[요약리뷰] 김작가TV - 공포의 9월이 다가온다, 김기원대표

 

 

 

### 한글 요약

**한국 부동산 붕괴 시작, 9월부터 큰 변화 예상 (김기원 대표)**

- **급격한 변동성의 원인**: 코로나로 인한 극단적 금리 인하와 유동성 공급이 부동산 가격 급등을 초래하고, 이후 금리 인상으로 급락이 발생.
- **공급 부족 논란**: 현재 공급 물량이 부족하다는 우려가 있지만, 수도권 전체를 보면 2026년까지는 물량이 크게 부족하지 않음.
- **PF 문제**: 증권사와 저축은행의 PF 대출 연체율이 높아지면서 미분양 증가와 PF 리스크가 커짐.
- **위험 신호**: 원달러 환율 상승과 외환보유고 감소, 미국 부동산 시장의 매물 증가와 거래 감소 지표 등이 위험 신호로 작용.
- **단기 유동성 감소**: 시중의 단기 유동성이 감소하면서 부동산 시장에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 높음.
- **대기업과 중소기업의 온도차**: 대기업은 상대적으로 좋지만, 중소기업은 어려운 상황으로 부동산 시장에도 양극화 현상이 나타남.
- **투자 전략**: 무주택자와 1주택자는 급격한 하락을 예상하고 내년 2-3분기에 매수 기회를 노리는 것이 좋음.
- **지역별 전망**: 울산, 대구, 인천은 올해 말이나 내년 초에 매수 기회가 올 가능성이 있음. 반면, 광주와 대전, 세종은 회복에 시간이 필요함.
- **상업용 부동산**: 경매물건 증가와 소상공인의 어려움으로 상업용 부동산 시장도 어려움이 예상됨.
- **9월 변화 시작**: 9월부터 본격적인 변화가 예상되며, 내년에는 경매 시장의 전성기가 올 것으로 예상됨.

### English Summary

**The Collapse of the Korean Real Estate Market Begins, Major Changes Expected from September (CEO Kim Gi-won)**

- **Cause of Volatility**: Extreme interest rate cuts and liquidity supply during COVID-19 led to a sharp rise in real estate prices, followed by a rapid decline due to interest rate hikes.
- **Supply Shortage Debate**: While there are concerns about a shortage of supply, overall supply in the metropolitan area is not expected to be severely lacking until 2026.
- **PF Issues**: High PF loan delinquency rates in securities companies and savings banks increase the risk of PF as unsold units grow.
- **Risk Signals**: Rising USD/KRW exchange rate, decreasing foreign exchange reserves, and increasing listings with declining transactions in the US real estate market indicate potential risks.
- **Declining Short-term Liquidity**: Decreasing short-term liquidity in the market may negatively impact the real estate market.
- **Discrepancy Between Large and Small Enterprises**: While large corporations are relatively stable, small and medium-sized enterprises are struggling, reflecting a polarization in the real estate market.
- **Investment Strategy**: It is advised for non-homeowners and single homeowners to anticipate a steep decline and consider purchasing in Q2-Q3 next year.
- **Regional Outlook**: Ulsan, Daegu, and Incheon are expected to present good buying opportunities by the end of this year or early next year, while Gwangju, Daejeon, and Sejong will take more time to recover.
- **Commercial Real Estate**: An increase in auction properties and difficulties faced by small businesses suggest a challenging outlook for the commercial real estate market.
- **Changes Starting in September**: Significant changes are expected from September, with the peak auction market anticipated next year.

