭게도 또 좀 적은 편이었습니다 그니까 아파트로 보나 뭐 비 아파트로 보나 공게 같이 적었는데 그럼에도 상당 기간은 상당 기간은 좀 이제 집값이 좀 저 이제 좀 예 이제 물량이 줄었고 어 그로 인한 여파가 분명히이 시기보다는 이제 좀 더 입주
(11:35) 물량이 줄어들긴 할 텐데 근데 서울은 특히 이게 참요 통상 착공하면 2 3년 뒤에 입주 물량이 된다라고 하지만 서울은 또 워낙에 이제 재건 축제 개발이 많다 보니까 얘들은 또 한 4 5년 지연될 수도 있죠 그죠 또 많이 걸리거든요 그러다 보니까이 준천 주공이 2018 19년 공이지만 인제 나오듯이 꽤 예전에 착공한게 이제요 2025 26에 어 공급으로 나오는 효과도 있어서 어 지금 착공이 요때 대략 한요 시기에 좀 그래도 다른 때보다는 좀 더 많았던 거 감안하면 여기가 조금 낮아도이 같이 믹스가 된 효과 생각하면은 2026년에 막 그렇게까지 입주 물량이 적을까 약간는 어 좀 뭐 그 정도는 아닐 것 같다이긴 한데 근데 저는 이게 참 뭐 정치색이 전는 없긴 한데 당시요 시기에 이제 당시 뭐 국토 장관 이런 분께서 이제 집값이 너무 오르는데 급 많이 그런적 있었잖아요 근 내심 그게 참 이해는 가던게 이게 착공으로
(12:39) 보나 입주로 보나 과거보다는 분명히 많기는 했거든요 요게 아파트 물량에 근데 이제 부동산시장은인데 이제의 감성을 못 알아주고 이제 팩트만 기반해서 막 이제가 설명하니까 이게 지금 공이랑 입주로 보면은 옛날보다 많은데 지금 얘들이 무슨 소리하냐 막 이런 성 긴 그때는 그때는 왜 그랬을까요 왜 그니까 창공과 입주가 많으면 많아게 사실이지 아무리로 야 오를 거야 오를 거야 싶다가도 수급이 바로 눈앞에서 달라지는데 어째 그렇게 올랐을까요 달 어 그러다 보니까 저는 그 앞에서 약간 지루한 얘기지만 이게 빛내기 쉬운 환경이냐 아니냐가이 공급 물량을 어느 정도 이게 이겨 버린다는 그 말씀을 한번 그러니까이 정도 공급이 늘었지만 가게 부채 저렇게 늘어나 버린 살려는 사람들이 많았는데 그 막 다 이걸 다 그냥 이걸 다 소화해 버린다는 거고요 그래서 지금은 제가 서울과는 달리 지금 세종시 사례를 지금 하나 좀 지금 말씀을 드리자면 예 지금 세종시 같은 경우는 착공 물량도 많이 줄고 그래서
(13:45) 세종 착공도 많이 줄고 그래서 입주 물량도 지금 굉장히 많이 줄어든 그런 상황입니다데 세종 씨가 보면 보시면은 어 가구 소득도 전국에서지 압도적으로 높고 그리고 인구 천명당 주택 수도 어 주요 어 도시들 중에서는 낮은 편이거든요 그러니까 이런 정황들을 감안을 해보면 그러면 세종시는 뭔가 이제 이게 상승의 포텐셜 이런게 있다라고 예 우리는 이제 물량으로 보나 소득과 뭐 이런 거로 봤을 때는 그렇다라고 볼 수 있겠지만 지금 현재 어 세종시 집값이이 장표에 이렇게 어 드린 것처럼 어 전고점에서 많이 내려온 뒤로 회복이 좀 안 되는 모습이긴 해요 게다가 서울이 오르는요 기간에도 심지어 안 오르고 좀 약간 더 떨 [음악] 음 그래서 이게 그니까 저저의 해석으로는 저의 해석으로는 이게 좀 전고점 가격이 너무 높았다 그니까 너무 선반영 해서 왜냐면 이게 지금 어 그러면 기회 인가라는 시각으로 바라보기에는 약간 전세가가 좀 좀
(14:49) 많이 낮아요 그래서 전 이제 8억짜리 집이 전세가 막 3억 몇천 이러니까 전세가율이 막 이제 30 몇 % 막 이렇거든요 그러니까 지금 집값도 조정을 받기는 했으나 아이 전세가 생각하면은 좀 약간 부담이 좀 된다 좀 그런 상황이고 그러다면 사실은 세종 씨는 정말이 물량으로 보면은 할 말이 없을 정도로 정말도 불구하고 엄청 없거든요 그니까 착공이 2023년에 거의 뭐 제로 뭐였고 뭐 입주물량이지 당연히 착공이 안 하니까이 뭐 이러한데 근데 또 다른 시각으로 보면은 세종시는 이제 2012년부터이 통계가 나오는 도시라서 세종시의 집은 사실상 거의 다 신축 아파트라고 할 수 있어서 뭐 한 5년 차 집이나 1년 차 2년 차 집이나 뭐 그냥 이게 뭐 그렇게 [음악] [음악] 신축발현의 면은 세종시가이 좋은
(16:01) 시기에도 지금 못 오른 이유가 세종 씨도 어쨌든 투자 수요가 많은 곳이거든요 근데 근데 그 수요가 다 서울로 갔기 때문에 심지어 세종 시집을 팔고 들 서울 아파트 샀다 뭐 이런 어 해석까지 어 있기는 세종시는 공급이 부족함에도 불구하고 집값이 떨어진 그런 사례를 보여 주는 거군요 그러니까 수요가 부족했을 때는 그렇죠 그러니까 수요가 워낙 부족할 때 그리고 혹은 공급이 부족함고 이전 집값이 너무 높았을 때 어 그럴 때는 공급이 좀 몇 년 정도 좀 부족 이렇게 많이 예전보다 줄어도 그래도 집값이 이게 반등을 못할 수 있다 뭐 이런 거는 지금 우리나라에 가까이로 지금 세종실 사례 말씀드렸지만 사실 해외로는 뭐 스페인 일본 뭐 이렇게 여러 가지 사례가 어 좀 있기는 하고요네 a