 

 

한국 부동산 붕괴 시작됐다, 9월부터 다들 난리날 겁니다 (김기원 대표) - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=yXIWNIPvn7w

Transcript:
(00:00) 그래서 여러 가지 지금 지표들을 봤을 때 아 정말 이게 녹록치 않은 상황이다 두 번째 지금 데드캡 바운스가 나오고 있는데 아마요 이후로는 완만한 하락보다는 저는 급격 하락이 나타날 가능성이 높다라고 보고 [음악] 있어요 자 근데 최근 몇 년간 부동산 시장이 전문가조차 파악하기 힘들 정도로 변동성이 좀 심한 거 같은데 이런 극심한 변동성의 원인은 정부의 정체 때문인 건가요 원래 집값이 이렇게 급하게 올랐다가 급하게 떨어 이런 적이 없었어요 이제 뭐가 있냐면 일단 첫째 저는 김 작가님도 저는 한목 하셨다 왜냐면 유튜브에 그렇죠 왜냐면 이제 201 정보가 이제 너무나도 이제 이렇게 하니까 이제 보면 대한민국에 부동산 전문가 아닌 사람이 없어요 예 다 그냥 부동산은 거의 다 전문가분들이 너무 많으시고 근데 발달은 뭐였냐면 코로나 있습니다 지금의 이런 엄청난 이런 변동성 장세의 최초의 발단은 코로나였다 그래서이 코로나가 터지면서 극단적으로
(01:05) 금리를 낮췄 그리고 유동성 풀었죠 그러다 보니까 엄청난 유동성이 들어오면서 서울이고 지방이고 할 거 없이 모든 지역이 미친듯이 다 뜨겁게 달아올랐던 거죠 근데 코로나에 어느 정도 해소가 되고 금리가 이제 꽤 가파르게 올라가면서 동시 폭락이 한번 왔다가 예 근데 여기에 정책들이 들어오게 되면서 데드캡 바운스가 지금 두 번째 나오고 있는 모습인 거죠 정부는 그럼 정치 앞으로 하반기 어떻게 어떻게 펼칠까 요즘에 집값이 좀 너무 오르 거 대해서 한국은행 총재도 너무 많이 오른다 부담스럽다는 비슷한 코멘트를 한 거 같은데 예 일단 공급에 대한 우려를 많이 하고 있는 거 같고요 그래서 많은 전문가들이 서울의 아파트가 앞으로 2년 3년 4년 계속 더 올라갈 수밖에 없는 가장 강력한 근거로 얘기하는게 지금 공급이 너무 없다이 얘기를 지금 하고 있고 어 지금 정부 당국에서도 이런 부분을 우려해서 조만간 이제 지금 뭐 대책을 발표한다 하고 공급이 너무 없는 건 맞나요 공급이 없는 거는 맞아요 자이 를 다시 한번 보여 드릴게요 요게 이제 서울의 공급 물량입니다 그래서 보시는
(02:04) 것처럼 24년과 25년은 확실히 작죠 근데 2년까지는 괜찮아요 근데 언제부터가 없냐면 이제 26년 터가 없는데 이거를 이제 확정 물량이 아니라 확정되지 않은 지금 재건축이나 재개발이 진행되고 있는 것까지 더하면 이렇게 됩니다 2면 그래도 없네요 아니요 근데이 중에서 요거는 이제 착공 및 분양 단계 있는거나 그다음에 이주이 철거 단계 있는 거는 아직 정확한 입주 날짜가 정해지지 않았어요 그래서 얘가 좀 더 이렇게 26년 들어올 수가 있습니다 예 그렇기 때문에 만약에 이런 것들이 어느 정도요 두 개가 분산되서 26년에 들어온다면 26년 그렇게 입주 물량이 작진 않거든요 예 그렇기 때문에 작은 거는 맞지만 아주 작진 않다 자 그리고 또 뭐가 있냐면 서울 같은 경우도 서울만 입주 물량을 보면 안 되고요 이제 수도권을 같이 봐야 됩니다 직주 근접이 같이 되기 때문에 자 이렇게 보니까 어때요 입주 물량 작나요 안 작습니다 25년도 안 작아요 언제 작았나 11 12 13 14 15년 이럴 때가 가 작죠 5년 연속 근데 지금은 5년 내년까지는
(03:03) 물량이 절대 작지 않고 한 26년 정도 되면 작아질 수 있지만 또 재건축 재개발 이것들이요 안으로 들어오면 그렇게 너무나도 작은 입주 물량은 아니다 그리고 이러한 우려는 2010년 2011년에도 기사 찾아보세요 부동산 공급 부족이라는 키워드로 2010년 11년 기사를 한번 찾아보십시오 그때도 무슨 기사가 나왔냐 지금 공급 물량이 너무 작다 서울 아파트 올라갈 수밖에 없다 이런 기사가 정말 많았습니다 자 그런데 2008년 금류 이으로 한 번 가라앉고 2009년에 데드캡 바운스 한 번 나왔고요 그다음에 데드캡 바운스가 2011년에 또 한번 나왔습니다 그리고 이제 완전 쭉 빠진 거죠 그래서 저는 이번에도 지금 두 번째 지금 데드캡 바운스가 나오고 있는데 아마요 이후로는 어 이렇게 쭉 빠지는 하락세가 나오지 않을까 그렇게 예 공급량이 없는 건 맞지만 사람들이 공포 분위기 정수할 정도로 없는 거는 아니라고 그 정도 정국에서는 그런 것들에 대한 왜 공급이 없는 거에 대한 부담감을 느끼는 근데 이제 그게 심리가 있는 거죠 워낙 사람들이 막 공급 없다고 막 지금 상승 얘기하시는
(04:02) 분들은 다 공급 없다고 난리잖아요 지금 그러다 보니까 이런 것들이 이제 일반적인 어떤 대중들의 이런 심리를 자극할 수 있는 거고 지금이라도 빨리 사야 되는 거 아니냐 이렇게 할 수 있기 때문에 아 아니다 이제 공급이 그렇게 작지 않다 우리가 공급할 거야라는 이런 신호를 정부에 줘야죠 자 그러면 이제 부동산 하락을 좀 하게 만드는 PF 문제나 이런 것들이 여전히 좀 남아 있나요 PF 문제는 굉장히 심각해지고 있죠네 심각해지고 있습니다 자 이게 보시면 요게 이제 얼마 전에 한국은행에서 나온 금융안정 보고서에 있는 PF 관련 자료입니다 자 이제 보시면 어 PF 대출 잔액에 그래서 잔액이 24년 1분기에 약간 줄어들었어요 약간 자 근데 문제는 뭐냐 바로이 연체율 있니다 자 보시면 지금 맨 위에 있는게 요게 지금 증권 회사입니다 증권회사의 PF 대출 연체율이 얼마냐 17.
(04:55) 6% 그다음이요 파란색 요게 바로 이제 저축은행의 연체율 있데 요게 11.3% 그래서 다른 대들도 연체율 올라오고 있지만 특히나 지금 저축은행이나 증권 회사의 PF 연체율이 굉장히 지금 심각한 상황이라는 거죠 자 그래서 그럼 PF 문제가 터질 거냐 그거는 모르죠 자 그거는 모르는데이 PF 이런 연체율이 pfy 위험성이 연결이 되는게 뭐냐면 그게 바로 미분양 데이터예측 SEM 뭐 증권사나 저축은행이나 건설사나 돈이 유입이 될까요 안 되겠죠 안 되겠죠네 그래서 미분양이 증가하면 PF 리스크가 더 커지는 거예요 미분양이 감수하면 PF 문제가 안 될 가능성이 많아요 자 그런데 23년 24년의 부동산 시장이 다른게 뭐냐면 23년에 미분양이 줄였어요 그런데 23년 말부터 미분양이 지금 다시 증가를 하고 있습니다 그러니까 이렇게 미분양이 지금 증가를 하면서 한국은행에서 발표한 자리에 따르면 연체율이 계속 증가를 하고 있잖아요이 두 개가
(05:58) 만나면 어떻게 되죠 진짜 위험해질 수 있 있다라는 겁니다 그렇기 때문에 아직까지는 뭐 아직까지는 큰 문제는 되지 않았지만 만약에 이제 7월 달 8월 달 9월 달 제가 9월 달을 경고를 했는데 예 자 이때까지 만약에 미분양이 증가한다 그러면 그때는 진짜이 PF 문제가 훨씬 더 위험해질 수 있는 거죠네 그리고 뭐 다른 영상 보니까 외한 금융이 같은 위험 시그널도 있다고요 그때랑 비슷한 아요요 때라 비슷한 신어요네 비슷한 신호가 있죠 자 이제 바로요 차트인데요요 차트는 뭐냐면 어 원 달러 환율과 외환 보유고 차트입니다 외한 보유고 자 이제 보시면 외환보유고가 줄어들었던 거는 역사상 딱 세 번밖에 없었어요 그때가 언제냐 IMF 터지기 전 그다음에 금이 터지기 전네 그리고 지금이에요 자 그리고 이럴 때마다 환율이 이렇게 올라갔죠 환율이 급등 한번 했고 이때도 급등 한 번 했고 지금도 최근 계속 올라가고 있죠 지금 환율이 그래서 어 지금 방송하는 지금 환율이 1386번 지금 나오고 있죠 그래서 달로 운 환율이 올라가고 외한 보유가 지금네 줄어들고 있고 예 이게 지금
(07:01) 상당히 저는 좀 위험한 신호다 좀 보고 있고 또 하나 이제 미국에서 어 미국의 부동산 지표 중에 굉장히 지금 위험한 지표가 하나 있는데 자 그게 바로 뭐냐면은 바로 이제요 데이터입니다 제가 이제 미국 관련한 이런 부동산 데이터도 몇 개를 좀 보고 있는데 제가 굉장히 중요하게 생각하는 데이터가 바로이 데이터입니다 요거는 뭐냐면 매물 건수 나누기 거래 건 수예요 즉 어이 지표가 올라간다는 얘기는 뭐냐면 매물은 쌓이는데 거래가 안 되는 거예요 그러니까 뭔가 지금 부동산 시장에 지금 뭔가 문제가 생기고 있는 거죠 그럼이 지표가 저는 이제 9 이상으로 올라가면 위험 신호라고 보고 있는데 이게 9 이상 올라간 적이 이제 1990년도 초반 그다음에 금류이기 때 그리고 지금입니다 이때도 이제 보시면 2022년 하반기에 10.
(07:45) 6 아지 올라갔었어요 그러니까 이때도 미국의 어떤이 부동산시장이 뭔가 신용경색에 문제가 나타나면서 한국에도 상당한 하락이 있었잖아요 근데 얘도 지금 9.3지 지금 올라왔습니다 그래서 미국 지금 부동산 시장도 뭔가 지금 좀 심상치 않다라는 거죠 자 또 제가 여기서 또 왜 부동산 대세 상승이 오기 힘드냐 이거를 제가 설명을 좀 드리면 바로 이겁니다 자 이거는 뭐냐면 지금 시중의 유동성이 단기 유동성이 얼마나 증가하는지 감소를 하고 있는지를 체크하는게 굉장히 중요하거든요 자 그런데 어 요런 단계 유동성이 감소를 한 거는 자 보시면 이제 요때 IMF 천 IMF 천 그리고 금리 유기 전 그리고 지금이요 그러니까 요게 M1 통화량 나누기 M2 통화량 있데 요게 이제 이제 감소를 한다는 얘기는 뭐냐면 어이 시중의 단기 유동성이 지금 매만 나가고 있다라는 의미하는 거거든요 자 근데 얘가 지금 요때 우리 기억하시오 22년 하반기에 엄청난 하락이 있었죠 그때이 단계 이동성이 어떻게 됐죠 크게 하락을 했죠 그리고 이때 22년 19년 11월 이후로 단기 유동성이 계속
(08:48) 증가를 했죠 이때 어떻게 됐어요 엄청나게 크게 올랐죠 그렇기 때문에이 단기 유동성이 증가하는지 감소를 하고 있는지가 굉장히 중요합니다 어쨌든 시종의 돈이 좀 돌아야 이게 뭔가 투자로도 들어오고 할테니까 자 그런데 이거를 제가 최근으로 좀 당겨 볼게요 최근만 자 지금 어떻게 되고 있어요 계속 내려가고 있고 여기에 또 가장 최신 데이터가 이렇게 또 확 내려왔죠 예 그래서 지금 시중의 단기 유동성도 지금 말라가고 있다는 거죠 그렇기 때문에 아 지금 뭐 부동산 근데 또 제가 좋은 건 말씀드리면 자 여기 보시면 무역 수지 있죠 무역 수지가 굉장히 좋아요 그래서 아까도 얘기하셨지만 아 지금 뭐 수술도 엄청나게 지금 잘되고 있고 그래서 반도체 뭐 자동차 방산 뭐 조선 이런 쪽으로 지금 굉장히 좋잖아요 그래서 일을 또 반증을 하듯이 보시는 것처럼 굉장히 지금 무역 수지가 굉장히 좋아 아주 좋아졌어요 그래서 이런 부분들은 굉장히 긍정적인 부분인 거죠 자 그런데 이게 뭐냐면은 그러다 보니까 역사상 어떻게 보면은 너무 특이한 일이 지금 벌어지고 있는데 자 어떤
(09:50) 특이한 일이 벌어지고 있느냐 자 원래이어요 주황색이 경기 선행 지수에 앞으로 6개월 뒤에 경기가 좋아질 거냐 말 거냐 의미 하는 거고요 그다음요 파란색 얘는 경기 동행 지수입니다 그래서 현재의 경기가 얼마나 좋은지 안 좋은지를 보여 주는 거예요 자 그런데 어 선행 지수가 6개월 되니까 먼저 움직이겠죠 얘가 먼저 좋아지면 동행 지수가 따라 좋아지고 얘가 나빠지면 동행 지수도 뒤늦게 나빠져요 그래서 선행인 지수가 항상 먼저 움직이고 동행 지수가 따라 움직였는데 자 최근에는 어떤 일이 발생하고 있냐면 보시는 것처럼 어 23년 4월 달에 선행 지수가 바닥지고 지금 계속 올라오고 있거든요 즉 지금 경기가 지금 지 좋아지고 있어 그러다 보니까 주가도 좀 올라오고 했는데 문제는 뭐냐면 얘가 6개월 차이니까 그럼 23년 10월 달부터는 얘 동행 지수가 올라가는게 맞아요 계속 그런데 도행 지수는 지금 어떻게 되고 있죠 계속 떨어지고 있고 최근은 아예 급락의 모습을 보여주고 있습니다 그러다 보니까 최근에 5월 말에 지금 나온 데이터 그래서 투자 소비 생산 지금 다 지금 망가지고
(10:51) 있다 이런 얘기가 지금 나왔잖아요 통계청에서 그래서 이거를 지금 보면은 아니 경기 선행 기술을 보면은 지금 상당히 지금 경기가 지금 좋아질 때가 됐는데 지금 도행 지수는 너무 안 좋아요 지금네 그래서 여러 가지 지금 지표들을 봤을 때 아 정말 이게 녹녹치 않은 상황이다 그리고 또 온도차가 심해질 수밖에 없는게 여기서도 지금 보여지다 피 지금 좋은 사람은 일부 업종은 아주 좋은데 특히 대기업은 지금 문제가 없거든요 대기업은 굉장히 좋아요 그래서 대기업 다니시는 분들은 아마 좋게 느끼실 텐데 중소기업 다니시거나 중소기업을 하시는 분들은 지금 너무 지금 힘든 상황이에요 그렇기 때문에 어떤 이런 부위에 엄청난 이런 양극화 현상이 부동산 시장에도 저는 지금 이런 지금 양극화의 흐름을 어 좀 나타내고 있는 거 아닌가 이렇게 생각이 듭니다 자 그러면 지금 수도권에 있는 무주택 1주택자 분들은 어떻게해야 되죠 어 기다려야죠 아 기다려야 된다네 기다리시면 됩니다네 머지 않아 아마 내년 한 2 3분기 정도면은 저는 매수하기 굉장히 좋은 시기가 오지
(11:52) 않을까 생각하고 있거든요 저는 이번에 2차 하락이 나타난다 면은 완만한 하락보다는 저는 급격 하락이 나타날 가능성이 높다라고 보고 있어요 그럼 급격한 하락이 나타나게 되면은 어 22년 럼 한 6개월 만에 엄청난 폭락이 나타나잖아요 그래서 한 6개월에서 1년 정도 하락이 저는 나타날 수 있다라고 좀 보고 있거든요 그러면 한 9월 서부터 6개월 1년이면 내년 한 2분기 3분기 어느 즈이 바닥일 수도 있지 않나 이런 생각이 좀 듭니다 혹시 그럼 지금 사도 괜찮은 지역도 있긴한가요 어 지금 사도 괜찮은 지역이 있긴 하죠 어 어디 쪽이죠 뭐 일단 여러 지역들이 있어요 일단 뭐 충남의 일부 지역도 있고네 울산 같은 경우도 저는 뭐 일부 지역은 울산도 지금은 매수해도 괜찮을 것 같고음 울산 왜요 어 울산은 이제 여러 가지 지표들이 많이 좋아지고 있어요 그래서 울산 동구 같은 경우는 뭐 지금 저는 집을 사도 괜찮다고 생각하고 있고 어 근데 울산의 최적의 매수 시기는 지금 당장보다는 올해 말이나 한 내년 1 2분기 요때가 이제 울산의 집을 사기에 아주 좋은 저는 타이밍이 될
(12:55) 거라고 보고 있습니다음 그럼 다른 5대 강시 부산은 부산은 좀 시간 걸릴 것 같 요 대구도 마찬가지 대구는 아닙니다 대구도 빨리 기회가 올 거예요 그래서 대구도 올해 말이나 내년 1 2분기 정도 보시면 좋을 것 같아요 대구도 그다음에 인천 같은 경우도 아 올해 말에서 내년 1 2분기 정도 예 그래서 어 일부 광역시 대구나 인천 그다음에 울산 이런 데는 어 좋아질게 확실하게 데이터로 보이거든요 예 지금 어 이런 저평가 정도도 많이 좀 내려왔고 허리나 허리 밑으로 지금 떨어진 상태고 그렇기 때문에 이쪽 지역들은 관심을 좀 드시고 올해말 내년 상방 정 정도에 내집을 하시면 되 어떤 데이터들 이제 지역 하나만 예시를 한번 볼까요 아 대구 볼까요 대구 한번 보겠습니다 어 보시면 요게 이제 대구의 주택 구입 부담 지수예측이 한 70 초반 정도 되거든요 근데 지금 884예상번호 [음악] 확실하게 줄어들어요 그래서 올해말
(14:02) 내년부터는 대구는 이제 바닥 찍고 대세 상승으로 아마 들어가게 될 것 같거든요 그다음에 대구도 미분양이 지금 계속 줄고 있죠 예 이제 공급이 더 이상 없으니까 미분양 앞으로 계속 줄어들 거고요 그래서 대구 같은 경우는 미분양을 올해 말이나 내년에 하셔도 좋을 것 같고 아 여기서 지금 미분양 얘기를 하다 보니까 굉장히 좋은 소식이 아마 어쩌면 앞으로 좀 나올 수 있을 것 같은데 지금 정부에서 조망을 내놓을 대책 중에 하나가 뭐냐면 이런 미분양 위험 관리 지역 지금 많이 쌓이는 이런 지역들의 미분양 아파트를 매수를 할 경우에 양도세를 면제하는 이거를 지금이 카드를 만지작거리고 있습니다 그리고 혹시라도이 카드가 나오면 줍줍 하셔야죠 그때는 그 카드가 나와서지가 상승을 부추길 수도 있는 거 아닌가요 근데 전국이 아니라 그 이제 미분양 관리적 좀 미분양이 많이 쌓이고 지금 시장 안 좋은데 지방이 거기는 예 그래서 지방이 일부 지역은 지금 미분양 주택을 취득하게 될 경우에 뭐 5년 동안 한 시월에 양도세 면제하다 아마 이런 정 정책들이 나올 수 있을
(15:00) 것 같거든요 왜냐면 이게 또 나와야 PF 문제가 어떻게 되겠어요 해결이 되겠죠 예 그렇기 때문에 저는 아마이 카드가 올해 어느 지금에는 나올 가능성이 높다 그리고이 카드가 나오면 지금 미분양 관리 지역에 있는 미분양 아파트는 줍줍 하시면 저는 되게 괜찮은 선택지가 될 거라고 생각합니다 광주는 광주요 아 분위기 너무 안 좋죠 지금 제가 광주도 좀 안 좋을 거라고 제가 얘기를 했었었는데 광주 한번 볼게요 자 광주의 주택 구입 부담 지수는 어떻죠 전히 여전히 그렇죠 부담스러워요 빨간 불이요 얘가 이제 좀 초록색이 들어와야 이제 덜 부담스러운 겁니다 그러니까 아직은 한 뭐 한 명치 정도나 100급 정도 있다라고 좀 보시면 되고요 자 그다음에 광주 같은 경우는 입주 물량에 대한 리스크는 그렇게 많지 않습니다 뭐 올해 좀 많고 내년 별로 없고 내운 년에도 많고 요런 식으로 핑퐁 핑퐁 식이고 자 근데 이제 미분양이 계속 좀 증가를 하고 있습니다 미분양이 그리고 이제 보시는 것처럼 수급이 아직까지는 안 좋아요 그래서 매매 시장도 완전 지금 얼어붙어 있고 전세 시장도 아직은
(15:57) 그렇게 좋은 상황이 아니에요 그렇게 때문에 시장이 좀 회복이 되려면 조금 시간이 좀 필요해 보입니다 자 남은 지역 그러면 대전 세종은 아 대전 세종 여기도 좀 시간이 걸릴 것 같아요 자 여기는 이제 좀 같이 봐야 되는데 일단 대전을 먼저 좀 보도록 하겠습니다 자 여기 이제 지금 수급 데이터를 보면은 제일 왼쪽에 있는게 대구 세 종이죠 매매 시장 분위기가 엄청나게 안 좋은 거예요 근데 밑에 있다라는 거는 전세시장 분위기도 안 좋은 거거든요 그래서 전국에서 지금 제일 분위기 안 좋은 데는 세종과 대구다 자 그다음이 대전이 여기 있죠 그래서 대전도 왼쪽에 많이 있죠 그래서 그나마 대전은 전세 수급은 괜찮지만 매매 수급이 별로 좋지 않은 요런 상황이다 좀 보시면 되고요 자 대전에 지금 주택 구육 부담 지수도 어때요 여전히 평균보다 꽤 높습니다 예 평균보다 꽤 높아요 그래서 여전히 지금도 대전의 아파트는 조금 사게 부담스러울 수 있다라는 거고요 자 그리고 대전은 어때요 작년까지는 물량이 작았지만 올해 내년 2년 연속 많아지죠 그렇기 때문에 입주 물량이
(16:56) 계속 많아지기 때문에이 입주 물량에 대한 또 리스크가 있다라는 거죠 근데이 입주 물량에 대한 리스크가 내년 말이나 언제쯤에 사라지겠죠 그럼 어때요 그때는 가격이 허리 밑으로 떨어지고 입주 물량도 감소가 된다라면 그때부터 다시 올라갈 수 있겠죠 그래서 세정과 대전 같은 경우는 내년 한 중순 정도부터는 눈여겨볼 필요가 있을 것 같아요 근데 당분간은 좀 약세를 면하기 쉽지 않겠다 자 그럼 요즘에 혹시 상업 부동산 시장은 요즘 어떤가요 아 폭망하고 있죠 아지금 더 떨어지고 있나요네 자 상업 부동산의 상황을 어 명확하게 알 수 있는 데이터가 있는데 어 혹시 뭐 김작가님 기억하시겠지만 제가 앞으로 24 25 26년은 어디에서 기회를 잡아야 된다고 말씀드렸죠 경매 그렇죠 자 매각 통계로 들어가서 서울에 상업용 부동산 경매 추위만 보겠습니다 어때요 오 엄청 늘었네요 엄청 늘고 있습니다 아직 멀었어요 훨씬 더 많이 증가할 겁니다 이거를 20년 차트로 볼게요 상업정보 지금 계속 올라오고 있죠 예 이제 이제 시작이고요 상업용 부동산은 내년 내년까지도 굉장히 좋
(17:59) 은 경매물건이 아주 많이 나오게 될 거예요 그래서 어 건물을 지금 임장을 다녀 보거나 하면은 지금 시장이 내놓은 가격이 말도 안 되는 가격요 그러니까 코로나 시대 때 그때또 건물 사신 분들이 많다 보니까 여전히 지금 예전 생각을 하시면서 하는데이 금리 인상에 대한 여기는 지금 특례가 없잖아요 비싸게 내놓는다는 거구 그렇죠 만약에 지금 서울에 지금 부동산 신세가 특내 그다음에 특내 보험자는 없었잖아요 상업용 부동산 시장처럼 이렇게 됐을 거예요 지금 근데 그런 정책들을 꺼내면서 지금 어떻게 보면 뒤로 이제 이렇게 좀 밀어 놓은 거죠 그래서 상업용 부동산은 지금 경매가 엄청나게 많아지고 있고 또 뭐예요 소상공인들이 너무 힘들어하고 있잖아요 장사도 안 되고 그리고 은행 이자가 지금 몇 퍼센트인 제가 건물을 좀 알아보고 있는데 어 수익률이 2.
(18:46) 5% 3% 안 되는 것들이 너무 많은 거예요 아니 지금 은행에만 이자를 넣어놔도 지금 어 3.5% 달러 예금하면 지금 5% 이상 이자를 주는데 지금 건물에 월세 수익률이 지금 2. 몇인데 그거를 지금 그 갑옷에서 사라고 이건 말도 안 되는 거죠 그렇기 때문에 지금 미국 같은 경우도 샌프란시스코의 상업용 부동산이 막 80% 90% 아지 막 하락해서 낙찰이 되는 경우도 있잖아요 한국은 그 정도까지는 아니겠지만 지금 한국의 상업용 부동산 시장이 엄청난 거품이 껴 있고 아마 좀 건물을 소유하고 계신 분들 특히 대출을 껴서 건물을 소유하고 계신 분들은 아마 상당히 힘든 시기가 아마 지속이 될 거라고 판단이 되고 있습니다이자 부담이 크니까 그렇죠 근데 월세는 제대로 들어오지 않으니까 자 그럼 지금 정리하는 질문으로 올해 하반기 한국 부동산 시장이 찾아올 주요 변화량 투자기에 있다면 뭐가 있을까요 일단 24년 하반기가 이제 본길 시작으로 제가 눈히 말씀드렸고요 일단 스트레스 DSR 때문에 두 달이 늦춰졌습니다 그래서 아마 9월 달부터 저는 본격적인 뭔가 변화의 흐름이
(19:49) 나타날 가능성이 아주 높다 9월 달부터 자 그리고 또 한 번에 이제 상당한 하락은 우리가 맞을 가능성이 아주 높다 그리고 나서야 어 정말 좋은 기회 가 온다 그리고 그런 또 한번 하락으로 인해서 이런 하락이 발생을 하게 되면 경매건수가 어떻게 되겠어요 늘어나겠죠 훨씬 더 많이 늘어나겠죠 예 그래서 25년 하반기부터는 진짜 경매에 엄청난 전성 시대가 저는 열릴 수 있다 25년 하반기 20 지금도 시작이지만 지금도 늘어나고 있지만 2차 하락이 오면은 더 늘어나는 거죠 이제 근데 이제 경매로 나오기까지 6개월에서 1년에 시간이 걸리기 때문에 그래서 제가 25년 뭐 6월 달 연말 정도를 제가 말씀을 드리는 거예요 근데 제가 말씀드 게요 아마 니친구 김기원이 내년부터는 스탠스가 많이 바뀔 겁니다 저를 이제 짧게 아시는 분들은 아 뭐 김기훈은 무슨 부동산 플랫폼 사업을 하는 사람이 무슨 하락 얘기만 하냐 근데 저는 진짜 상승 얘기하고 싶어요 아니 부동산 플랫폼 지금 200억이 넘게 들어간 지금 어이 비즈니스를 하고 있는 사람이 하락을 하면 저한테
(20:48) 좋을게 있을까요 없겠죠 하나도 없어요 아 정말 상승했으나 보니까 제가 복수적으로 이야기를 하는 건데 내년부터는 스탠스가 많이 달라질 겁니다 예 내년에 하락해 내년에 예 가자 김기원 제가 보여 드릴게요 알겠습니다 어쨌든 그 변화의 시작이 올해 9월에 시작된다는 거잖아요네 그럴 가능성이 아주 높은 거죠 9월 말쯤에 대표님 오시고 초대해서 이야기 들어보고 데이터 보면 그때 변화가 시작 안 하면 대표님이 틀릴 확률이 좀 높아지는 거고 높아지는 거죠 그리고 이제 연말까지 오른다 아 연말을 제가 연말 사가 방송하 김자카 t 나오고 실제 떨어지면 맞춤 방송으로 나오고 알겠습니다 대표님과 제가 9월 달 변화가 있을 때 꼭 한번 모시고 그 변화에 대한 이야기 한번 들어보도록 하겠습니다 오늘 만남의 손님은 리치고 김기원 대표님이 왔습니다 지금까지 여러분 소중한 시간 함께 주셔서 정말 감사합니다 오늘도 김 착하 있습니다 고생 마셨습니다네 감사합니다 [음악]